La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal

En estos días fue aprobada la Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2011, conocida como “La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”. Cumpliendo con el propósito de este espacio, a continuación brindamos, en forma de preguntas y respuestas, los aspectos más importantes de esta ley.

¿A quién protege esta Ley?

Con su aprobación, se establece como política pública del Gobierno asegurar que todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad.

¿Qué derecho concede la Ley?

Esta ley concede el derecho a todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal.

¿Puede renunciarse este derecho?

El derecho de hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo.

¿Existen excepciones donde se entiende renunciado este derecho?

Sí. El derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes circunstancias:

a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida.

b) en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.

c) en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida.

d) en los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código.

e) en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario.

¿Qué protección concede el derecho establecido en esta Ley?

El derecho establecido en esta ley, protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones anteriormente.

¿Cómo aplica esta protección a las personas casadas, a sus hijos y/o herederos?

Esta protección, subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad. En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso.

Y, ¿si la persona no es casada, pero es jefe de familia?

Cuando se trate de persona no casada, pero jefe de familia por razón de depender de ella para su subsistencia, sus ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, la protección subsistirá después de la muerte de aquélla a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad.

¿Cómo aplica esta Ley en casos de arrendamientos?

Mientras el beneficiario de hogar seguro esté vivo, la renta temporera del hogar por razones de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad de alguno de los miembros de la familia hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, que obligue al individuo o a la familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico, no extingue la protección, siempre que no se adquiera otra propiedad que fuese a constituir su residencia principal en Puerto Rico o en otra jurisdicción.

¿Se pierde este derecho si se vende la propiedad designada como hogar seguro?

En los casos donde se venda la propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro. En estos casos, el dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. La protección económica aquí dispuesta se dirige exclusivamente a dictar las reglas del derecho a hogar seguro y en nada restringe lo dispuesto en las leyes contributivas. En los casos donde posteriormente se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por las disposiciones de la Ley.

¿Cómo se reclama este derecho?

Todo individuo o jefe de familia que adquiera una finca rústica o urbana para establecer y fijar en ella su hogar seguro lo hará hacer constar así en el título de adquisición, debiendo el notario autorizante advertir al adquirente su deber de así hacerlo, de lo cual dará fe, y el Registrador de la Propiedad al inscribir el mismo tomará razón de dichas manifestaciones en el cuerpo de la inscripción, anotando que dicha propiedad ha sido designada como hogar seguro por su propietario, lo que servirá de aviso público.

Y, ¿si la propiedad ya fue adquirida y la transacción inscrita?

En los casos donde la finca estuviere ya inscrita a nombre de dicho individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente.

¿Qué debe indicar la Escritura de Adquisición o el Acta?

Ambos documentos, la escritura de adquisición y el Acta, según sea el caso, deben expresar el uso residencial de la propiedad, y que el propietario no ha designado como tal, ninguna otra propiedad en o fuera de Puerto Rico. Además, en ambos documentos se le advertirá al propietario de las posibles sanciones a las que se expone toda persona que intente o logre inscribir en el Registro más de una propiedad como hogar seguro o que intente o logre la inscripción ilegal del derecho de hogar seguro a favor de otra persona.

¿Qué sucede si la persona ya posee otra propiedad designada como hogar seguro?

En los casos donde la persona ya posea otra propiedad designada como hogar seguro, se reconocerá en el propio documento la existencia de la otra propiedad y que la misma cesará de ser su hogar seguro a partir de ese momento; y además, tendrá la obligación de cancelar en el Registro de la Propiedad la anotación de hogar seguro en la propiedad anterior para que el Registrador haga consignar tal cancelación en nota marginal de la inscripción correspondiente. Tal cancelación se podrá hacer a través del mismo documento de adquisición de la nueva propiedad que tendrá la protección de hogar seguro o a través de un Acta.

¿Puede una persona designar más de una propiedad como hogar seguro?

Ninguna persona podrá designar más de una propiedad como hogar seguro.

¿Existe alguna penalidad por inscribir más de una propiedad como hogar seguro?

Sí. Incurrirá en delito grave de cuarto grado, toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una finca de su propiedad o intente o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro, a la que ésta no tuviere derecho. Además, en los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, ésta no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades objeto de su actuación ilegal.

