EL  AGENTE ADMINISTRADOR DE UN CONDOMINIO: EMPLEADO O MANDATARIO?

 

El 14 de junio de 2012, Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) entró a decidir dos (2) casos donde analiza y discute la figura del Agente Administrador de un edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal o Ley de Condominios. En tales casos, el TSPR atendió la siguiente controversia: ¿Es el agente administrador de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal un mandatario del Consejo de Titulares? A los efectos, entendió que “[e]stos recursos consolidados nos brindan la oportunidad de examinar esa relación en toda su complejidad y, en particular, la interacción que en ella se da entre los contratos de mandato, trabajo y arrendamiento de servicios”.

Primer Caso:

Jorge Colón Ortiz v. Asociación de Condómines Borinquen Towers I, Junta de Directores del Condominio Borinquen Towers

Resumen de Hechos: El Sr. Jorge Colón Ortiz, en adelante denominado como el Administrador, firmó un contrato como Administrador del Condominio Borinquen Towers I, por ciertas horas y ciertos días. En el desempeño de su trabajo, el Administrador, sufrió un accidente y se reportó al Fondo del Seguro de Estado (FSE). Mientras se encontraba bajo tratamiento en el FSE, su contrato fue cancelado por el Consejo de Titulares del Condominio (CT) donde trabajaba. El Administrador demanda al Condominio. Alegó despido injustificado y violación de reserva de su puesto mientras se encontraba reportado al FSE.

El Tribunal de Primera Instancia (TPI) falló a su favor entendiendo que entre el Administrador y el CT existía una relación obrero-patronal. Ordenó al CT a pagar una suma de $187,677.65 por concepto de mesada ($4,038.45), licencia de vacaciones y enfermedad ($15,639.20), salarios dejados de percibir entre agosto 2000 a febero 2009 ($153,000.00) y daños ($15,000.00), así como $10,000 en honorarios de abogados.

El CT presentó una apelación ante el Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico (TA). El TA concluyó: “que el agente administrador es un mandatario, pues la Ley de Condominios autoriza su destitución en cualquier momento por la sola voluntad del Consejo de Titulares e impone al administrador el deber de rendir cuentas al final de su gestión. Resolvió entonces que la legislación protectora del trabajo no aplica al agente administrador y revocó al Tribunal de Primera Instancia.”

Segundo Caso:

Consejo de Titulares y/o Junta de Directores de la Asociación de Condómines del Condominio Playa Dorada v. Yolanda Candelario

La Sra. Candelario firmó contrato como Administradora del Condominio Playa Dorada. Según fue admitido por el condominio, la señora Candelario nunca fue objeto de amonestación, recibía un salario de $1,125 quincenales, del cual se le deducían seguro social y contribuciones, tenía derecho a 15 días por concepto de vacaciones y 15 días por licencia de enfermedad, así como un bono de navidad equivalente al 2% de su salario, hasta un máximo de $200. En una asamblea celebrada el 14 de noviembre de 2004, el Consejo de Titulares, sin ofrecer explicaciones, destituyó a la señora Candelario de su cargo. En esa misma reunión, se eligió una nueva Junta de Directores que tomó posesión pocos días después. En ausencia de su Presidente, quien se encontraba fuera del país, la Junta saliente se reunió y tomó “la decisión de autorizar pagos por concepto de mesada, vacaciones, bono y salario a favor de la demandada”. Estas decisiones de la Junta saliente “fueron acorde con la práctica existente en el Condominio para la toma de posesión de una nueva Junta y la entrega de los asuntos administrativos a ésta”. El total de los pagos emitidos fue de $10,294.98. El 4 de enero de 2005, la nueva Junta de Directores demandó a la señora Candelario en cobro de dinero, por la cantidad de $10,412.50. En apoyo a esa demanda, los peticionarios adelantaron varios argumentos. En primer lugar, adujeron que el desembolso autorizado por la Junta saliente era ilegal pues la señora Candelario “no tenía derecho a los beneficios provistos a los obreros”.

El Tribunal de Primera Instancia (TPI) declaró sin lugar la demanda, manifestando que “quedó plenamente convencido […] de que la relación entre la parte demandante y su administradora se basó a lo largo de los años en que se dio dicha relación, en una de empleada-patrono”.

