tag:blogger.com,1999:blog-24544230934372412332024-02-08T15:11:30.017-04:00Aspectos Legales y Bienes Raices en Puerto RicoEl Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.comBlogger11125tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-88579152390761970412014-03-13T16:47:00.000-04:002014-03-13T17:30:38.136-04:00Ley de Flexibilidad Administrativa y Reglamentaria para el Pequeño Negocio<!--[if gte mso 9]><xml>
<w:LatentStyles DefLockedState="false" DefUnhideWhenUsed="true"
DefSemiHidden="true" DefQFormat="false" DefPriority="99"
LatentStyleCount="267">
<w:LsdException Locked="false" Priority="0" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Normal"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="heading 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 7"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 8"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="9" QFormat="true" Name="heading 9"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 7"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 8"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" Name="toc 9"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="35" QFormat="true" Name="caption"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="10" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Title"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="1" Name="Default Paragraph Font"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="11" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Subtitle"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="22" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Strong"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="20" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Emphasis"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="59" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Table Grid"/>
<w:LsdException Locked="false" UnhideWhenUsed="false" Name="Placeholder Text"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="1" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="No Spacing"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" UnhideWhenUsed="false" Name="Revision"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="34" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="List Paragraph"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="29" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Quote"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="30" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Intense Quote"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3 Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid Accent 1"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3 Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid Accent 2"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3 Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid Accent 3"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3 Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid Accent 4"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3 Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid Accent 5"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="60" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Shading Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="61" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light List Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="62" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Light Grid Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="63" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 1 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="64" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Shading 2 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="65" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 1 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="66" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium List 2 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="67" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 1 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="68" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 2 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="69" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Medium Grid 3 Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="70" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Dark List Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="71" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Shading Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="72" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful List Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="73" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" Name="Colorful Grid Accent 6"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="19" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Subtle Emphasis"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="21" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Intense Emphasis"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="31" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Subtle Reference"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="32" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Intense Reference"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="33" SemiHidden="false"
UnhideWhenUsed="false" QFormat="true" Name="Book Title"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="37" Name="Bibliography"/>
<w:LsdException Locked="false" Priority="39" QFormat="true" Name="TOC Heading"/>
</w:LatentStyles>
</xml><![endif]--><!--[if gte mso 10]>
<style>
/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:"Table Normal";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-qformat:yes;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt;
mso-para-margin-top:0in;
mso-para-margin-right:0in;
mso-para-margin-bottom:10.0pt;
mso-para-margin-left:0in;
line-height:115%;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:11.0pt;
font-family:"Calibri","sans-serif";
mso-ascii-font-family:Calibri;
mso-ascii-theme-font:minor-latin;
mso-fareast-font-family:"Times New Roman";
mso-fareast-theme-font:minor-fareast;
mso-hansi-font-family:Calibri;
mso-hansi-theme-font:minor-latin;}
</style>
<![endif]-->
<br />
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; text-align: justify; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<span lang="ES-PR" style="font-family: "Candara","sans-serif"; font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: ES-PR;">Luego de un receso, volvemos a publicar algo que
entiendo puede de ser de gran ayuda para todo Corredor y Empresa de Bienes Raíces
en Puerto Rico, y para el pequeño comerciante en general.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; text-align: justify; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; text-align: justify; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<span lang="ES-PR" style="font-family: "Candara","sans-serif"; font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: ES-PR;">Mientras ofrecía un seminario para Corredores de
Bienes Raíces sobre los procedimientos adjudicativos ante el DACO, lo cual
incluye el procedimiento de imposición de multas, hice referencia a una ley que
fue aprobada con el propósito de simplificar y flexibilizar los procesos
administrativos y de reglamentación gubernamental a los que se enfrentan los
pequeños negocios. Informé, además, que dicha ley estaba bajo la administración del la Oficina
del Procurador del Ciudadano (Ombudsman) de Puerto Rico.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; text-align: justify; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify; text-autospace: none; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<span lang="ES-PR" style="font-family: "Candara","sans-serif"; font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: ES-PR;">La ley en cuestión es la Ley Núm. 454 de 28 de
diciembre de 2000, conocida como <b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;">Ley de Flexibilidad Administrativa y
Reglamentaria para el Pequeño Negocio</i></b>. Esta ley fue creada </span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Candara","sans-serif"; font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Times New Roman";">a
los fines de que las agencias gubernamentales revisen sus reglamentos para
asegurar que los pequeños negocios no estén excesivamente reglamentadas, y
flexibilizar las penalidades de acuerdo a su tamaño.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify; text-autospace: none; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify; text-autospace: none; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Candara","sans-serif"; font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Times New Roman";">Según
la exposición de motivos de la ley, las agencias gubernamentales tendrán que “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">ser creativas, conocer la estructura
económica de la industria que regula, y finalmente reglamentar en forma tal que
no se le impongan cargas indebidas al sector que más aporta al crecimiento de
la economía, específicamente los pequeños comerciantes</i>”. Establece, además,
que su aprobación “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">permitiría a los
empresarios participar en el proceso de la reglamentación y exponer sus
comentarios sobre las prácticas y acciones para asegurar el fiel cumplimiento
de la agencia</i>”.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify; text-autospace: none; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin-bottom: .0001pt; margin-bottom: 0in; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify; text-autospace: none; text-indent: .5in; text-justify: inter-ideograph;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Candara","sans-serif"; font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Times New Roman";">En
estos tiempos de crisis económica en nuestra Isla, donde se requiere más que nunca que el gobierno fomente el ambiente adecuado para el desarrollo de los pequeños negocios de capital local para la generación de empleos, tenemos que velar porque el
propósito para el cual fue creada esta ley se cumpla. Es de conocimiento de
todos que las agencias gubernamentales, lejos de simplificar los procedimientos
para fomentar el desarrollo de los pequeños comerciantes en Puerto Rico, los
han complicado. Acudamos al Ombudsman para verificar que lo dispuesto en la ley
verdaderamente se esté cumpliendo. Hagamos uso de esta herramienta.</span><br />
<br />
<br />
<br /></div>
El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-17136210047934113852012-10-26T14:10:00.000-04:002012-10-26T14:10:13.505-04:00
<br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: left;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><em><strong>EL AGENTE ADMINISTRADOR DE UN CONDOMINIO: EMPLEADO O MANDATARIO?</strong></em></span></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"> </span></div>
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El 14
de junio de 2012, Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) entró a decidir dos
(2) casos donde analiza y discute la figura del Agente Administrador de un
edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal o Ley de Condominios. En
tales casos, el TSPR atendió la siguiente controversia: <strong>¿Es el agente
administrador de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal un
mandatario del Consejo de Titulares?</strong> A los efectos, entendió que “[e]<i style="mso-bidi-font-style: normal;">stos recursos consolidados nos brindan la oportunidad
de examinar esa relación en toda su complejidad y, en particular, la
interacción que en ella se da entre los contratos de mandato, trabajo y
arrendamiento de servicios</i>”.<o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Primer Caso: <o:p></o:p></span></span></b></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: CourierNewPSMT;"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><u>Jorge Colón Ortiz</u> v. <u>Asociación
de Condómines Borinquen Towers I, Junta de Directores del Condominio Borinquen
Towers<o:p></o:p></u></span></span></i></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Resumen de Hechos</span>: </span></b><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El Sr.
Jorge Colón Ortiz, en adelante denominado como el Administrador, firmó un
contrato como Administrador del Condominio Borinquen Towers I, por ciertas
horas y ciertos días. En el desempeño de su trabajo, el Administrador, sufrió un
accidente y se reportó al Fondo del Seguro de Estado (FSE). Mientras se encontraba
bajo tratamiento en el FSE, su contrato fue cancelado por el Consejo de
Titulares del Condominio (CT) donde trabajaba. El Administrador demanda al
Condominio. Alegó despido injustificado y violación de reserva de su puesto
mientras se encontraba reportado al FSE.</span> <o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El
Tribunal de Primera Instancia (TPI) falló a su favor entendiendo que entre el Administrador
y el CT existía una relación obrero-patronal</span>. <span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Ordenó al CT a pagar una suma de $187,677.65 por concepto de mesada ($4,038.45), licencia de vacaciones y enfermedad ($15,639.20), salarios dejados de percibir entre agosto 2000 a febero 2009 ($153,000.00) y daños ($15,000.00), así como $10</span></span></span></span><span lang="X-NONE" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: X-NONE; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">,000
en honorarios de abogados</span>.<o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El CT
presentó una apelación ante el Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico (TA). El TA
concluyó: “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">que el agente administrador es
un mandatario, pues la Ley de Condominios autoriza su destitución en cualquier
momento por la sola voluntad del Consejo de Titulares e impone al administrador
el deber de rendir cuentas al final de su gestión. Resolvió entonces que la
legislación protectora del trabajo no aplica al agente administrador y revocó
al Tribunal de Primera Instancia</i>.”<o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">Segundo Caso</span></b><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">: <o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: CourierNewPSMT;"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><u>Consejo de Titulares y/o
Junta de Directores de la Asociación de Condómines del Condominio Playa Dorada</u> v.
<u>Yolanda Candelario<o:p></o:p></u></span></span></i></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">La Sra.
Candelario firmó contrato como Administradora del Condominio Playa Dorada. Según
fue admitido por el condominio, la señora Candelario nunca fue objeto de
amonestación, recibía un salario de $1,125 quincenales, del cual se le deducían
seguro social y contribuciones, tenía derecho a 15 días por concepto de
vacaciones y 15 días por licencia de enfermedad, así como un bono de navidad
equivalente al 2% de su salario, hasta un máximo de $200. En una asamblea
celebrada el 14 de noviembre de 2004, el Consejo de Titulares, sin ofrecer
explicaciones, destituyó a la señora Candelario de su cargo. En esa misma reunión,
se eligió una nueva Junta de Directores que tomó posesión pocos días después.