¿Qué sucede si la propiedad o el derecho a hogar seguro no están inscritos en el Registro de la Propiedad?

El hecho de que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que el derecho a hogar seguro no esté inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, siempre y cuando el derecho sea levantado oportunamente.

De ese ser el caso, ¿cómo se puede reclamar el derecho de hogar seguro?

La solicitud del beneficio de hogar seguro se hará mediante moción que se presentará en el tribunal, dentro del término de treinta (30) días a contar desde la fecha en que se solicita la ejecución de propiedades pertenecientes al demandado para satisfacer una sentencia dictada por un tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de sentencia, en contra de las propiedades del demandado.

¿Qué deberá contener la moción?

La moción deberá:

a) ser juramentada por el o los propietarios,

b) incluir la descripción registral de la propiedad que se está protegiendo,

c) dar fe de que el o los propietarios utilizaban dicha propiedad como residencia principal antes del emplazamiento de la demanda por la cual se pide ejecución, y

d) que no han designado como hogar seguro alguna otra propiedad.

Una vez se solicita la protección de hogar seguro ante el Tribunal, ¿qué sucede?

a) La parte que solicita la ejecución tendrá diez (10) días para reaccionar a la solicitud de hogar seguro.

b) de existir controversia el Tribunal podrá citar a una vista evidenciaria, en la cual las partes expondrán sus argumentos y presentarán la evidencia correspondiente para sustentar sus alegaciones.

c) El tribunal dictará resolución dentro del término de quince (15) días, luego de sometida la prueba.

d) Emitida la resolución, la parte perjudicada podrá apelar la misma dentro del término jurisdiccional de quince (15) días.

e) En los casos donde el Tribunal decida que no aplica el derecho a hogar seguro, no se celebrará una venta judicial en relación a dicho inmueble hasta que dicha resolución sea final y firme.

¿Puede darse la venta judicial de una propiedad designada como hogar seguro?

No se hará ninguna venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica, cuando se reclamare u ocupare la misma como hogar seguro, inscrita o no inscrita en el Registro de la Propiedad, a menos que aplique alguna de las excepciones dispuestas en la Ley. Sin embargo, podrá darse la venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica en los casos donde la persona luego de emplazada adquiera una propiedad de mayor valor y ésta pase a ser residencia principal. De ocurrir tal situación, la protección de hogar seguro se extenderá hasta el valor de la propiedad protegida al momento del emplazamiento. De igual forma, si al momento del emplazamiento la persona tenía el dinero protegido, según lo dispuesto en la Ley, la protección será hasta el tope de esa cantidad.

¿Se tienen que cancelar o pagar derechos para la inscripción del derecho de hogar seguro?

No. Toda presentación e inscripción en el registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro estará exenta en su totalidad del pago de cualquier derecho arancelario aplicable, incluyendo sellos y comprobantes.

¿Cuándo entró en vigor la Ley?

Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación y la protección dispuesta será de aplicación prospectiva.

¿Aplica la protección de esta Ley a los casos que ya se han presentado en el Tribunal?

No. A los casos que estén presentados en el Tribunal antes de la vigencia de esta Ley, cuando les sea aplicable, le aplicará la protección de hogar seguro, según lo dispuesto en la Ley Número 87 de 13 de mayo de 1936, según enmendada.

Espero que la información aquí contenida pueda servir de orientación y/o ayuda. De tener cualquier duda o interesar nuestros servicios para inscribir la protección que concede esta ley, pueden contactar a este servidor a través de licrcintron@yahoo.com.

Enmienda a la Ley de Desahucio

Recientemente fue aprobada la Ley Núm. 86 de 5 de junio de 2011 la cual enmienda los artículos 625, 629 y 632 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, según enmendado, a los fines de agilizar el derecho aplicable al procedimiento de desahucio contra personas que mantengan la posesión material o disfrute de una propiedad inmueble, sin pagar canon alguno. Esta legislación, aunque reconoce que siguen siendo muchas las personas y familias puertorriqueñas que no tienen los recursos para adquirir su propia residencia, lo que principalmente busca proteger es el interés de los arrendadores sobre sus propiedades al agilizar el procedimiento de desahucio. A tales fines, la ley establece que celebrado el juicio de desahucio, el Tribunal dictará la sentencia correspondiente dentro un término mandatorio no mayor de diez (10) días. Antes el término era uno directivo no mayor de diez (10) días laborables.