El Condominio presentó una apelación de la Sentencia emitida por el TPI ante el Tribunal de Apelaciones (TA). El TA concluyó que la señora Candelario no era empleada sino contratista del condominio, por lo cual estaba excluida de las protecciones de la Ley Núm. 80. De igual forma, resolvió que la Junta saliente actuó ultra vires al emitir cheques por una cantidad mayor a $5,000 sin la autorización del Consejo de Titulares.

Decisión del TSPR:   

A.          Resumen de Fundamentos

⇨      Más allá de lo indicado, como nos explica el profesor Michel Godreau, “[s]obre este importante funcionario no es mucho lo que se dice en la Ley”. Tampoco habíamos tenido, hasta ahora, la oportunidad de analizar la figura del agente administrador y su relación con el condominio, particularmente con el Consejo de Titulares. Los peticionarios en los casos consolidados nos solicitan que concluyamos que ellos son empleados del condominio protegidos por las leyes del trabajo. Por su parte, los condominios recurridos nos invitan a identificar al agente administrador como un mandatario del condominio, excluido de las leyes laborales.

 

⇨         El consenso entre los tratadistas españoles es caracterizar la relación entre el agente administrador y el condominio, como una relación mandante-mandatario, con lo cual coincide la jurisprudencia de ese país. En nuestra jurisdicción, Godreau y Hernández Denton opinan lo mismo. Coincidimos con su conclusión.

 

⇨         De lo anterior podemos concluir, primeramente, que la relación entre la persona escogida y la comunidad de residentes es pertinente a la caracterización de la relación contractual entre el administrador y el condominio. Si la persona contratada es un tercero ajeno a la comunidad, ya sea una compañía dedicada a ofrecer servicios de administración o una persona natural que se dedica a ofrecer dichos servicios a más de un condominio, estaremos ante un mandatario y la relación será gobernada por la figura del contrato de mandato o, si las partes así lo han convenido, por un contrato mixto. Igual conclusión se requiere en el supuesto del tercero que dedica su tiempo exclusivamente a la administración de un condominio. En vista de lo anterior, resolvemos que cuando se trate de un “agente administrador” en el régimen de propiedad horizontal, éste será considerado un mandatario sujeto a las disposiciones pertinentes del Código Civil, según atemperadas por la Ley de Condominios.

 

⇨         Nuestra Ley de Condominios visualiza al administrador como parte de la dirección de la comunidad y reconoce, en su artículo 38, que entre la Junta de Directores, el Presidente, el Secretario, el Tesorero y el agente administrador, hay una relación particular. Esto es producto del entendimiento de que estos cargos, particularmente los del Presidente y el de agente administrador, son los principales órganos de gestión interna de un condominio. En efecto, la doctrina vincula, constantemente, la figura del administrador con la del Presidente y, más todavía, con la del Secretario.

 

⇨         Nuestra Ley de Condominios calla sobre las funciones del agente administrador, pero establece claramente que el Consejo de Titulares lo removerá “por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto”. El Consejo de Titulares también puede prescindir del agente administrador negándose a renovar el contrato anual. Esta facultad para remover libremente al agente administrador es uno de los elementos que según la doctrina sirven para demostrar que el administrador es, en efecto, un mandatario, pues a éste también se le puede revocar su mandato de manera unilateral y sin necesidad de justificación. 

 

⇨         La exigencia de justa causa para la remoción del agente administrador únicamente aplica a la Junta de Directores, no al Consejo de Titulares, cuyo poder de remoción es absoluto y unilateral, aunque el Reglamento del condominio puede limitar esta autoridad. Por tanto, en Puerto Rico, cuando se remueve a un “agente administrador”, no habrá indemnización más allá del rembolso que le corresponde, como mandatario, por los gastos incurridos. Ahora bien, si el contrato entre el condominio y el administrador-mandatario incluye beneficios como vacaciones, bono de navidad y otros, y éstos han sido acumulados o son debidos, el condominio deberá efectuar dichos pagos. La doctrina de pacta sunt servanda así lo exige.

 B.          Sentencia:       

Conforme a los Fundamentos antes expuestos, el TSPR modificó la sentencia dictada por el TA en el caso de la Sra. Candelario a los efectos de que procede la acción en cobro de dinero por la cantidad pagada en concepto de la mesada, más no las sumas pagadas por concepto de vacaciones, enfermedad y bono de navidad. Además, confirmamó la decisión del TA en el caso del Sr. Colón Ortiz.