En ausencia de su Presidente, quien se encontraba fuera del país, la Junta
saliente se reunió y tomó “la decisión de autorizar pagos por concepto de
mesada, vacaciones, bono y salario a favor de la demandada”. Estas decisiones
de la Junta saliente “fueron acorde con la práctica existente en el Condominio
para la toma de posesión de una nueva Junta y la entrega de los asuntos
administrativos a ésta”. El total de los pagos emitidos fue de $10,294.98. El 4
de enero de 2005, la nueva Junta de Directores demandó a la señora Candelario
en cobro de dinero, por la cantidad de $10,412.50. En apoyo a esa demanda, los peticionarios
adelantaron varios argumentos. En primer lugar, adujeron que el desembolso
autorizado por la Junta saliente era ilegal pues la señora Candelario “no tenía
derecho a los beneficios provistos a los obreros”.<b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><o:p></o:p></b></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El
Tribunal de Primera Instancia (TPI) declaró sin lugar la demanda, manifestando
que “<i style="mso-bidi-font-style: normal;">quedó plenamente convencido […] de
que la relación entre la parte demandante y su administradora se basó a lo
largo de los años en que se dio dicha relación, en una de empleada-patrono</i>”.<o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El
Condominio presentó una apelación de la Sentencia emitida por el TPI ante el Tribunal
de Apelaciones (TA). El TA concluyó que la señora Candelario no era empleada
sino contratista del condominio, por lo cual estaba excluida de las
protecciones de la Ley Núm. 80. De igual forma, resolvió que la Junta saliente
actuó <i>ultra vires </i>al emitir cheques por una cantidad mayor a $5,000 sin
la autorización del Consejo de Titulares.<o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">Decisión del TSPR</span></b><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">:<span style="mso-tab-count: 1;"> </span><o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: Verdana; mso-fareast-font-family: Verdana;"><span style="mso-list: Ignore;">A.<span style="font-size-adjust: none; font-stretch: normal; font: 7pt/normal "Times New Roman";">
</span></span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">Resumen
de Fundamentos<o:p></o:p></span></b></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Cambria","serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">⇨</span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="mso-tab-count: 1;"> </span><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><em>Más allá de lo indicado, como nos explica
el profesor Michel Godreau, “[s]obre este importante funcionario no es mucho lo
que se dice en la Ley”. Tampoco habíamos tenido, hasta ahora, la oportunidad de
analizar la figura del agente administrador y su relación con el condominio, particularmente
con el Consejo de Titulares. Los peticionarios en los casos consolidados nos
solicitan que concluyamos que ellos son empleados del condominio protegidos por
las leyes del trabajo. Por su parte, los condominios recurridos nos invitan a
identificar al agente administrador como un mandatario del condominio, excluido
de las leyes laborales</em>.</span></span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Cambria","serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">⇨<span style="mso-tab-count: 1;"> </span></span></span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><em><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">El consenso entre los
tratadistas españoles es caracterizar la relación entre el agente administrador
y el condominio, como una relación mandante-mandatario, con lo cual coincide la
jurisprudencia de ese país. En nuestra jurisdicción, Godreau y Hernández Denton
opinan lo mismo. Coincidimos con su conclusión.</span></em></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"></span><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Cambria","serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">⇨<span style="mso-tab-count: 1;"> <span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"> </span></span></span></span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">De lo anterior podemos
concluir, primeramente, que la relación entre la persona escogida y la
comunidad de residentes es pertinente a la caracterización de la relación
contractual entre el administrador y el condominio. <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">Si la persona contratada es un tercero ajeno a la comunidad, ya sea una
compañía dedicada a ofrecer servicios de administración o una persona natural
que se dedica a ofrecer dichos servicios a más de un condominio, estaremos ante
un mandatario y la relación será gobernada por la figura del contrato de
mandato o, si las partes así lo han convenido, por un contrato mixto</b>. Igual
conclusión se requiere en el supuesto del tercero que dedica su tiempo exclusivamente
a la administración de un condominio. En vista de lo anterior, <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">resolvemos que cuando se trate de un
“agente administrador” en el régimen de propiedad horizontal, éste será
considerado un mandatario sujeto a las disposiciones pertinentes del Código
Civil, según atemperadas por la Ley de Condominios</b>.</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"></span><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Cambria","serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">⇨<span style="mso-tab-count: 1;"> </span></span></span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Nuestra Ley de Condominios visualiza
al administrador como parte de la dirección de la comunidad y reconoce, en su
artículo 38, que entre la Junta de Directores, el Presidente, el Secretario, el
Tesorero y el agente administrador, hay una relación particular. Esto es producto
del entendimiento de que estos cargos, particularmente los del Presidente y el
de agente administrador, son los principales órganos de gestión interna de un
condominio. En efecto, la doctrina vincula, constantemente, la figura del
administrador con la del Presidente y, más todavía, con la del Secretario.</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"></span><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Cambria","serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">⇨<span style="mso-tab-count: 1;"> </span></span></span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Nuestra Ley de Condominios
calla sobre las funciones del agente administrador, pero establece claramente
que el Consejo de Titulares lo removerá “por acuerdo mayoritario tomado en
reunión extraordinaria convocada al efecto”. El Consejo de Titulares también
puede prescindir del agente administrador negándose a renovar el contrato
anual. Esta facultad para remover libremente al agente administrador es uno de
los elementos que según la doctrina sirven para demostrar que el administrador
es, en efecto, un mandatario, pues a éste también se le puede revocar su mandato
de manera unilateral y sin necesidad de justificación. </span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt 0.5in; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"></span><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Cambria","serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">⇨<span style="mso-tab-count: 1;"> </span></span></span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">La exigencia de justa causa
para la remoción del agente administrador únicamente aplica a la Junta de Directores,
no al Consejo de Titulares, cuyo poder de remoción es absoluto y unilateral,
aunque el Reglamento del condominio puede limitar esta autoridad. Por tanto, <b style="mso-bidi-font-weight: normal;">en Puerto Rico, cuando se remueve a un
“agente administrador”, no habrá indemnización más allá del rembolso que le corresponde,
como mandatario, por los gastos incurridos. Ahora bien, si el contrato entre el
condominio y el administrador-mandatario incluye beneficios como vacaciones,
bono de navidad y otros, y éstos han sido acumulados o son debidos, el
condominio deberá efectuar dichos pagos. La doctrina de <i>pacta sunt servanda </i>así
lo exige</b>.<o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoNormal" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><o:p> </o:p></span><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: Verdana; mso-fareast-font-family: Verdana;"><span style="mso-list: Ignore;">B.<span style="font-size-adjust: none; font-stretch: normal; font: 7pt/normal "Times New Roman";">
</span></span></span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><u><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">Sentencia</span></u></b><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";">:<span style="mso-tab-count: 1;"> </span><o:p></o:p></span></span></div>
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">
</span><br />
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Conforme a los Fundamentos
antes expuestos, el TSPR modificó la sentencia dictada por el TA en el caso de
la Sra. Candelario a los efectos de que procede la acción en cobro de dinero
por la cantidad pagada en concepto de la mesada, más no las sumas pagadas por
concepto de vacaciones, enfermedad y bono de navidad. Además, confirmamó la
decisión del TA en el caso del Sr. Colón Ortiz.</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><strong><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Juez Ponente</span></strong>: </span></span><span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Juez
Asociada Hon. Liana Fiol Mata</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">*************************************************</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Los casos antes resumidos son de suma importancia por dos razones: <strong><u>Primero</u></strong>: Aclara el tipo de relación que existe entre el Agente Administrador y el Consejo de Titulares del Condominio que contrata sus servicios. <strong><u>Segundo</u></strong>: Establece la importancia que tiene la redacción y firma de un contrato de servicios que recoja de forma adecuada los términos y condiciones que regirán la relación entre las partes.</span></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;"></span></span> </div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="layout-grid-mode: char; line-height: normal; margin: 0in 0in 0pt; mso-add-space: auto; mso-layout-grid-align: none; text-align: justify;">
<span lang="ES-PR" style="color: black; font-family: "Verdana","sans-serif"; font-size: 12pt; mso-ansi-language: ES-PR; mso-bidi-font-family: "Courier New";"><span style="font-family: Georgia, "Times New Roman", serif;">Les invito a leer los casos aquí discutios. Los pueden acceder en el portal de Internet de la Rama Judicial de Puerto Rico - Opiniones Año 2012 - 2012 TSPR102.</span></span></div>
El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-47571875166001155522012-02-03T16:34:00.013-04:002012-02-03T17:24:46.660-04:00La Nueva Figura del Poder Duradero<div align="justify"><strong>EXPOSICION DE MOTIVOS<br /></strong><br />El 18 de enero de 2012, nuestra Asamblea Legislativa aprobó una ley para añadir los Artículos 1600A, 1600B, 1600C y 1600D y enmendar el Artículo 1623 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, y crear una nueva figura de mandato denominado “Poder Duradero”. En su exposición de motivos, la nueva ley indica: </div><br /><div align="justify"><span style="font-family:lucida grande;">“<em>La figura de Poder en el Código Civil de Puerto Rico se rige por las disposiciones del Mandato que cubren los Artículos 1600 y siguientes. Mediante el mandato o poder una persona (mandante o poderdante) designa a una o más personas (mandatario o apoderado) para que lo represente</em>. </span></div><br /><div align="justify"><em>Llama particular atención el Artículo Núm. 1623 del Código, sobre terminación del mandato. En dicho Artículo se incluía “el interdicto”, como causa de terminación. Basado en este Artículo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el sonado caso de Mirta Silva, Aurea Silva Oliveras y otros v. Felipe Durán Rodríguez, 119 DPR 254, resuelto el 30 de junio de 1987, decidió que había terminado el mandato por la incapacidad de ésta.</em></div><br /><div align="justify"><em>En el referido Artículo 1623, se eliminó esta causa de terminación. La Exposición de Motivos de la Ley Núm. 17-1998, indica que al haberse eliminado del Código Penal de 1974, el cimiento de la figura de interdicción civil, no podía tener vida independiente del mismo. No existiendo aparentemente ya la base para dicha opinión, actualmente no está claro, si la incapacidad del mandante es causa para la terminación del mandato. Con este propósito, se enmienda el Artículo 1623 del Código Civil para aclarar que, a menos de que se haya otorgado el Poder Duradero que mediante esta Ley se reconoce como una nueva figura en Puerto Rico, el mandato termina por la incapacidad del mandante para administrar sus bienes. En los Estados Unidos y en otros países, esta figura se conoce como “Durable Power Attorney” o en español, “Poder Duradero”, donde expresamente el Mandante dispone que la representación surtirá efecto, aun cuando se incapacite posteriormente.</em><br /></div><br /><div align="justify"><em>La adopción de esta nueva figura sería de gran utilidad en el Puerto Rico de hoy, cuando se hace difícil determinar claramente cuando una persona comienza a perder sus facultades mentales en procesos como los de la enfermedad de Alzheimer y de demencia senil donde ya no puede administrar sus bienes. En este caso, una persona en estado lúcido podrá otorgar un poder (mandato) a la persona de su entera confianza y el mismo podrá ser legalmente efectivo y válido durante todo el progreso de su enfermedad incapacitante, aunque un tribunal determine su incapacidad. Esto agilizaría el poder realizar los deseos del mandante en la administración en vida de sus bienes, incluyendo la enajenación de sus propiedades. Las otras disposiciones sobre el mandato le serían aplicables.