Por otra parte, esta ley también dispone que las apelaciones deberán interponerse por las partes perjudicadas o sus abogados, en el término de cinco (5) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia. Ciertamente, nada dispone sobre el procedimiento de solicitud de reconsideración disponible en las Reglas de Procedimiento Civil de Puerto Rico para los casos civiles ordinarios. No sabemos si la intención del legislador, por ser el procedimiento de desahucio uno de carácter sumario, fue que la parte perjudicada por la sentencia acudiera directamente al Tribunal de Apelaciones o si fue un olvido. Lo que sí podemos indicar que esto tiene un efecto considerable ya que provee un término sumamente corto para presentar una apelación en comparación con el término para apelar una sentencia en un caso ordinario el cual es de treinta (30) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia.

Otro dato sumamente importante es que esta ley establece que cuando la sentencia declare con lugar el desahucio, la misma ordenará el lanzamiento del demandado a partir de que dicha sentencia sea final y firme. Aunque la ley no lo indica, debemos concluir que la sentencia adviene final y firme pasado el término de los cinco (5) días para apelar la misma y que el término para este proceso aplica tanto a los alquileres residenciales como comerciales. Esto es un gran cambio, ya que previo a esta enmienda el término para que la sentencia fuera final y firme era de treinta (30) días, contados a partir de la notificación y archivo en autos de la misma, y para el lazanmiento cuarenta (40) días, propiedades residenciales, y veinte (20) días, propiedades comerciales.

Una vez la sentencia es final, firme e inapelable, se podrá solicitar el correspondiente mandamiento para el lanzamiento del demandado. Dicho mandamiento será expedido por la Secretaria del Tribunal a solicitud de la parte.

En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezaran a contarse a partir de la fecha de dicha notificación. No podrá verificarse el lanzamiento de ninguna familia de probada insolvencia económica, a menos que esté presente al momento de efectuarse el mismo, un funcionario del Departamento de la Familia y del Departamento de la Vivienda, designado por el Secretario de dicho Departamento, respectivamente, quien velará por la seguridad física y emocional de la familia desahuciada. El Alguacil del Tribunal coordinará la comparecencia de dicho funcionario con la oficina más cercana de la agencia al lugar donde se realice el desahucio. En aquellos casos en que el arrendamiento de las viviendas sea subsidiado bajo los diferentes programas que administra el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, o cualquiera de sus dependencias, se tendrá que cumplir con los reglamentos aplicables que regulan el proceso de desahucio.

Definitivamente, esta ley va a tener un impacto social como económico para los distintos sectores del país. Por ello, es de suma importancia estar informados sobre la misma.

La Fecha de Vencimiento en los Contratos de Bienes Raíces

En nuestro libro “El Contrato de Corretaje de Bienes Raíces y de Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales”, página 92-96, expusimos:

“A pesar que en la Ley Núm. 10, no contiene un artículo el cual expresamente indique que los contratos de corretaje de bienes raíces deberán constar por escrito, al analizar la misma se puede observar que en el artículo 31 existen las siguientes disposiciones con relación a estos tipos de contrato:

“§ Artículo 31.- Actos o Prácticas Proscritas.

Por la presente se proscriben los siguientes actos o prácticas específicas:

Se prohíbe a toda persona sujeta a las disposiciones de esta Ley incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran a continuación:

1) …
…
9) Realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi-exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento.
…
…
(16) Previo al otorgamiento de un contrato de corretaje o listado neto, no orientar adecuadamente al cliente sobre el alcance de la transacción y la conveniencia de utilizar los servicios de un tasador profesional.”

De otra parte, el Artículo 5 del Reglamento de Ética de la Profesión en su Sección 4 establece como una conducta ética del Corredor de Bienes Raíces el, “poner por escrito los compromisos que realice y entregar copia de los acuerdos a ambas partes”.