 

Juez Ponente: Juez Asociada Hon. Liana Fiol Mata

 

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Los casos antes resumidos son de suma importancia por dos razones: Primero: Aclara el tipo de relación que existe entre el Agente Administrador y el Consejo de Titulares del Condominio que contrata sus servicios. Segundo: Establece la importancia que tiene la redacción y firma de un contrato de servicios que recoja de forma adecuada los términos y condiciones que regirán la relación entre las partes.

 

Les invito a leer los casos aquí discutios. Los pueden acceder en el portal de Internet de la Rama Judicial de Puerto Rico - Opiniones Año 2012 - 2012 TSPR102.

La Nueva Figura del Poder Duradero

EXPOSICION DE MOTIVOS

El 18 de enero de 2012, nuestra Asamblea Legislativa aprobó una ley para añadir los Artículos 1600A, 1600B, 1600C y 1600D y enmendar el Artículo 1623 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, y crear una nueva figura de mandato denominado “Poder Duradero”. En su exposición de motivos, la nueva ley indica:

“La figura de Poder en el Código Civil de Puerto Rico se rige por las disposiciones del Mandato que cubren los Artículos 1600 y siguientes. Mediante el mandato o poder una persona (mandante o poderdante) designa a una o más personas (mandatario o apoderado) para que lo represente.

Llama particular atención el Artículo Núm. 1623 del Código, sobre terminación del mandato. En dicho Artículo se incluía “el interdicto”, como causa de terminación. Basado en este Artículo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el sonado caso de Mirta Silva, Aurea Silva Oliveras y otros v. Felipe Durán Rodríguez, 119 DPR 254, resuelto el 30 de junio de 1987, decidió que había terminado el mandato por la incapacidad de ésta.

En el referido Artículo 1623, se eliminó esta causa de terminación. La Exposición de Motivos de la Ley Núm. 17-1998, indica que al haberse eliminado del Código Penal de 1974, el cimiento de la figura de interdicción civil, no podía tener vida independiente del mismo. No existiendo aparentemente ya la base para dicha opinión, actualmente no está claro, si la incapacidad del mandante es causa para la terminación del mandato. Con este propósito, se enmienda el Artículo 1623 del Código Civil para aclarar que, a menos de que se haya otorgado el Poder Duradero que mediante esta Ley se reconoce como una nueva figura en Puerto Rico, el mandato termina por la incapacidad del mandante para administrar sus bienes. En los Estados Unidos y en otros países, esta figura se conoce como “Durable Power Attorney” o en español, “Poder Duradero”, donde expresamente el Mandante dispone que la representación surtirá efecto, aun cuando se incapacite posteriormente.

La adopción de esta nueva figura sería de gran utilidad en el Puerto Rico de hoy, cuando se hace difícil determinar claramente cuando una persona comienza a perder sus facultades mentales en procesos como los de la enfermedad de Alzheimer y de demencia senil donde ya no puede administrar sus bienes. En este caso, una persona en estado lúcido podrá otorgar un poder (mandato) a la persona de su entera confianza y el mismo podrá ser legalmente efectivo y válido durante todo el progreso de su enfermedad incapacitante, aunque un tribunal determine su incapacidad. Esto agilizaría el poder realizar los deseos del mandante en la administración en vida de sus bienes, incluyendo la enajenación de sus propiedades. Las otras disposiciones sobre el mandato le serían aplicables.

A los fines de salvaguardar el hogar del Poderdante al utilizarse el Poder Duradero (Durable Power of Attorney), se propone requerir que en este tipo de mandato se exprese y describa en forma inequívoca la propiedad inmueble de la que es dueño, en todo o en parte, que constituye su residencia y las facultades que desea otorgar al Mandatario (Apoderado), en cuanto a la misma. Esto evitaría que a la persona se le separe de su residencia y se le ingrese en un hogar de cuidado con el único propósito de venderle su propiedad. Conforme a esta Ley, cuando en un Poder Duradero el poderdante haya protegido de manera especial la propiedad que constituye su residencia pero el mandatario considere necesario venderla para beneficio del mandante, tendrá que recurrir a la declaración judicial de incapacidad, el nombramiento de un tutor y la autorización de un tribunal para así hacerlo. Las propiedades adquiridas posteriormente al otorgamiento del Poder Duradero podrán estar cubiertas, de así indicarse expresamente en el documento de Poder Duradero.”