</em><br /></div><br /><div align="justify"><em>A los fines de salvaguardar el hogar del Poderdante al utilizarse el Poder Duradero (Durable Power of Attorney), se propone requerir que en este tipo de mandato se exprese y describa en forma inequívoca la propiedad inmueble de la que es dueño, en todo o en parte, que constituye su residencia y las facultades que desea otorgar al Mandatario (Apoderado), en cuanto a la misma. Esto evitaría que a la persona se le separe de su residencia y se le ingrese en un hogar de cuidado con el único propósito de venderle su propiedad. Conforme a esta Ley, cuando en un Poder Duradero el poderdante haya protegido de manera especial la propiedad que constituye su residencia pero el mandatario considere necesario venderla para beneficio del mandante, tendrá que recurrir a la declaración judicial de incapacidad, el nombramiento de un tutor y la autorización de un tribunal para así hacerlo. Las propiedades adquiridas posteriormente al otorgamiento del Poder Duradero podrán estar cubiertas, de así indicarse expresamente en el documento de Poder Duradero.” </em></div><br /><div align="justify"><strong>DEFINICION</strong><br /></div><br /><div align="justify">En su artículo 1, la ley añade un nuevo Artículo 1600A al CCPR mediante el cual se define la nueva figura de “Poder Duradero”. A tales efectos, se define esta figura como, “<em>aquel mandato hecho mediante escritura pública para la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente</em>”. Conforme a esta definición, “<em>será deber del Notario incluir en la escritura de Poder Duradero una cláusula en la que haga constar que advirtió al mandante sobre la naturaleza y consecuencias del Poder Duradero que se propone otorgar"</em>.<br /><strong></strong></div><br /><div align="justify"><strong>PARA ENAJENAR BIENES INMUEBLES </strong></div><br /><div align="justify">El Artículo 2 de la ley también añade un Artículo 1600B al CCPR para establecer que, “<em>en el caso de que el Poder Duradero disponga para la enajenación de una o más propiedades inmuebles de las que el Mandante sea dueño, en todo o en parte, se deberá incluir la descripción de las mismas</em>”. Expresa además que, “<em>deberá igualmente identificarse la propiedad inmueble del cual el Mandante es dueño, en todo o en parte, y que constituya su residencia</em>”.<br /></div><br /><div align="justify">Por último, este artículo expresa que si el Mandante desea que el Poder incluya cualquier propiedad que se adquiera posteriormente a su firma, así deberá expresarlo en el documento y que el Mandante podrá excluir de la autorización concedida cualquier bien o acto que así desee.<br /></div><br /><div align="justify"><strong>INCAPACIDAD DEL MANDANTE<br /></strong></div><br /><div align="justify">El Artículo 3 de la ley añade un nuevo un Artículo 1600C al CCPR. Mediante el mismo, se establece que:<br /></div><br /><div align="justify">“<em>En virtud de lo dispuesto en el Artículo 1600A, aún cuando el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente, el Mandatario podrá ejercer todas las facultades y poderes otorgados mediante el Poder Duradero. No obstante, cuando se trate de la propiedad que constituya la residencia del Mandante, sólo podrá disponer de, gravar o enajenar dicha propiedad, su equipo y mobiliario, si obtiene previamente la autorización judicial del tribunal que corresponda</em>.”<br /></div><br /><div align="justify"><strong>OTRAS DISPOSICIONES<br /></strong></div><br /><div align="justify">El Artículo 4 de la Ley enmienda añade un nuevo Artículo 1600D al CCPR para disponer que todas las demás disposiciones del Código relacionadas con el contrato de mandato serán aplicables al Poder Duradero, siempre que no sean contrarias a lo dispuesto en los Artículos 1600A al 1600C. Y, el Artículo 5 enmienda el Artículo 1623 del CCPR para añadir un inciso (4). A esos efectos, el referido artículo del Código leerá como sigue: </div><br /><div align="justify"><em>“Artículo 1623. – Terminación del Mandato. </em></div><br /><div align="justify"><em>El mandato se acaba: </em></div><br /><div align="justify"><em>(1) Por su revocación.<br />(2) Por la renuncia del mandatario.<br />(3) Por muerte, quiebra, o insolvencia del mandante o del mandatario.<br />(4) Por la incapacidad del mandante de administrar sus bienes, a menos que se haya otorgado un Poder Duradero, según se dispone en el Artículo 1600A.”</em><br /><strong></strong></div><br /><div align="justify"><strong>VIGENCIA</strong><br /></div><br /><div align="justify">La Ley aprobada comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación. </div><br /><div align="justify"><strong></strong></div><br /><div align="justify"><strong>RESUMEN</strong> </div><br /><div align="justify">En resumen, el Poder Duradero es:<br /></div><br /><div align="justify">a) Una nueva figura de mandato;</div><br /><div align="justify">b) El cual se rige por las disposiciones 1600 y siguientes del Código Civil de Puerto Rico de 1930;<br /></div><br /><div align="justify">c) Se constituye mediante escritura pública;</div><br /><div align="justify">d) El Mandante lo hace para disponer sobre la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente; </div><br /><div align="justify">e) En el caso de que el Poder Duradero disponga para la enajenación de una o más propiedades inmuebles de las que el Mandante sea dueño, en todo o en parte, se deberá incluir la descripción de las mismas; </div><br /><div align="justify">f) Deberá igualmente identificarse la propiedad inmueble del cual el Mandante es dueño, en todo o en parte, y que constituya su residencia;</div><br /><div align="justify">g) Si el Mandante desea que el Poder incluya cualquier propiedad que se adquiera posteriormente a su firma, así deberá expresarlo en el documento, así como podrá excluir de la autorización concedida cualquier bien o acto que así desee;</div><br /><div align="justify">h) Cuando se trate de la propiedad que constituya la residencia del Mandante, el Mandatario o apoderado sólo podrá disponer de, gravar o enajenar dicha propiedad, su equipo y mobiliario, si obtiene previamente la autorización judicial del tribunal que corresponda. </div><br /><div align="justify"><strong>OPINION </strong></div><br /><div align="justify">Entendemos que esta ley puede de ser de mucha ayuda para las personas mayores que de alguna forma u otra necesitan el apoyo de terceros para encargarse de sus asuntos y/o bienes. No obstante, se requiere ejercer mucho juicio al momento de otorgar este tipo de mandato. De ahí, <strong><em>la importancia que establece la ley para que el Notario autorizante consigne en la escritura pública que advirtió al mandante sobre la naturaleza y consecuencias del Poder Duradero que se propone otorgar</em></strong>. Esta responsabilidad, como toda responsabilidad dentro de la función notarial, es esencial para que este tipo de mandato no se utilice, en última instancia, para abusar de la confianza del Mandante. </div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-63866971623131840032011-10-03T17:03:00.002-04:002011-10-03T17:19:14.413-04:00La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal<div align="justify"><span style="font-family:georgia;">En estos días fue aprobada la Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2011, conocida como “<strong><em>La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar</em></strong>”. Cumpliendo con el propósito de este espacio, a continuación brindamos, en forma de preguntas y respuestas, los aspectos más importantes de esta ley.<br /><br /></span><strong>¿A quién protege esta Ley?</strong><br /><br /><span style="font-family:georgia;">Con su aprobación</span>, se establece como política pública del Gobierno asegurar que todo <strong>individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico</strong>, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad.<br /><br /><strong>¿Qué derecho concede la Ley?</strong><br /><br />Esta ley concede el derecho a todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, <strong>a poseer y disfrutar</strong>, en concepto de hogar seguro, una <strong>finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal</strong>.<br /><br /><strong>¿Puede renunciarse este derecho?<br /><br /><span style="font-family:georgia;">El derecho de hogar seguro es irrenunciable</span></strong>, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo.<br /><br /><strong>¿Existen excepciones donde se entiende renunciado este derecho?<br /></strong><br />Sí. El derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes circunstancias:<br /><br />a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida.<br /><br />b) en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.<br /><br />c) en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida.<br /><br />d) en los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código.<br /><br />e) en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario.<br /><br /><strong>¿Qué protección concede el derecho establecido en esta Ley?<br /><br /></strong>El derecho establecido en esta ley, protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones anteriormente.<br /><br /><strong>¿Cómo aplica esta protección a las personas casadas, a sus hijos y/o herederos?</strong><br /><br />Esta protección, subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad. En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso.<br /><br /><strong>Y, ¿si la persona no es casada, pero es jefe de familia?<br /></strong><br />Cuando se trate de persona no casada, pero jefe de familia por razón de depender de ella para su subsistencia, sus ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, la protección subsistirá después de la muerte de aquélla a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad.<br /><br /><strong>¿Cómo aplica esta Ley en casos de arrendamientos?</strong><br /><br />Mientras el beneficiario de hogar seguro esté vivo, la renta temporera del hogar por razones de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad de alguno de los miembros de la familia hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, que obligue al individuo o a la familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico, no extingue la protección, siempre que no se adquiera otra propiedad que fuese a constituir su residencia principal en Puerto Rico o en otra jurisdicción.<br /><br /><strong>¿Se pierde este derecho si se vende la propiedad designada como hogar seguro?</strong><br /><br />En los casos donde se venda la propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro. En estos casos, el dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. La protección económica aquí dispuesta se dirige exclusivamente a dictar las reglas del derecho a hogar seguro y en nada restringe lo dispuesto en las leyes contributivas. En los casos donde posteriormente se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por las disposiciones de la Ley.<br /><br /><strong>¿Cómo se reclama este derecho?<br /></strong><br />Todo individuo o jefe de familia que adquiera una finca rústica o urbana para establecer y fijar en ella su hogar seguro lo hará hacer constar así en el título de adquisición, debiendo el notario autorizante advertir al adquirente su deber de así hacerlo, de lo cual dará fe, y el Registrador de la Propiedad al inscribir el mismo tomará razón de dichas manifestaciones en el cuerpo de la inscripción, anotando que dicha propiedad ha sido designada como hogar seguro por su propietario, lo que servirá de aviso público.<br /><br /><strong>Y, ¿si la propiedad ya fue adquirida y la transacción inscrita?</strong><br /><br />En los casos donde la finca estuviere ya inscrita a nombre de dicho individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente.<br /><br /><strong>¿Qué debe indicar la Escritura de Adquisición o el Acta?<br /><br /></strong>Ambos documentos, la escritura de adquisición y el Acta, según sea el caso, deben expresar el uso residencial de la propiedad, y que el propietario no ha designado como tal, ninguna otra propiedad en o fuera de Puerto Rico. Además, en ambos documentos se le advertirá al propietario de las posibles sanciones a las que se expone toda persona que intente o logre inscribir en el Registro más de una propiedad como hogar seguro o que intente o logre la inscripción ilegal del derecho de hogar seguro a favor de otra persona.<br /><br /><strong>¿Qué sucede si la persona ya posee otra propiedad designada como hogar seguro?<br /><br /></strong>En los casos donde la persona ya posea otra propiedad designada como hogar seguro, se reconocerá en el propio documento la existencia de la otra propiedad y que la misma cesará de ser su hogar seguro a partir de ese momento; y además, tendrá la obligación de cancelar en el Registro de la Propiedad la anotación de hogar seguro en la propiedad anterior para que el Registrador haga consignar tal cancelación en nota marginal de la inscripción correspondiente. Tal cancelación se podrá hacer a través del mismo documento de adquisición de la nueva propiedad que tendrá la protección de hogar seguro o a través de un Acta.<br /><br /><strong>¿Puede una persona designar más de una propiedad como hogar seguro?<br /><br /></strong>Ninguna persona podrá designar más de una propiedad como hogar seguro.<br /><br /><strong>¿Existe alguna penalidad por inscribir más de una propiedad como hogar seguro?</strong><br /><br />Sí. Incurrirá en delito grave de cuarto grado, toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una finca de su propiedad o intente o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro, a la que ésta no tuviere derecho. Además, en los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, ésta no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades objeto de su actuación ilegal.<br /><br /><strong>¿Qué sucede si la propiedad o el derecho a hogar seguro no están inscritos en el Registro de la Propiedad?