Las disposiciones antes citadas, nos pueden llevar a interpretar, razonablemente, que los contratos de corretaje de bienes raíces, exclusivos, semi-exclusivos y con acuerdo neto, deben constar por escrito para que pueden tener validez como tal. O sea, para que mantengan sus características de exclusivo, semi-exclusivo o el acuerdo neto. Opinamos que no tiene sentido que la Ley Núm. 10 requiera a los corredores de bienes raíces que en los contratos exclusivos y semi-exclusivos se deban explicar los términos y condiciones de los mismos, así como su fecha de vencimiento, si ello no ha de constar por escrito para beneficio de todas las partes. Más aún, opinamos que la renuncia del dueño de la propiedad de su derecho para realizar gestiones para llevar a cabo la transacción de bienes raíces por sí mismo tiene que constar expresamente por escrito en el contrato. De otra manera, no habría tal renuncia y exclusividad del contrato de corretaje.
…

Ahora bien, ¿qué sucede si una persona acepta contratar a un corredor de bienes raíces pero lo hace verbalmente?; ¿significa esto que no existe un contrato de corretaje?; ¿podrá el corredor, si cumple con su función y logra ser la causa efectiva de la transacción de bienes raíces exigir el pago de su comisión?

Si no se pacta por escrito un contrato de corretaje de bienes raíces exclusivo, semi-exclusivo o con acuerdo neto, el corredor no podrá exigir el cumplimiento de exclusividad, semi-exclusividad o acuerdo neto a su cliente. En otras palabras, el pacto verbal de exclusividad, semi-exclusividad y acuerdo neto serían nulos e inexistentes. Sin embargo, opinamos que ello no significa que no exista una relación contractual entre el cliente y el corredor.

En este caso, entendemos que se podría invocar la existencia de un contrato verbal de corretaje de bienes raíces, abierto. Esto implica que el cliente o dueño de la propiedad podrá contratar a más de un corredor para servir como intermediario de determinada transacción de bienes raíces y el pago de la comisión podrá exigirse por aquel corredor que haya sido la causa efectiva para perfeccionar la transacción entre el cliente y un tercero. En cuanto al acuerdo neto, no podrá ser reclamado, quedando el corredor a la merced del uso y costumbre de la práctica en la profesión y a las normas generales de las obligaciones y contratos en el Código Civil de Puerto Rico para establecer la cantidad que razonablemente deberá devengar como retribución por sus servicios.

No obstante lo antes señalado, no se puede perder de perspectiva la responsabilidad que exige el Reglamento de Ética Profesional a todos los Corredores y Vendedores de Bienes Raíces de “poner por escrito los compromisos que realice…”. Dicha disposición, ciertamente, podría, en su día, tener un gran peso en la adjudicación de controversias sobre este asunto por las agencias que supervisan la profesión, así como por los tribunales. Por tal razón, recomendamos a todo Corredor y Vendedor de Bienes Raíces cumplir estrictamente con su deber y responsabilidad de poner por escrito todos los compromisos que realice, incluyendo, los acuerdos sobre su contratación.” (Énfasis nuestro)

Recientemente, en el caso de Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., 2010 TSPR 226, 180 DPR ____ (2010), el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo la oportunidad de interpretar el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 para determinar si todos los contratos de corretaje deben tener fecha de vencimiento. Luego de realizar un detenido análisis, el Tribunal Supremo resolvió que todos los tipos de contrato de corretaje deben tener fecha de vencimiento, conforme a la intención legislativa de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico.

En lo pertinente, el Tribunal Supremo dispuso:

“Conforme a la práctica de Bienes Raíces existen tres tipos de contratos de corretaje, a saber, los exclusivos, semiexclusivos y los abiertos. Véase, D. Barlow Burke, Jr., Law of Real State Brokers, Third Edition, AspenPublishers, 2009, § 2.02 [A-C], págs. 2.24-2.49…”.
…

La Ley Núm. 10 no contempla ni define esos tres tipos de contratos de corretaje. Sin embargo, dispone en el Artículo 31, inciso 9, que está prohibido por un corredor de bienes raíces “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento; Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. (Énfasis y subrayado suplidos). Originalmente y a la fecha de la suscripción del contrato de autos, la Ley Núm. 10 solamente mencionaba que se prohibía a toda persona sujeta a las disposiciones de la ley “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo y su fecha de vencimiento. Art. 31(9), 20 L.P.R.A. sec. 3054.”
…