DEFINICION

En su artículo 1, la ley añade un nuevo Artículo 1600A al CCPR mediante el cual se define la nueva figura de “Poder Duradero”. A tales efectos, se define esta figura como, “aquel mandato hecho mediante escritura pública para la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente”. Conforme a esta definición, “será deber del Notario incluir en la escritura de Poder Duradero una cláusula en la que haga constar que advirtió al mandante sobre la naturaleza y consecuencias del Poder Duradero que se propone otorgar".

PARA ENAJENAR BIENES INMUEBLES

El Artículo 2 de la ley también añade un Artículo 1600B al CCPR para establecer que, “en el caso de que el Poder Duradero disponga para la enajenación de una o más propiedades inmuebles de las que el Mandante sea dueño, en todo o en parte, se deberá incluir la descripción de las mismas”. Expresa además que, “deberá igualmente identificarse la propiedad inmueble del cual el Mandante es dueño, en todo o en parte, y que constituya su residencia”.

Por último, este artículo expresa que si el Mandante desea que el Poder incluya cualquier propiedad que se adquiera posteriormente a su firma, así deberá expresarlo en el documento y que el Mandante podrá excluir de la autorización concedida cualquier bien o acto que así desee.

INCAPACIDAD DEL MANDANTE

El Artículo 3 de la ley añade un nuevo un Artículo 1600C al CCPR. Mediante el mismo, se establece que:

“En virtud de lo dispuesto en el Artículo 1600A, aún cuando el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente, el Mandatario podrá ejercer todas las facultades y poderes otorgados mediante el Poder Duradero. No obstante, cuando se trate de la propiedad que constituya la residencia del Mandante, sólo podrá disponer de, gravar o enajenar dicha propiedad, su equipo y mobiliario, si obtiene previamente la autorización judicial del tribunal que corresponda.”

OTRAS DISPOSICIONES

El Artículo 4 de la Ley enmienda añade un nuevo Artículo 1600D al CCPR para disponer que todas las demás disposiciones del Código relacionadas con el contrato de mandato serán aplicables al Poder Duradero, siempre que no sean contrarias a lo dispuesto en los Artículos 1600A al 1600C. Y, el Artículo 5 enmienda el Artículo 1623 del CCPR para añadir un inciso (4). A esos efectos, el referido artículo del Código leerá como sigue:

“Artículo 1623. – Terminación del Mandato.

El mandato se acaba:

(1) Por su revocación.
(2) Por la renuncia del mandatario.
(3) Por muerte, quiebra, o insolvencia del mandante o del mandatario.
(4) Por la incapacidad del mandante de administrar sus bienes, a menos que se haya otorgado un Poder Duradero, según se dispone en el Artículo 1600A.”

VIGENCIA

La Ley aprobada comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.

RESUMEN

En resumen, el Poder Duradero es:

a) Una nueva figura de mandato;

b) El cual se rige por las disposiciones 1600 y siguientes del Código Civil de Puerto Rico de 1930;

c) Se constituye mediante escritura pública;

d) El Mandante lo hace para disponer sobre la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente;

e) En el caso de que el Poder Duradero disponga para la enajenación de una o más propiedades inmuebles de las que el Mandante sea dueño, en todo o en parte, se deberá incluir la descripción de las mismas;

f) Deberá igualmente identificarse la propiedad inmueble del cual el Mandante es dueño, en todo o en parte, y que constituya su residencia;

g) Si el Mandante desea que el Poder incluya cualquier propiedad que se adquiera posteriormente a su firma, así deberá expresarlo en el documento, así como podrá excluir de la autorización concedida cualquier bien o acto que así desee;

h) Cuando se trate de la propiedad que constituya la residencia del Mandante, el Mandatario o apoderado sólo podrá disponer de, gravar o enajenar dicha propiedad, su equipo y mobiliario, si obtiene previamente la autorización judicial del tribunal que corresponda.

OPINION

Entendemos que esta ley puede de ser de mucha ayuda para las personas mayores que de alguna forma u otra necesitan el apoyo de terceros para encargarse de sus asuntos y/o bienes. No obstante, se requiere ejercer mucho juicio al momento de otorgar este tipo de mandato. De ahí, la importancia que establece la ley para que el Notario autorizante consigne en la escritura pública que advirtió al mandante sobre la naturaleza y consecuencias del Poder Duradero que se propone otorgar. Esta responsabilidad, como toda responsabilidad dentro de la función notarial, es esencial para que este tipo de mandato no se utilice, en última instancia, para abusar de la confianza del Mandante.