<br /><br /></strong>El hecho de que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que el derecho a hogar seguro no esté inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, siempre y cuando el derecho sea levantado oportunamente.<br /><br /><strong>De ese ser el caso, ¿cómo se puede reclamar el derecho de hogar seguro?<br /><br /></strong>La solicitud del beneficio de hogar seguro se hará mediante moción que se presentará en el tribunal, dentro del término de treinta (30) días a contar desde la fecha en que se solicita la ejecución de propiedades pertenecientes al demandado para satisfacer una sentencia dictada por un tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de sentencia, en contra de las propiedades del demandado.<br /><br /><strong>¿Qué deberá contener la moción?<br /><br /></strong>La moción deberá:<br /><br />a) ser juramentada por el o los propietarios,<br /><br />b) incluir la descripción registral de la propiedad que se está protegiendo,<br /><br />c) dar fe de que el o los propietarios utilizaban dicha propiedad como residencia principal antes del emplazamiento de la demanda por la cual se pide ejecución, y<br /><br />d) que no han designado como hogar seguro alguna otra propiedad.<br /><br /><strong>Una vez se solicita la protección de hogar seguro ante el Tribunal, ¿qué sucede?</strong><br /><br />a) La parte que solicita la ejecución tendrá diez (10) días para reaccionar a la solicitud de hogar seguro.<br /><br />b) de existir controversia el Tribunal podrá citar a una vista evidenciaria, en la cual las partes expondrán sus argumentos y presentarán la evidencia correspondiente para sustentar sus alegaciones.<br /><br />c) El tribunal dictará resolución dentro del término de quince (15) días, luego de sometida la prueba.<br /><br />d) Emitida la resolución, la parte perjudicada podrá apelar la misma dentro del término jurisdiccional de quince (15) días.<br /><br />e) En los casos donde el Tribunal decida que no aplica el derecho a hogar seguro, no se celebrará una venta judicial en relación a dicho inmueble hasta que dicha resolución sea final y firme.<br /><br /><strong>¿Puede darse la venta judicial de una propiedad designada como hogar seguro?<br /><br /></strong>No se hará ninguna venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica, cuando se reclamare u ocupare la misma como hogar seguro, inscrita o no inscrita en el Registro de la Propiedad, a menos que aplique alguna de las excepciones dispuestas en la Ley. Sin embargo, podrá darse la venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica en los casos donde la persona luego de emplazada adquiera una propiedad de mayor valor y ésta pase a ser residencia principal. De ocurrir tal situación, la protección de hogar seguro se extenderá hasta el valor de la propiedad protegida al momento del emplazamiento. De igual forma, si al momento del emplazamiento la persona tenía el dinero protegido, según lo dispuesto en la Ley, la protección será hasta el tope de esa cantidad.<br /><br /><strong>¿Se tienen que cancelar o pagar derechos para la inscripción del derecho de hogar seguro?<br /><br /></strong>No. Toda presentación e inscripción en el registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro estará exenta en su totalidad del pago de cualquier derecho arancelario aplicable, incluyendo sellos y comprobantes.<br /><br /><strong>¿Cuándo entró en vigor la Ley?<br /><br /></strong>Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación y la protección dispuesta será de aplicación prospectiva.<br /><br /><strong>¿Aplica la protección de esta Ley a los casos que ya se han presentado en el Tribunal?<br /></strong><br />No. A los casos que estén presentados en el Tribunal antes de la vigencia de esta Ley, cuando les sea aplicable, le aplicará la protección de hogar seguro, según lo dispuesto en la Ley Número 87 de 13 de mayo de 1936, según enmendada.<br /></div><br /><div align="justify">Espero que la información aquí contenida pueda servir de orientación y/o ayuda. De tener cualquier duda o interesar nuestros servicios para inscribir la protección que concede esta ley, pueden contactar a este servidor a través de <a href="mailto:licrcintron@yahoo.com">licrcintron@yahoo.com</a>.</div><br /><div align="justify"></div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-87368607072032421982011-06-18T09:29:00.007-04:002011-06-19T18:47:48.866-04:00Enmienda a la Ley de Desahucio<div align="justify">Recientemente fue aprobada la Ley Núm. 86 de 5 de junio de 2011 la cual enmienda los artículos 625, 629 y 632 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, según enmendado, a los fines de agilizar el derecho aplicable al procedimiento de desahucio contra personas que mantengan la posesión material o disfrute de una propiedad inmueble, sin pagar canon alguno. Esta legislación, aunque reconoce que siguen siendo muchas las personas y familias puertorriqueñas que no tienen los recursos para adquirir su propia residencia, lo que principalmente busca proteger es el interés de los arrendadores sobre sus propiedades al agilizar el procedimiento de desahucio. A tales fines, la ley establece que celebrado el juicio de desahucio, el Tribunal dictará la sentencia correspondiente dentro un término mandatorio no mayor de diez (10) días. Antes el término era uno directivo no mayor de diez (10) días laborables.</div><br /><div align="justify">Por otra parte, esta ley también dispone que las apelaciones deberán interponerse por las partes perjudicadas o sus abogados, en el término de cinco (5) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia. Ciertamente, nada dispone sobre el procedimiento de solicitud de reconsideración disponible en las Reglas de Procedimiento Civil de Puerto Rico para los casos civiles ordinarios. No sabemos si la intención del legislador, por ser el procedimiento de desahucio uno de carácter sumario, fue que la parte perjudicada por la sentencia acudiera directamente al Tribunal de Apelaciones o si fue un olvido. Lo que sí podemos indicar que esto tiene un efecto considerable ya que provee un término sumamente corto para presentar una apelación en comparación con el término para apelar una sentencia en un caso ordinario el cual es de treinta (30) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia.</div><br /><div align="justify">Otro dato sumamente importante es que esta ley establece que cuando la sentencia declare con lugar el desahucio, la misma ordenará el lanzamiento del demandado a partir de que dicha sentencia sea final y firme. Aunque la ley no lo indica, debemos concluir que la sentencia adviene final y firme pasado el término de los cinco (5) días para apelar la misma y que el término para este proceso aplica tanto a los alquileres residenciales como comerciales. Esto es un gran cambio, ya que previo a esta enmienda el término para que la sentencia fuera final y firme era de treinta (30) días, contados a partir de la notificación y archivo en autos de la misma, y para el lazanmiento cuarenta (40) días, propiedades residenciales, y veinte (20) días, propiedades comerciales. </div><br /><div align="justify">Una vez la sentencia es final, firme e inapelable, se podrá solicitar el correspondiente mandamiento para el lanzamiento del demandado. Dicho mandamiento será expedido por la Secretaria del Tribunal a solicitud de la parte.</div><br /><div align="justify">En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezaran a contarse a partir de la fecha de dicha notificación. No podrá verificarse el lanzamiento de ninguna familia de probada insolvencia económica, a menos que esté presente al momento de efectuarse el mismo, un funcionario del Departamento de la Familia y del Departamento de la Vivienda, designado por el Secretario de dicho Departamento, respectivamente, quien velará por la seguridad física y emocional de la familia desahuciada. El Alguacil del Tribunal coordinará la comparecencia de dicho funcionario con la oficina más cercana de la agencia al lugar donde se realice el desahucio. En aquellos casos en que el arrendamiento de las viviendas sea subsidiado bajo los diferentes programas que administra el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, o cualquiera de sus dependencias, se tendrá que cumplir con los reglamentos aplicables que regulan el proceso de desahucio.</div><br /><div align="justify">Definitivamente, esta ley va a tener un impacto social como económico para los distintos sectores del país. Por ello, es de suma importancia estar informados sobre la misma. </div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-68637836256647094762011-05-26T15:46:00.003-04:002011-05-26T15:53:24.147-04:00La Fecha de Vencimiento en los Contratos de Bienes Raíces<div align="justify">En nuestro libro “El Contrato de Corretaje de Bienes Raíces y de Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales”, página 92-96, expusimos:<br /><br /><span style="font-family:arial;"><em>“A pesar que en la Ley Núm. 10, no contiene un artículo el cual expresamente indique que los contratos de corretaje de bienes raíces deberán constar por escrito, al analizar la misma se puede observar que en el artículo 31 existen las siguientes disposiciones con relación a estos tipos de contrato:<br /><br />“§ Artículo 31.- Actos o Prácticas Proscritas.<br /><br />Por la presente se proscriben los siguientes actos o prácticas específicas:<br /><br />Se prohíbe a toda persona sujeta a las disposiciones de esta Ley incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran a continuación:<br /><br />1) …<br />…<br />9) Realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi-exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento.<br />…<br />…<br />(16) Previo al otorgamiento de un contrato de corretaje o listado neto, no orientar adecuadamente al cliente sobre el alcance de la transacción y la conveniencia de utilizar los servicios de un tasador profesional.”<br /><br />De otra parte, el Artículo 5 del Reglamento de Ética de la Profesión en su Sección 4 establece como una conducta ética del Corredor de Bienes Raíces el, “poner por escrito los compromisos que realice y entregar copia de los acuerdos a ambas partes”.<br /><br />Las disposiciones antes citadas, nos pueden llevar a interpretar, razonablemente, que los contratos de corretaje de bienes raíces, exclusivos, semi-exclusivos y con acuerdo neto, deben constar por escrito para que pueden tener validez como tal. O sea, para que mantengan sus características de exclusivo, semi-exclusivo o el acuerdo neto. Opinamos que no tiene sentido que la Ley Núm. 10 requiera a los corredores de bienes raíces que en los contratos exclusivos y semi-exclusivos se deban explicar los términos y condiciones de los mismos, así como su fecha de vencimiento, si ello no ha de constar por escrito para beneficio de todas las partes. Más aún, opinamos que la renuncia del dueño de la propiedad de su derecho para realizar gestiones para llevar a cabo la transacción de bienes raíces por sí mismo tiene que constar expresamente por escrito en el contrato. De otra manera, no habría tal renuncia y exclusividad del contrato de corretaje.<br />…<br /><br />Ahora bien, ¿qué sucede si una persona acepta contratar a un corredor de bienes raíces pero lo hace verbalmente?; ¿significa esto que no existe un contrato de corretaje?; ¿podrá el corredor, si cumple con su función y logra ser la causa efectiva de la transacción de bienes raíces exigir el pago de su comisión?<br /><br />Si no se pacta por escrito un contrato de corretaje de bienes raíces exclusivo, semi-exclusivo o con acuerdo neto, el corredor no podrá exigir el cumplimiento de exclusividad, semi-exclusividad o acuerdo neto a su cliente. En otras palabras, el pacto verbal de exclusividad, semi-exclusividad y acuerdo neto serían nulos e inexistentes. Sin embargo, opinamos que ello no significa que no exista una relación contractual entre el cliente y el corredor.<br /><br />En este caso, entendemos que se podría invocar la existencia de un contrato verbal de corretaje de bienes raíces, abierto. Esto implica que el cliente o dueño de la propiedad podrá contratar a más de un corredor para servir como intermediario de determinada transacción de bienes raíces y el pago de la comisión podrá exigirse por aquel corredor que haya sido la causa efectiva para perfeccionar la transacción entre el cliente y un tercero. En cuanto al acuerdo neto, no podrá ser reclamado, quedando el corredor a la merced del uso y costumbre de la práctica en la profesión y a las normas generales de las obligaciones y contratos en el Código Civil de Puerto Rico para establecer la cantidad que razonablemente deberá devengar como retribución por sus servicios.<br /><br />No obstante lo antes señalado, no se puede perder de perspectiva la responsabilidad que exige el Reglamento de Ética Profesional a todos los Corredores y Vendedores de Bienes Raíces de “poner por escrito los compromisos que realice…”. Dicha disposición, ciertamente, podría, en su día, tener un gran peso en la adjudicación de controversias sobre este asunto por las agencias que supervisan la profesión, así como por los tribunales. Por tal razón, recomendamos a todo Corredor y Vendedor de Bienes Raíces cumplir estrictamente con su deber y responsabilidad de poner por escrito todos los compromisos que realice, incluyendo, los acuerdos sobre su contratación.” (Énfasis nuestro)<br /><br /></em></span>Recientemente, en el caso de Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., 2010 TSPR 226, 180 DPR ____ (2010), el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo la oportunidad de interpretar el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 para determinar si todos los contratos de corretaje deben tener fecha de vencimiento. Luego de realizar un detenido análisis, el Tribunal Supremo resolvió que todos los tipos de contrato de corretaje deben tener fecha de vencimiento, conforme a la intención legislativa de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico.<br /><br />En lo pertinente, el Tribunal Supremo dispuso:<br /><br /><span style="font-family:arial;"><em>“Conforme a la práctica de Bienes Raíces existen tres tipos de contratos de corretaje, a saber, los exclusivos, semiexclusivos y los abiertos. Véase, D. Barlow Burke, Jr., Law of Real State Brokers, Third Edition, AspenPublishers, 2009, § 2.02 [A-C], págs. 2.24-2.49…”.<br />…<br /><br />La Ley Núm. 10 no contempla ni define esos tres tipos de contratos de corretaje. Sin embargo, dispone en el Artículo 31, inciso 9, que está prohibido por un corredor de bienes raíces “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento; Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. (Énfasis y subrayado suplidos). Originalmente y a la fecha de la suscripción del contrato de autos, la Ley Núm. 10 solamente mencionaba que se prohibía a toda persona sujeta a las disposiciones de la ley “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo y su fecha de vencimiento. Art. 31(9), 20 L.P.R.A. sec. 3054.”<br />…<br /><br />La polémica se acentúa al considerar que, luego de suscrito el acuerdo entre las partes, el legislador enmendó el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 a fin de prohibir las cláusulas de renovación automática en todos los contratos de corretaje. A tales efectos, incluyó el siguiente lenguaje: “Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. (Énfasis Suplido).”<br />…<br /><br />“Francamente, el lenguaje del Artículo 31 inciso 9, es confuso, ya que no deja claro si el legislador quería prohibir que los corredores de bienes raíces contrataran sin explicar los términos del contrato, incluyendo la fecha de vencimiento o si su interés era que, tales contratos siempre tuvieran fecha de vencimiento. Pese a que el lenguaje parece sencillo, no queda claro cuál era el interés o la prohibición que la Asamblea Legislativa procuró al redactar la ley. Cabe señalar que nunca antes hemos interpretado este artículo aunque requiere aclaración.” (Énfasis nuestro).<br />…<br /><br />“El sentir de la Asamblea Legislativa se enfoca en que los términos de los contratos queden claros a las partes. Aparentemente los términos “exclusivo o semiexclusivos”, no se refieren necesariamente a tipos de contrato de corretaje, sino más bien a medios o formas de hacer la negociación con el corredor. La enmienda claramente dice que las cláusulas de renovación automática no serán permitidas “en los contratos de corretaje”. No lo limita y se refiere a todos, lo cual incluye los abiertos. Por lo tanto, una renovación supone que los contratos de corretaje tienen que tener fecha de vencimiento. Concluir lo contrario sería legislar judicialmente para establecer que la enmienda de 1998 debe aplicar solamente a los contratos de corretaje exclusivos o semi-exclusivos. Una lectura integrada del texto del artículo, incluyendo la enmienda, aclara el sentir del legislador. Nada impide que tomemos en consideración, para efectos interpretativos, la exposición de motivos de una ley enmendadora. Con ello no desvirtuamos su contenido, sino que interpretamos la ley como un todo y le damos sentido lógico a las palabras del legislador.<br /><br />Conforme a lo anterior, la Ley Núm. 10 no dispone expresamente que los contratos de corretaje de tipo abierto sean nulos por no contener fecha de vencimiento. No obstante, de un análisis del trasfondo de la intención legislativa para promulgar la Ley, la enmienda contenida en la Ley Núm. 271 y la Exposición de Motivos que de ella surge, se puede deducir que la Asamblea Legislativa quiso que todo contrato de corretaje tuviera una fecha de vencimiento o un término de duración. Tanto es así que al enmendar la Ley Núm. 10, la Asamblea Legislativa se enfocó en que ese término de duración, cuya existencia no cuestionaba, no debía ser renovado automáticamente. Al disponer que los contratos de corretaje no deban permitir las cláusulas de renovación automática, el legislador supuso que todo contrato de corretaje tiene una fecha de vencimiento, independientemente del tipo de contrato de corretaje que sea, a saber, exclusivo, semiexclusivo o abierto.<br /><br />El profesor de bienes raíces, <strong>Rafael A. Cintrón Perales</strong>, discutió en su obra las prácticas proscritas de la Ley Núm. 10 en los Artículos 31 y 32. Sobre este particular, indica:<br /><br />Los artículos 31 y 32 de la Ley Núm. 10, antes citada, establecen los actos y prácticas proscritas para la profesión de corredor, vendedor y empresas de bienes raíces. Es precisamente a estos actos o prácticas proscritas que debemos acudir para establecer las obligaciones del Corredor de Bienes Raíces para con sus clientes. Si analizamos los mismos, debemos concluir que todo corredor, vendedor o empresa de bienes raíces viene obligado a:<br /><br />[. . . . . . . . ]<br /><br />8. Explicarle a su cliente todos los términos y condiciones, así como la fecha de vencimiento al momento de realizar un contrato de corretaje exclusivo, semi-exclusivo o abierto. (Énfasis y subrayado nuestro).” (cita omitida)<br /><br /></em></span>No tenemos duda, tal y como señalaron el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones, que la intención legislativa al aprobar la Ley Núm. 10, Artículo 31, inciso 9, reafirmada en la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 271, fue que todos los contratos de corretaje lleven fecha de vencimiento y que ésta sea explicada al cliente. En ese sentido, es razonable concluir que todo contrato de corretaje que no contenga fecha de vencimiento es contrario a la ley y por ello, será nulo.<br /><br />Un contrato de corretaje sin término de vencimiento es contrario a la Ley Núm. 10. Como se sabe las partes son libres para contratar lo que entienden necesario, siempre y cuando no sea contrario a la ley, la moral y el orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372. La violación de este principio podría producir la nulidad absoluta de lo pactado. (cita omitida)<br /><br />En fin, podemos colegir, mediante el análisis de las leyes especiales y los reglamentos anteriores sobre esta materia, que pese al lenguaje utilizado en el Artículo 31, inciso 9, siempre ha sido la intención legislativa que los corredores de bienes raíces le expliquen a sus clientes los términos del contrato, el alcance de la exclusividad o falta de la misma y la fecha de vencimiento. A base de lo anterior, es forzoso concluir que la intención legislativa de la Ley Núm. 10 fue que todos los contratos de corretaje tuvieran fecha de vencimiento. Por lo tanto, son contrarios a la ley los contratos que no la contengan. Eso los hace nulos”.<br /><br />Aunque podamos disentir o discrepar de la interpretación que ha hecho el Tribunal Supremo con relación al contrato abierto, la realidad es que el precedente establecido en el caso de Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra, reconoce y coloca a este contrato a la par con el contrato exclusivo y semi-exclusivo. A tales efectos, responsablemente, tenemos que concluir que, si bien es cierto que ni en la Ley Núm. 10 ni en el caso antes citado, expresamente establecen que los contratos de corretaje deben constar por escrito como un requisito para su validez, no es menos cierto que la decisión del Tribunal Supremo en Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra, puede, razonablemente, interpretarse como que tiene el efecto de establecer que todo tipo de contrato de corretaje tiene que constar por escrito para que sea válido. De lo contrario, como expresamos en la página 94 de nuestro libro, no haría sentido establecer una fecha de vencimiento como un requisito del contrato de corretaje, “si ello no ha de constar por escrito para beneficio de todas las partes.” De otra parte, debemos añadir que con esta decisión cobra más fuerza y vigor lo establecido en el Artículo 5 del Reglamento de Ética de la Profesión en su Sección 4 establece el cual requiere a todo Corredor de Bienes Raíces, “poner por escrito los compromisos que realice y entregar copia de los acuerdos a ambas partes”.<br /><br />En otro artículo discutiremos la doctrina del Corredor de Bienes Raíces como Causa Eficiente (Procuring Cause), discutida en nuestro libro y adoptada por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra.<br /></div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-64839532608754388452011-05-26T14:55:00.003-04:002011-05-26T15:14:12.760-04:00¿Qué sucede cuando alquilamos un apartamento?<div align="justify">Luego de un tiempo de ausencia, regresamos para seguir informando a nuestro público sobre asuntos de interés en el campo de la bienes raíces. Esta vez, analizaremos una decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico del año 2010, la cual tiene un efecto directo en los contratos de arrendamiento de apartamentos en condominios. Veamos.<br /><br />El Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m, establece las reglas que gobiernan el uso de los apartamentos. El inciso (g) del referido artículo, dispone que en el uso y disfrute de cada apartamiento todo titular “observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.”<br /><br />De primera intención, el artículo antes citado parece imponer responsabilidad al titular de un apartamento por violaciones a las normas del condominio que comentan sus familiares, visitas, empleados o en general, por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título. En otras palabras, que aplica únicamente a violaciones de las reglas de convivencia que dispone el propio Art. 15 de la Ley de Condominios.<br /><br />Ahora bien, suponga que usted es titular de un apartamento y lo ha alquilado. Imagine que su inquilino(a), una gran persona y buen(a) vecino(a), un día que se puso a lavar ropa, confronta problemas con el desagüe de la lavadora, se desborda el agua, ésta se filtra a otros apartamentos y, como consecuencia, se afectan y ocurren daños en esos apartamentos. Los dueños de los apartamentos afectados, entonces, lo demandan a usted y a su inquilino. ¿Quién responde?; ¿Usted o su inquilino(a)?<br /><br /><strong>Responsabilidad Absoluta del Titular</strong><br /><br />Esta situación fue evaluada y decidida el año pasado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En el caso de <em>Vázquez v. De Jesús</em>, 2010 TSPR 227, 180 D.P.R. _____ (2010), el Tribunal Supremo determinó que, a tenor con el Art. 15(g) de la Ley de Condominios, aquí citado, el titular del apartamento siempre tendrá que responderle a quien sufre el daño. Dispuso que la responsabilidad impuesta por el Art. 15(g) es objetiva. Esto significa que: (1) se trata de una responsabilidad absoluta de parte del titular del apartamento; (2) no hace diferencia que el daño sea causado por familiares, visitantes, empleados o por las personas que ocupen el apartamento; (3) no hay que probar culpa o negligencia; y (4) la responsabilidad que deriva del artículo es solidaria. Según el Tribunal Supremo, el único remedio que tendrá el titular demandado, será la posibilidad de iniciar una acción de nivelación contra la persona que causó el daño. En otras palabras, entablar una demanda contra su inquilino para recobrar lo que usted, como titular, tenga que pagar a la persona o personas que sufrieron los daños.<br /><br /><strong>Ante esta decisión, ¿qué puede hacer un titular que alquila su apartamento para protegerse? </strong><br /><br />A tenor con la decisión del Tribunal Supremo, es recomendable que todo titular que alquile su apartamento obtenga un seguro de responsabilidad pública. El costo del seguro, así como la prima que deberá pagarse puede incluirse como parte del canon de arrendamiento. Otra alternativa puede ser que, como parte de los términos y condiciones del contrato de alquiler, se le exija al inquilino que adquiera un seguro por el término del arrendamiento que incluya al titular o dueño del apartamento. A nuestro entender, el defecto que tiene esta alternativa es que el control de la vigencia y pago del seguro no estaría en manos del titular. No obstante, independientemente de quién adquiera el seguro, lo importante es obtenerlo y que su vigencia sea por el término del alquiler.<br /><br /><strong>Responsabilidad de la Junta de Directores de un Condominio<br />a la luz de la determinación en <em>Vázquez v. De Jesús</em>, supra.</strong><br /><br />Entre los deberes y facultades que le impone el Art. 38d de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4, a la Junta de Directores se encuentra el “atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. También, tendrá la responsabilidad de cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.<br /><br />Una de las obligaciones que el Art. 15a de la Ley de Condominios requiere de todo titular es que en caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Dispone, además que el titular deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso. El titular deberá someter esta información dentro del término de treinta (30) días siguientes a la fecha de la transacción.<br /><br />A tenor con lo antes indicado, y el caso resuelto por el Tribunal Supremo, entendemos que la Junta de Directores tendrá la responsabilidad y/o el deber de: 1) velar y/o requerir que el titular que alquila su apartamento informe el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 2) orientar a los titulares que alquilan sus apartamentos que en sus contratos de alquiler deberán expresar que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, y 3) advertir que el titular tendrá responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen a otros titulares o áreas comunes del condominio.<br /><br /><strong>Responsabilidad del Corredor(a)<br />de Bienes Raíces</strong><br /><br />La Ley que Regula la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, en su Art. 31, inciso (8) establece como un acto o práctica proscrita el que un Corredor(a) de Bienes Raíces no suministre a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables. Esto significa que, cuando un Corredor(a) presta sus servicios como intermediario en la venta o alquiler de un apartamento en un condominio, debe tener conocimiento de las disposiciones legales aplicables al régimen de propiedad horizontal.