La polémica se acentúa al considerar que, luego de suscrito el acuerdo entre las partes, el legislador enmendó el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 a fin de prohibir las cláusulas de renovación automática en todos los contratos de corretaje. A tales efectos, incluyó el siguiente lenguaje: “Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. (Énfasis Suplido).”
…

“Francamente, el lenguaje del Artículo 31 inciso 9, es confuso, ya que no deja claro si el legislador quería prohibir que los corredores de bienes raíces contrataran sin explicar los términos del contrato, incluyendo la fecha de vencimiento o si su interés era que, tales contratos siempre tuvieran fecha de vencimiento. Pese a que el lenguaje parece sencillo, no queda claro cuál era el interés o la prohibición que la Asamblea Legislativa procuró al redactar la ley. Cabe señalar que nunca antes hemos interpretado este artículo aunque requiere aclaración.” (Énfasis nuestro).
…

“El sentir de la Asamblea Legislativa se enfoca en que los términos de los contratos queden claros a las partes. Aparentemente los términos “exclusivo o semiexclusivos”, no se refieren necesariamente a tipos de contrato de corretaje, sino más bien a medios o formas de hacer la negociación con el corredor. La enmienda claramente dice que las cláusulas de renovación automática no serán permitidas “en los contratos de corretaje”. No lo limita y se refiere a todos, lo cual incluye los abiertos. Por lo tanto, una renovación supone que los contratos de corretaje tienen que tener fecha de vencimiento. Concluir lo contrario sería legislar judicialmente para establecer que la enmienda de 1998 debe aplicar solamente a los contratos de corretaje exclusivos o semi-exclusivos. Una lectura integrada del texto del artículo, incluyendo la enmienda, aclara el sentir del legislador. Nada impide que tomemos en consideración, para efectos interpretativos, la exposición de motivos de una ley enmendadora. Con ello no desvirtuamos su contenido, sino que interpretamos la ley como un todo y le damos sentido lógico a las palabras del legislador.

Conforme a lo anterior, la Ley Núm. 10 no dispone expresamente que los contratos de corretaje de tipo abierto sean nulos por no contener fecha de vencimiento. No obstante, de un análisis del trasfondo de la intención legislativa para promulgar la Ley, la enmienda contenida en la Ley Núm. 271 y la Exposición de Motivos que de ella surge, se puede deducir que la Asamblea Legislativa quiso que todo contrato de corretaje tuviera una fecha de vencimiento o un término de duración. Tanto es así que al enmendar la Ley Núm. 10, la Asamblea Legislativa se enfocó en que ese término de duración, cuya existencia no cuestionaba, no debía ser renovado automáticamente. Al disponer que los contratos de corretaje no deban permitir las cláusulas de renovación automática, el legislador supuso que todo contrato de corretaje tiene una fecha de vencimiento, independientemente del tipo de contrato de corretaje que sea, a saber, exclusivo, semiexclusivo o abierto.

El profesor de bienes raíces, Rafael A. Cintrón Perales, discutió en su obra las prácticas proscritas de la Ley Núm. 10 en los Artículos 31 y 32. Sobre este particular, indica:

Los artículos 31 y 32 de la Ley Núm. 10, antes citada, establecen los actos y prácticas proscritas para la profesión de corredor, vendedor y empresas de bienes raíces. Es precisamente a estos actos o prácticas proscritas que debemos acudir para establecer las obligaciones del Corredor de Bienes Raíces para con sus clientes. Si analizamos los mismos, debemos concluir que todo corredor, vendedor o empresa de bienes raíces viene obligado a:

[. . . . . . . . ]

8. Explicarle a su cliente todos los términos y condiciones, así como la fecha de vencimiento al momento de realizar un contrato de corretaje exclusivo, semi-exclusivo o abierto. (Énfasis y subrayado nuestro).” (cita omitida)

No tenemos duda, tal y como señalaron el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones, que la intención legislativa al aprobar la Ley Núm. 10, Artículo 31, inciso 9, reafirmada en la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 271, fue que todos los contratos de corretaje lleven fecha de vencimiento y que ésta sea explicada al cliente. En ese sentido, es razonable concluir que todo contrato de corretaje que no contenga fecha de vencimiento es contrario a la ley y por ello, será nulo.