<br /><br />En la situación que nos ocupa, el Corredor(a) tendrá la responsabilidad de: 1) informar a su cliente, o sea, al dueño del apartamento, sobre la exigencia que impone la Ley de Condominios de incluir en el contrato de arrendamiento una disposición que exprese que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, (esta responsabilidad es mayor cuando es el Corredor(a) quien redacta el contrato de arrendamiento); 2) orientar a su cliente sobre su responsabilidad de informar a la Junta de Directores el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 3) orientar a su cliente sobre su responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen en la comunidad conforme lo ha determinado en el caso de Vázquez v. De Jesús, supra, y 4) informar al cliente sobre la necesidad y conveniencia de adquirir o exigir al arrendatario(a) un seguro de responsabilidad pública que cubra daños a terceras personas y al condominio.<br /><br />Aunque podemos no estar de acuerdo con lo decido por el Tribunal Supremo, lo cierto es que su determinación es la norma en estos momentos y aplica tanto a los condominios residenciales, como a los comerciales o profesionales, y mixtos. A tales efectos, recomendamos a los titulares de apartamentos, Junta de Directores y Corredores de Bienes Raíces, que tomen conocimiento de este asunto y establezcan las medidas necesarias para proteger los intereses de todas las partes.</div><br /><div align="justify"></div><br /><div align="justify">Para asesoría y contratación de nuestros servicios, nos puede llamar a los teléfonos que aparecen en nuestro blog. Con mucho gusto le atenderemos!</div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-54634519002968053322008-09-22T16:05:00.002-04:002008-09-22T16:15:14.083-04:00Nuevas Enmiendas a la Ley de CondominiosEl 15 de agosto de 2008, fue aprobada la Ley Núm. 281 la cual enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1953, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico. La Ley Núm. 281, antes citada, enmienda los Artículos 3 y 11 de la Ley de Condominios, a los fines de:<br /><br /> 1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para<br /><br /> 2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.<br /><br />Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.<br /><br /> A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:<br /><br /> “Artículo 3.-Apartamiento, definición de<br /><br /> A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”<br /><br />De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros. <br /><br /> A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:<br /><br />“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble<br /><br />Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:<br /><br />(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:<br /><br />(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”<br /><br />También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.<br /><br />El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.<br /><br />La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.<br /><br />En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.<br /><br />En un próximo escrito entraremos a discutir este asunto en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios. Si deseas, puedes conseguir copia de las leyes 281 y 199 en la página web de Lexjuris la cual puedes accesar a través de nuestro blog.El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-6523423805058525072008-09-22T16:00:00.004-04:002011-05-26T16:02:13.946-04:00Nuevas Enmiendas a la Ley de Condominios<div align="justify">El 15 de agosto de 2008, fue aprobada la Ley Núm. 281 la cual enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1953, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico. La Ley Núm. 281, antes citada, enmienda los Artículos 3 y 11 de la Ley de Condominios, a los fines de:<br /><br />1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para<br /><br />2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.<br /><br />Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.<br /><br />A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:<br /><br />“Artículo 3.-Apartamiento, definición de<br /><br /><em>A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente</em>.”<br /><br />De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.<br /><br />A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:<br /><br />“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble<br /><br />Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:<br /><br />(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:<br /><br />(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”<br /><br />También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.<br /><br />El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.<br /><br />La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.<br /><br />En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.<br /><br />En un próximo escrito entraremos a discutir la enmienda al Artículo 11 en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios.<br /><br /></div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-3609978255105895582008-05-01T15:04:00.000-04:002008-05-01T17:41:14.517-04:00Tendencias en las Resoluciones del DACO<div align="justify">Pienso que sería de utilidad discutir en este medio algunas resoluciones del DACO que nos ilustren la tendencia de dicha agencia al momento de resolver querellas presentadas contra los corredores y/o empresas de bienes raíces. Ello, es de suma importancia ya que el DACO está facultado por la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, para supervisar tanto el negocio de bienes raíces en Puerto Rico como la venta en Puerto Rico de bienes ubicados fuera de esta jurisdicción (20 L.P.R.A sec. 3046). La Ley, específicamente, le concedió a DACO la facultad de realizar investigaciones y adjudicar querellas sobre transacciones de propiedades localizadas en o fuera de Puerto Rico al incurrir en cualquiera de los actos o prácticas proscritas establecidas en la misma. [20 L.P.R.A. sec. 3046(a)]. Por tal razón, como norma general, sus resoluciones gozan de la deferencia de los tribunales apelativos. No obstante, hacemos la salvedad que las determinaciones de la agencia no son finales y firmes hasta tanto se cumplan los términos establecidos en ley para solicitar la revisión de las mismas.<br /><br />Con ello en mente, nuestra discusión de algunas de las resoluciones del DACO en materia de bienes raíces, va encaminada a presentarles aquello que creemos es la tendencia de la agencia y no la normativa establecida por el Tribunal Supremo de Puerto Rico.<br /><br />A base de nuestra experiencia, el mayor motivo por el cual se presentan querellas contra Corredores(as) y/o Empresas de Bienes Raíces en el DACO es por haber retenido indebidamente el depósito dado por el prospecto comprador como parte del contrato de opción. Como deben saber, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso de <em>Vélez López v. Izquierdo Stella</em>, 2004 TSPR 092, estableció que el pacto para retener el depósito dado por un prospecto comprador, en las transacciones en que media un corredor de bienes raíces, no es contrario a la ley per se, y que esto puede estipularse siempre que se provea que para ello debe mediar culpa del comprador en la no realización de la transacción.<br /><br />Ahora bien, en su decisión el Tribunal Supremo, por entender que la retención del depósito fue contraria a derecho y por lo tanto, nula, no entra a discutir qué actos constituyen o pueden considerarse como culpa del comprador para así proceder a la retención del depósito.<br /><br />Para intentar abordar esta problemática y evitar a nuestros clientes Corredores(as) de Bienes Raíces posibles controversias en cuanto a este asunto, hemos recomendado que en sus contratos de opción incluyan una cláusula que especifique qué tipo de actos por parte del comprador constituyen culpa, por parte de éste, si no se lleva a cabo la transacción y como consecuencia poder retenerle su depósito. Entre éstos actos hemos recomendado incluir:<br /><br />1. No entregar todos los documentos requeridos por la institución bancaria para procesar el préstamo hipotecario;<br /><br />2. No originar el préstamo para la compra de la propiedad dentro del término que se haya pactado en el contrato;<br /><br />3. No cumplir con cualquiera de las disposiciones pactadas en el contrato con el fin de no viabilizar la transacción;<br /><br />4. Proveer información falsa sobre su condición financiera o económica con el propósito de no llevar a cabo la transacción.<br /><br />No obstante lo antes indicado, debo aclarar que las razones que se pueden considerar como culpa del comprador para que no se llevara a cabo la transacción de bienes raíces y, por ende, retener su depósito podrían variar caso a caso. Y ahí es que debemos prestar atención a la tendencia de las resoluciones del DACO al adjudicar qué es lo que considera o constituye culpa del comprador.<br /><br />Como ejemplo de ello, pasemos a discutir una resolución del DACO, Oficina Regional de Bayamón, emitida el 26 de noviembre de 2007, en la cual adjudica una querella a favor de una Corporación que reclamó la retención indebida de un depósito por parte del Corredor de Bienes Raíces. Veamos.<br /><br />El 28 de septiembre de 2005, la parte querellante N&H, S.E., otorgó un Contrato de Opción de Compraventa con ERG Group, Inc., propietaria y vendedora de la propiedad localizada en la calle Aldea #1368, esquina calle Primavera, Santurce, Puerto Rico. Para la venta de su propiedad, ERG Group, Inc., contrató los servicios del querellado, Juan Medina Goytía, Corredor de Bienes Raíces.<br /><br />El plazo pactado para que la querellante ejerciera su derecho de opción fue cuarenta y cinco (45) días, contados a partir del otorgamiento del contrato. Dicho término vencía el 12 de octubre de 2005. El precio de compraventa pactado fue $375,000.00, de los cuales la parte querellante depositó la suma de $18,750.00, equivalente al 5% del precio de compraventa, en concepto de opción. La diferencia sería pagada al otorgar la escritura de compraventa. Según la resolución del DACO, la propiedad opcionada era para uso y disfrute de la parte querellante.<br /><br />El párrafo número dos (2) de la parte del contrato titulada “Opción” establece que la compradora perdería la suma depositada si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción. La compraventa en este caso estaba condicionada a que la querellante obtuviera un préstamo hipotecario. A tales efectos, el párrafo tres (3) de la “Opción” disponía que:<br /><br />"---TRES: De estar este contrato condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario por la parte compradora, aplican las siguientes cláusulas:<br /><br />A) La parte compradora manifiesta que la información que suministrará en la Solicitud de Cualificación bancaria será cierta y fidedigna, tanto en su crédito como sus ingresos y verificación de depósito y acepta que si el préstamo fuese denegado por información incorrecta u omisión de informar, esto le dará derecho a la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía a retener el dinero depositado como opción, como penalidad por el incumplimiento de este contrato y quedará sin efecto el término de esta opción.<br /><br />B) Si la parte compradora contribuye a la no obtención del préstamo hipotecario, no cumpliendo con los requisitos exigidos por la entidad financiera, durante el término de esta opción, perderá la suma pactada como opción de compraventa y autoriza a Juan Medina Goytía entregar la uma pactada a la parte vendedora luego de descontados los gastos de financiamiento.<br /><br />C) Si la parte compradora no pudiese conseguir el financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad, sin haber contribuido bajo ninguna circunstancia en la no obtención del préstamo, la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía acuerdan devolverle a la parte compradora la suma depositada como opción de compraventa, descontando, si aplicara, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación de la propiedad, estudio de título, plano de mensura e informe crédito de la parte compradora. Descontará, además, la cantidad de – 0 – para cubrir los gastos generales de N/A. Las partes autorizan a Juan Medina Goytía para que desembolse directamente el dinero depositado como opción a la institución financiera los gastos incurridos por ésta."<br /><br />El 21 de octubre de 2005, el señor Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, notificó al señor Isaac Menda, socio gestor de la parte querellante, que la solicitud de financiamiento comercial para la compra de la propiedad había sido denegada por el Comité de Crédito de dicho banco. La solicitante del financiamiento fue la querellante, N & H, SE. Mediante comunicación escrita de fecha 26 de octubre de 2005, dentro del plazo estipulado para ejercer la opción, el señor Menda informó a la vendedora de la propiedad la denegatoria del préstamo hipotecario y le solicitó la devolución del depósito de $18,750.00 pagado.<br /><br />Mediante comunicación escrita de fecha 18 de noviembre de 2005, dirigida al señor Menda, el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado del querellado, solicitó a la parte querellante que “evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo”, como condición adicional para que el querellado le devolviera el depósito pagado. Específicamente, el licenciado Medina Zurinaga solicitó de la querellante, por conducto del señor Menda, la “evidencia documental pertinente”, indicándole, además, que mientras no “evidencie satisfactoriamente” que el señor Menda no contribuyó a la denegatoria del préstamo, el querellado estaba impedido de devolverle el depósito. Acompañó a su carta un formulario para que el querellante autorizara a dicho abogado a solicitar al banco los documentos de la solicitud de préstamo.