Un contrato de corretaje sin término de vencimiento es contrario a la Ley Núm. 10. Como se sabe las partes son libres para contratar lo que entienden necesario, siempre y cuando no sea contrario a la ley, la moral y el orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372. La violación de este principio podría producir la nulidad absoluta de lo pactado. (cita omitida)

En fin, podemos colegir, mediante el análisis de las leyes especiales y los reglamentos anteriores sobre esta materia, que pese al lenguaje utilizado en el Artículo 31, inciso 9, siempre ha sido la intención legislativa que los corredores de bienes raíces le expliquen a sus clientes los términos del contrato, el alcance de la exclusividad o falta de la misma y la fecha de vencimiento. A base de lo anterior, es forzoso concluir que la intención legislativa de la Ley Núm. 10 fue que todos los contratos de corretaje tuvieran fecha de vencimiento. Por lo tanto, son contrarios a la ley los contratos que no la contengan. Eso los hace nulos”.

Aunque podamos disentir o discrepar de la interpretación que ha hecho el Tribunal Supremo con relación al contrato abierto, la realidad es que el precedente establecido en el caso de Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra, reconoce y coloca a este contrato a la par con el contrato exclusivo y semi-exclusivo. A tales efectos, responsablemente, tenemos que concluir que, si bien es cierto que ni en la Ley Núm. 10 ni en el caso antes citado, expresamente establecen que los contratos de corretaje deben constar por escrito como un requisito para su validez, no es menos cierto que la decisión del Tribunal Supremo en Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra, puede, razonablemente, interpretarse como que tiene el efecto de establecer que todo tipo de contrato de corretaje tiene que constar por escrito para que sea válido. De lo contrario, como expresamos en la página 94 de nuestro libro, no haría sentido establecer una fecha de vencimiento como un requisito del contrato de corretaje, “si ello no ha de constar por escrito para beneficio de todas las partes.” De otra parte, debemos añadir que con esta decisión cobra más fuerza y vigor lo establecido en el Artículo 5 del Reglamento de Ética de la Profesión en su Sección 4 establece el cual requiere a todo Corredor de Bienes Raíces, “poner por escrito los compromisos que realice y entregar copia de los acuerdos a ambas partes”.

En otro artículo discutiremos la doctrina del Corredor de Bienes Raíces como Causa Eficiente (Procuring Cause), discutida en nuestro libro y adoptada por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra.

¿Qué sucede cuando alquilamos un apartamento?

Luego de un tiempo de ausencia, regresamos para seguir informando a nuestro público sobre asuntos de interés en el campo de la bienes raíces. Esta vez, analizaremos una decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico del año 2010, la cual tiene un efecto directo en los contratos de arrendamiento de apartamentos en condominios. Veamos.

El Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m, establece las reglas que gobiernan el uso de los apartamentos. El inciso (g) del referido artículo, dispone que en el uso y disfrute de cada apartamiento todo titular “observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.”

De primera intención, el artículo antes citado parece imponer responsabilidad al titular de un apartamento por violaciones a las normas del condominio que comentan sus familiares, visitas, empleados o en general, por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título. En otras palabras, que aplica únicamente a violaciones de las reglas de convivencia que dispone el propio Art. 15 de la Ley de Condominios.

Ahora bien, suponga que usted es titular de un apartamento y lo ha alquilado. Imagine que su inquilino(a), una gran persona y buen(a) vecino(a), un día que se puso a lavar ropa, confronta problemas con el desagüe de la lavadora, se desborda el agua, ésta se filtra a otros apartamentos y, como consecuencia, se afectan y ocurren daños en esos apartamentos. Los dueños de los apartamentos afectados, entonces, lo demandan a usted y a su inquilino. ¿Quién responde?; ¿Usted o su inquilino(a)?

Responsabilidad Absoluta del Titular

Esta situación fue evaluada y decidida el año pasado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En el caso de Vázquez v. De Jesús, 2010 TSPR 227, 180 D.P.R. _____ (2010), el Tribunal Supremo determinó que, a tenor con el Art. 15(g) de la Ley de Condominios, aquí citado, el titular del apartamento siempre tendrá que responderle a quien sufre el daño. Dispuso que la responsabilidad impuesta por el Art. 15(g) es objetiva. Esto significa que: (1) se trata de una responsabilidad absoluta de parte del titular del apartamento; (2) no hace diferencia que el daño sea causado por familiares, visitantes, empleados o por las personas que ocupen el apartamento; (3) no hay que probar culpa o negligencia; y (4) la responsabilidad que deriva del artículo es solidaria. Según el Tribunal Supremo, el único remedio que tendrá el titular demandado, será la posibilidad de iniciar una acción de nivelación contra la persona que causó el daño. En otras palabras, entablar una demanda contra su inquilino para recobrar lo que usted, como titular, tenga que pagar a la persona o personas que sufrieron los daños.

Ante esta decisión, ¿qué puede hacer un titular que alquila su apartamento para protegerse?

A tenor con la decisión del Tribunal Supremo, es recomendable que todo titular que alquile su apartamento obtenga un seguro de responsabilidad pública. El costo del seguro, así como la prima que deberá pagarse puede incluirse como parte del canon de arrendamiento. Otra alternativa puede ser que, como parte de los términos y condiciones del contrato de alquiler, se le exija al inquilino que adquiera un seguro por el término del arrendamiento que incluya al titular o dueño del apartamento. A nuestro entender, el defecto que tiene esta alternativa es que el control de la vigencia y pago del seguro no estaría en manos del titular. No obstante, independientemente de quién adquiera el seguro, lo importante es obtenerlo y que su vigencia sea por el término del alquiler.

Responsabilidad de la Junta de Directores de un Condominio
a la luz de la determinación en Vázquez v. De Jesús, supra.

Entre los deberes y facultades que le impone el Art. 38d de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4, a la Junta de Directores se encuentra el “atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. También, tendrá la responsabilidad de cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.

Una de las obligaciones que el Art. 15a de la Ley de Condominios requiere de todo titular es que en caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Dispone, además que el titular deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso. El titular deberá someter esta información dentro del término de treinta (30) días siguientes a la fecha de la transacción.

A tenor con lo antes indicado, y el caso resuelto por el Tribunal Supremo, entendemos que la Junta de Directores tendrá la responsabilidad y/o el deber de: 1) velar y/o requerir que el titular que alquila su apartamento informe el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 2) orientar a los titulares que alquilan sus apartamentos que en sus contratos de alquiler deberán expresar que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, y 3) advertir que el titular tendrá responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen a otros titulares o áreas comunes del condominio.

Responsabilidad del Corredor(a)
de Bienes Raíces

La Ley que Regula la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, en su Art. 31, inciso (8) establece como un acto o práctica proscrita el que un Corredor(a) de Bienes Raíces no suministre a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables. Esto significa que, cuando un Corredor(a) presta sus servicios como intermediario en la venta o alquiler de un apartamento en un condominio, debe tener conocimiento de las disposiciones legales aplicables al régimen de propiedad horizontal.

En la situación que nos ocupa, el Corredor(a) tendrá la responsabilidad de: 1) informar a su cliente, o sea, al dueño del apartamento, sobre la exigencia que impone la Ley de Condominios de incluir en el contrato de arrendamiento una disposición que exprese que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, (esta responsabilidad es mayor cuando es el Corredor(a) quien redacta el contrato de arrendamiento); 2) orientar a su cliente sobre su responsabilidad de informar a la Junta de Directores el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 3) orientar a su cliente sobre su responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen en la comunidad conforme lo ha determinado en el caso de Vázquez v. De Jesús, supra, y 4) informar al cliente sobre la necesidad y conveniencia de adquirir o exigir al arrendatario(a) un seguro de responsabilidad pública que cubra daños a terceras personas y al condominio.

Aunque podemos no estar de acuerdo con lo decido por el Tribunal Supremo, lo cierto es que su determinación es la norma en estos momentos y aplica tanto a los condominios residenciales, como a los comerciales o profesionales, y mixtos. A tales efectos, recomendamos a los titulares de apartamentos, Junta de Directores y Corredores de Bienes Raíces, que tomen conocimiento de este asunto y establezcan las medidas necesarias para proteger los intereses de todas las partes.

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