<br /><br />El 16 de marzo de 2006 la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante el DACO. En la misma, dicha parte solicitó del querellado la devolución de la suma de $18,750.00 depositada por concepto de opción para la compra de la propiedad. El 18 de abril de 2006 la parte querellada presentó una “Moción de Desestimación” de la presente querella alegando que este Departamento carece de jurisdicción sobre la materia en controversia y que el querellante no es un “consumidor” para fines de la Ley Orgánica de este Departamento, Ley Núm. 5, supra, ni la Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, por tratarse de una sociedad especial, además de que el financiamiento solicitado por la querellante para adquirir la propiedad fue uno de naturaleza comercial.<br /><br />El 16 de mayo de 2006 la parte querellante presentó ante el DACO un escrito titulado “Réplica a Moción de Desistimiento”. Alegó que dicha parte era un consumidor a los fines de la Ley Núm. 5 y el Reglamento antes mencionados toda vez que se trata de una asociación o entidad que adquirió un producto o servicio como destinatario final. Alegó, además, que la jurisdicción del Departamento estaba predicada bajo las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, que faculta a este Departamento a supervisar y/o fiscalizar el negocio de bienes raíces y la venta de bienes raíces en o fuera de Puerto Rico, y que “por ser el acreedor un comerciante tiene que necesariamente ser un préstamo comercial pero ello no desvirtúa el hecho fundamental que dicho comerciante es el destinatario final de la compra del inmueble ya que no se dedica al negocio de compraventa de inmuebles.”<br /><br />El 28 de septiembre de 2006 se celebró la vista administrativa, la cual, con la anuencia de las partes y sus abogados, se limitó al testimonio del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, quien compareció a solicitud del querellado. La continuación de la vista administrativa se señaló en sala para el 6 de diciembre de 2006, a la 1:00 de la tarde, también con la anuencia de las partes y sus abogados. Dicha continuación de vista fue posteriormente reseñalada, y luego dejada sin efecto por el Departamento. El señor Meléndez Valentín fue la persona a cargo de la solicitud de financiamiento de la parte querellante y quien evaluó la misma.<br /><br />El señor Meléndez Valentín declaró bajo juramento sobre sus funciones en Westernbank y sobre su conocimiento personal de los hechos de la presente querella. Durante el interrogatorio directo realizado por la licenciada Rivera Benítez, abogada del querellado, dicho testigo declaró que se desempeña como Oficial de Crédito y promotor de negocios del banco, así como “underwriter”, aprobando y denegando las solicitudes de préstamos comerciales, además de que da seguimiento a las solicitudes de préstamo y realiza análisis de crédito. Conforme a la Resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que los elementos que utiliza para aprobar un préstamo comercial son: (1) tasación de la propiedad; (2) estados financieros del solicitante, y (3) el contrato de opción de compraventa. Demostró, además, que la razón por la cual denegó la solicitud de préstamo de la querellante fue que no tenía capacidad de repago y que el proceso de evaluación previo a la denegación de la solicitud de préstamo de la querellante fue el siguiente:<br /><br />a) Llenar la solicitud de crédito.<br />b) Análizar la solicitud y los documentos sometidos con la misma.<br />c) Verificar precio de compraventa de la propiedad que se interesa adquirir.<br />d) Determinar la cantidad a pagar por concepto de pronto.<br />e) Determinar la cantidad a financiar.<br />f) Determinar la capacidad de pago de la solicitante utilizando el último estado financiero de ésta.<br />g) El uso a que va a ser destinada la propiedad. En el presente caso, la propiedad iba a ser para uso del querellante, por lo que la posibilidad de reinversión no se tomó en consideración para el análisis de aprobación del financiamiento solicitado.<br />h) Determinar la cantidad disponible para repago, tomando en consideración el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados.<br />i) Verificar las deudas y obligaciones de la querellante y determinar si exceden o no la cantidad de dinero disponible para repago del préstamo.<br /><br />Según la resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que la cantidad disponible para repago, luego de considerar el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados, asciende a $1,247,000.00 anual, aproximadamente, y que las deudas y obligaciones de la parte querellante ascienden a $1,577,000.00 anuales, aproximadamente. El ingreso neto de la parte querellante no era suficiente para el repago del financiamiento solicitado.<br /><br />Luego de varios trámites procesales y mociones presentadas por las partes, el DACO emitió la resolución adjudicando la querella. No obstante, antes de considerar los méritos de la misma, entró a dilucidar si tenía jurisdicción para ello dado el argumento de la parte querellada alegando que el querellante era un comerciante y no un consumidor. Al respecto el DACO dispuso:<br /><br /><span style="font-size:85%;">“El artículo 3 de la Ley Núm. 5, supra, establece como propósito primordial de este Departamento el de “vindicar e implementar [sic] los derechos del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias; así como el establecimiento y fiscalización de un control de precios sobre los artículos y servicios de uso y consumo.” 3 LPRA § 341b.<br /><br />El artículo 6, inciso (c) de dicha ley faculta a este Departamento a “atender, investigar y resolver las quejas y querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía.” Asimismo, el inciso (d) del referido artículo faculta a este Departamento a “poner en vigor, implementar [sic] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho.” 3 LPRA § 341e(c) y (d).<br /><br />La citada ley le otorga poderes cuasijudiciales a este Departamento al crear una división para adjudicar querellas, cuyo propósito es “recibir, ventilar y adjudicar las querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado.” Artículo 9, Ley Núm. 5, supra, 31 LPRA § 341h.<br /><br />Por su parte, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm. 6219, con fecha de vigencia 19 de noviembre de 2000, define el término “consumidor” como “toda persona natural que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultado para presentar su reclamación en el Departamento.” Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos.<br /><br />Conforme las disposiciones antes citadas, somos del criterio que la parte querellante es un consumidor para propósitos de este Departamento.” </span>(Énfasis nuestro)<br /><br />Con relación a la controversia relacionada con la retención del depósito por parte del querellado, la Agencia dispuso:<br /><br /><span style="font-size:85%;">“En el presente caso, nos corresponde determinar si la parte querellada incurrió en una práctica proscrita por la Ley Núm. 10, supra, y si procede la devolución del depósito pagado por la parte querellante. Específicamente, la controversia gira en torno a las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante y si las mismas justifican la devolución del depósito pagado por ésta como opción para la compraventa de la propiedad, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de opción suscrito entre la querellante y la vendedora de la propiedad, a través del querellado. Veamos.<br /><br />El Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, prohíbe a un corredor o vendedor de bienes raíces, así como a toda persona sujeta a las disposiciones de dicha ley, incurrir en los siguientes actos o prácticas que allí se proscriben, a saber:<br /><br />(2) Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes.<br />[...]<br /><br />(11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. Artículo 31(a)(2) y (11), supra. (Énfasis nuestro.)<br /><br />El contrato de opción en el presente caso dispone que la vendedora o el corredor de bienes raíces confiscaría el depósito pagado por la compradora:<br /><br />(1) si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción;<br />(2) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debe a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o<br />(3) si la compradora contribuye a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.<br /><br />De otra parte, el contrato de opción establece que el depósito sería devuelto a la compradora si ésta no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario.<br /><br />En el presente caso, Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, fue la persona que directamente trabajó con la solicitud de financiamiento de la querellante y realizó el análisis correspondiente a fin de determinar su aprobación. La parte querellada solicitó la citación del señor Meléndez Valentín a la vista administrativa de este caso, lo cual fue concedido por esta agencia.<br /><br />El testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testimonio que nos merece absoluta credibilidad, claramente demostró que las razones que tuvo el banco para denegar la solicitud de financiamiento de la parte querellante fue la falta de capacidad de la querellante para repagar el préstamo, ya que sus deudas y obligaciones excedían la cantidad disponible para repago. A preguntas de la representación legal de la parte querellada durante su interrogatorio directo, el señor Meléndez Valentín explicó detalladamente el método y los criterios utilizados para evaluar la solicitud de financiamiento de la parte querellante, y cómo el banco llegó a su determinación final de denegar la misma.<br /><br />La prueba practicada demostró que la denegatoria del financiamiento solicitado por la querellante en este caso no se debió a la culpa de ésta, sino a su falta de capacidad para repagar el préstamo, lo que, conforme el párrafo 3(c) del contrato de opción, constituye justa causa para la devolución de los $18,750.00 depositados por la querellante por concepto de opción.<br />…<br />…<br /><br />Conforme la prueba que obra en autos y el testimonio bajo juramento del oficial bancario a cargo de la solicitud de financiamiento de la querellante, consideramos que el querellado incurrió en una práctica proscrita en los incisos dos (2) y once (11) del Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, al retener indebidamente el depósito pagado por la querellante luego de que ésta le notificara, a través de uno de sus socios y dentro del plazo de la opción, que el financiamiento le había sido denegado por falta de capacidad de repago del mismo, esto es, por circunstancias no atribuibles a la culpa de la querellante. La compradora en este caso no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario, cumpliendose así la condición establecida en el párrafo 3(c) del contrato de opción para la devolución íntegra del depósito a la<br />querellante.”<br /></span><br />El DACO declaró CON LUGAR la querella presentada por la parte Querellante y en su consecuencia ordenó A LA PARTE QUERELLADA, JUAN MEDINA GOYTIA, que en el plazo de VEINTE (20) DIAS, contados a partir de la notificación de la presente resolución, reembolsara a la parte querellante, N&H, S.E., la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($18,750.00), deduciendo, si aplica, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación, estudio de título, plano de mensura e informe de crédito de la querellante.<br /><br />En el presente caso, entendemos que el DACO erró al determinar que tenía jurisdicción para entender en esta controversia ya que opinamos que la parte querellante no es un consumidor a tenor con las disposiciones reglamentarias y jurisprudencia aplicable. No obstante, eso podría ser tema para otra ocasión.<br /><br />Lo que sí queremos es llamar su atención para que observen la tendencia de la agencia en cuanto a qué constituye o no justa causa para retener un depósito. A tales efectos, observen que el contrato de opción preparado por el Corredor era bastante detallado en cuanto a las obligaciones del comprador si para adquirir la propiedad requería obtener financiamiento. También era específico en las razones por las cuales se podría confiscar el depósito. Entre ellas se econtraban: a) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debía a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o b) si la compradora contribuía a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.<br /><br />Al analizar la resolución, entendemos que el abogado del Corredor de Bienes Raíces hizo lo propio al intentar probar que la denegatoria del banco al financiamiento fue por culpa del comprador. Sin embargo, vemos como dicha estrategia legal no tuvo efecto ya que el funcionario de la institución financiera que procesó la solicitud del financiamiento, claramente <strong>indicó que el mismo fue denegado por falta de capacidad de pago del querellante</strong>.<br /></div><div align="justify"></div><div align="justify"></div><div align="justify">Ello nos demuestra que la tendencia del DACO es a concederle credibilidad y mayor peso probatorio al informe y determinación de la institución financiera y por ende, favorecer al consumidor (comprador). Ello, hasta el momento, independientemente si el Corredor(a) o el vendedor(a) de la propiedad entienden que no es correcto y/o que el comprador se puso de acuerdo con la institución financiera para obtener la denegatoria del financiamiento. Por otro lado, esta tendencia del DACO, se mantiene, basado en casos que hemos llevado, aún en aquellos ocasiones donde el Corredor(a) se encuentra entre el reclamo del prospecto comprador de la devolución de su depósito y la solicitud del vendedor para que retenga el mismo. La experiencia nos indica que, en cuanto al DACO se refiere, la consignación del depósito en la agencia no libera al Corredor(a) de una decisión adversa.<br /><br />A base del ejemplo que les hemos presentado, nuestra recomendación a los Corredores y/o Empresas de Bienes es evitar verse envueltos en una controversia como esta. Recuerden que su función es que se lleve a cabo la transacción y no entrar ni fomentar controversias entre las partes. El depósito, según se define en la Ley Núm. 10, antes, le pertenece al comprador. Por lo tanto, la retención del misma debe ser la excepción y no la norma.<br /><br />Hay que educar a los vendedores. Ciertamente, verse envuelto en este tipo de situación es costoso para todas las partes, y principalmente, para el Corredor(a) quien se expone a una adjudicación adversa de la querella presentada en su contra.</div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-2454423093437241233.post-5176201120816319192008-04-30T11:43:00.000-04:002008-05-01T17:40:56.947-04:00El Término para Reclamar el Pago de su Comisión<div align="justify">En mi libro "El Contrato de Bienes Raíces y de Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales" publicado en el año 2006, uno de los temas elaborados y discutidos por este servidor fue el de la prescripción de la acciones por el incumplimiento del contrato de corretaje, entre éstas, el incumplimiento del pago de la comisión correspondiente al Corredor por parte del cliente. Con relación a este tema expusimos:<br /><br /><em>"A base de la relación del contrato de corretaje con el contrato de mandato y éste a su vez con el contrato de agencia, de origen anglosajón, y conforme a la disposición de nuestro Código Civil antes citada, razonablemente se podría determinar que el término de prescripción análogo para que el Corredor o Empresa de Bienes Raíces presente cualquier reclamación para obtener el pago de su comisión, cuando éste fue quien procuró que se llevara a cabo la transacción de bienes raíces, o el pago de los desembolsos incurridos por el Corredor o Empresa de Bienes Raíces en el ejercicio de su profesión, es el de tres (3) años y no de quince (15) años como lo discutimos anteriormente.<br /><br />Debemos hacer claro que el asunto sobre la prescripción de las acciones que puedan surgir por el incumplimiento de las partes de las obligaciones establecidas en un contrato de corretaje de bienes raíces aún no ha sido interpretada por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En nuestra opinión, el mismo debe ser atendido mediante la correspondiente enmienda a la Ley Núm. 10, supra. Recomendamos, no obstante, a todo profesional de bienes raíces o a las partes que utilizan sus servicios a ser diligentes y presentar con la mayor brevedad cualquier acción para reclamar sus derechos en caso que entiendan que ha existido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en su relación contractual."</em> (pág. 51)<br /><br />Con respecto a este tema, debemos informarles que a principios de este año, nuestro Tribunal Supremo se pronunció estableciendo la doctrina aplicable en el caso de <em>Meléndez Guzmán v. Berríos López</em>, 2008TSPR003.<br /><br />Los hechos resumidos del caso antes citado son los siguientes:<br /><br />En el 1988 un Corredor de Bienes Raíces suscribió con su cliente un contrato de corretaje exclusivo mediante el cual se le autorizaba a servir como intermediario en la venta de un bien inmueble comercial. En el mismo, las partes pactaron una comisión de cinco por ciento del total de la venta, la cual sería pagada al Corredor una vez se firmara la escritura de compraventa.<br /><br />En el año 1989, el Corredor de Bienes Raíces le emitió un listado de clientes potenciales interesados en la propiedad. En ese mismo año, el cliente del Corredor de Bienes Raíces se acogió a los beneficios de la Ley de Quiebras. La Corte de Quiebras emitió su decreto final para el año 1993. En el 1994, el cliente del Corredor de Bienes Raíces vendió la propiedad comercial a un matrimonio por la cantidad de $500,000.00. Dicho matrimonio, se encontraba en la lista de los clientes potenciales que el Corredor de Bienes Raíces le había dado a su cliente.<br /><br />En el año 2000, el Corredor de Bienes Raíces una demanda, sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, contra el cliente. En la misma alegó que su cliente nunca le notificó sobre la venta de la referida propiedad, en violación a la autorización del contrato de venta exclusiva suscrito en 1988. A raíz de tal incumplimiento, solicitó el pago de la comisión pactada, ascendente al cinco por ciento del total de la venta de la propiedad y el resarcimiento por los daños, sufrimientos y angustias mentales que le ocasionó dicho incumplimiento.<br /><br />El cliente del Corredor de Bienes Raíces contestó la demanda negando las alegaciones fundamentales de la misma. Entre sus defensas afirmativas adujo que la demanda estaba prescrita. Posteriormente, solicitó formalmente la desestimación de la demanda bajo el fundamento que la causa de acción prescribió bajo el Artículo 1867 del Código Civil. En apoyo a su alegación, adujo que la propiedad fue vendida el 31 de marzo de 1994 y no fue hasta el 11 de julio de 2000 que el Corredor de Bienes Raíces presentó la demanda de epígrafe. Argumentó que el Corredor de Bienes Raíces, como tal, es un “agente” para efectos del Artículo 1867 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5297, por lo cual no le era de aplicación el término de quince años provisto en el Artículo 1864 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5294, sino el plazo trienal del Artículo 1867 del referido Código.<br /><br />El Tribunal de Primera Instancia resolvió a favor del Corredor de Bienes Raíces condenando al cliente del Corredor de Bienes Raíces al pago de $25,000, los intereses legales, así como costas, gastos y honorarios de abogado. El foro primario concluyó que el cliente del Corredor de Bienes Raíces incumplió con lo pactado en el contrato de corretaje, por lo cual, procedía la indemnización por concepto de daños y perjuicios y el pago de la comisión adeudada<a name="_ftnref1"></a>.<br /><br />Inconforme con la determinación del Tribunal de Primera Instancia, el cliente del corredor recurrió al Tribunal de Apelaciones. Tras evaluar las posiciones de las partes, el foro apelativo intermedio dictó sentencia revocando la decisión del tribunal de instancia. De entrada, destacó dicho tribunal que el foro de instancia había errado al no atender la controversia relativa a la prescripción. Resolvió que un corredor de bienes raíces es considerado un agente bajo el Artículo 1867 del Código Civil. Como consecuencia, el Corredor de Bienes Raíces, quien advino en conocimiento de la venta de la propiedad en el 1994, tenía tres años desde tal fecha para exigir el cumplimiento del pago por los servicios prestados. Tomando en cuenta que la demanda fue presentada transcurridos más de seis años desde la venta de la propiedad del cliente del corredor, la causa de acción estaba prescrita. Adicionalmente, señaló que no se demostró que el Corredor de Bienes Raíces hubiese efectuado reclamaciones extrajudiciales que interrumpieran el término prescriptivo antes reseñado, ya que no especificó en qué consistieron los alegados trámites efectuados interruptores de la prescripción.<br /></div><div align="justify"></div><div align="justify"></div><div align="justify">Durante este proceso, el Corredor de Bienes Raíces muere. Sin embargo, la madre del Corredor acudió al Tribunal Supremo para que dicho foro revocara la determinación del Tribunal de Apelaciones.<br /><br />El Tribunal Supremo acogió el recurso presentado por parte del Corredor de Bienes Raíces. En lo pertinente a nuestro tema, el Tribunal Supremo establece que:<br /><br />1. Nuestro Código Civil establece los términos prescriptivos particulares para las diversas acciones, tanto las reales como las personales. En lo pertinente, el Artículo 1864 de nuestro Código Civil dispone que las acciones personales, que no tienen señalado un término especial de prescripción, prescriben a los quince años. De otro lado, el Artículo 1867, en su Inciso (1), establece un término prescriptivo de tres años para el cumplimiento de la obligación de pagar los honorarios, gastos y desembolsos que hayan realizado los jueces, abogados, notarios, peritos, agentes y curiales en el desempeño de sus cargos. El referido plazo comenzará a contarse desde la fecha en que dejaron de prestarse los servicios pactados.<br /><br />2. La prescripción de un derecho es lo excepcional, en vista de que su ejercicio o conservación es lo normal. (citas omitidas). Como corolario de lo anterior, nuestro ordenamiento jurídico permite la interrupción de los términos prescriptivos. Éstos se entienden interrumpidos cuando el titular del derecho lleva a cabo gestiones que demuestran su interés en reclamar su acreencia. (citas omitidas). Sobre el particular, el Artículo 1873 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5303, dispone que “[l]a prescripción de las acciones se interrumpe por ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.” Una vez el término queda interrumpido, comenzará a computarse nuevamente desde el momento en que se produce el acto interruptor. (Citas omitidas).<br /><br />3. Para que surta un efecto interruptor, la reclamación extrajudicial debe ser una manifestación inequívoca de quien, amenazado con la pérdida de su derecho, expresa su voluntad de no perderlo. (citas omitidas)<br /><br />4. Los requisitos para que una reclamación extrajudicial interrumpa un término prescriptivo, a saber, (1) que se realice antes de la consumación del plazo; (2) que se haga por el titular del derecho o acción; (3) que el medio utilizado sea adecuado o idóneo; y (4) que exista identidad entre el derecho reclamado y aquél afectado por la prescripción.<br /><br />5. El contrato de corretaje es uno de naturaleza sui generis, que a pesar de no estar regulado de forma expresa en nuestro Código Civil, está íntimamente relacionado al contrato de mandato y se rige por las disposiciones del Código Civil relativas a dicho tipo de contrato especial.<br /><br />6. El contrato de corretaje se ha de regir por las normas establecidas por las partes […] y, en su defecto, como el Código Civil no lo regula en particular, habrá que suplir el vacío legal aplicando las disposiciones generales contenidas en los títulos I y II del libro IV del mismo Código […], los usos y costumbres propios de su naturaleza […] y, en cuanto en cada caso puedan ser oportunas, las reglas que le sean afines de aquellos contratos típicos con los que guarda íntima relación, como el mandato, la comisión mercantil y el arrendamiento de obras y servicios.<br /><br />7. Dicho contrato ha sido descrito como uno atípico, innominado, principal, consensual y bilateral, a través del cual las partes se imponen obligaciones recíprocas basadas en la prestación de los servicios de corretaje.<br /><br />8. El contrato de corretaje posee características que le asemejan al contrato de mandato, a la mediación y al arrendamiento de obras y servicios. Sin embargo, también retiene características particulares a su género que procuran una evaluación pormenorizada de las normas que le son de aplicación.<br /><br />9. El plazo trienal aplicable a los “agentes” puede ser “aplicable a cierto tipo de profesional, que merecen, al menos socialmente, la consideración de agentes (por ejemplo de propiedad inmobiliaria, de publicidad, de patentes y marcas, etc.)<br /><br />10. Por analogía, el mismo plazo debe ser aplicado a los corredores de bienes raíces, profesionales licenciados en nuestra jurisdicción. Adviértase que en nuestra jurisdicción, el corredor de bienes raíces es un profesional licenciado para ello bajo la Ley de Negocios de Bienes Raíces y Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, 20 L.P.R.A. §3025 et. Seq., la cual revocó la antigua Ley de la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces, Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, 20 L.P.R.A. §3001 et. Seq.<br /><br />11. Los términos prescriptivos para entablar una acción no son susceptibles de ser fijados por las partes contratantes sino están claramente establecidos en el Código Civil y otras leyes especiales. </div><div align="justify"></div><div align="justify">12. Tomando en cuenta las influencias que definen nuestro ordenamiento jurídico, somos del criterio que un corredor de bienes raíces --el cual es, ciertamente, una “profesional”-- funge como “agente” del que lo contrata con el propósito de que le pueda vender su propiedad a un tercero…Entendemos que aplicar el plazo prescriptivo de quince años que dispone el Artículo 1864 a esta clase de situaciones, resulta irrazonable. Ello, ciertamente, no ayudaría a facilitar y fomentar las transacciones en el campo de bienes raíces. Concluimos, en consecuencia, que un corredor de bienes raíces es un “agente” a tenor con el Artículo 1867 del Código Civil, y como consecuencia, el término trienal que dispone la referida disposición legal es de aplicación a las acciones dirigidas a reclamar el pago de la comisión o resarcimiento por los servicios prestados por un corredor de bienes raíces en virtud de un contrato de corretaje válido.<br /><br />Para este servidor resulta gratificante que el análisis que hicimos sobre este tema en nuestro libro haya sido validado por la decisión de nuestro Tribunal Supremo. También, como una grata sorpresa, sentimos una gran satisfacción observar que en su decisión el Tribunal Supremo haya utilizado como recurso nuestro libro.<br /><br />Antes que el Tribunal Supremo de Puerto Rico emitiera la decisión aquí discutida, recomendamos a todos los profesionales de bienes raíces a ser diligentes y presentar, con la mayor brevedad, cualquier acción para reclamar sus derechos en los casos en que entendieran que haya existido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en su relación contractual. Ahora, ese término está establecido. Tres (3) años es el tiempo que tienen para hacerlo. De lo contrario, lamentablemente, perderán su derecho.</div>El Lic. Rafael A. Cintrón Peraleshttp://www.blogger.com/profile/06688667533085879189noreply@blogger.com0