El 15 de agosto de 2008, fue aprobada la Ley Núm. 281 la cual enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1953, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico. La Ley Núm. 281, antes citada, enmienda los Artículos 3 y 11 de la Ley de Condominios, a los fines de:
1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para
2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.
Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.
A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:
“Artículo 3.-Apartamiento, definición de
A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”
De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.
A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:
“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble
Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”
También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.
El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.
La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.
En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.
En un próximo escrito entraremos a discutir este asunto en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios. Si deseas, puedes conseguir copia de las leyes 281 y 199 en la página web de Lexjuris la cual puedes accesar a través de nuestro blog.
lunes, 22 de septiembre de 2008
Nuevas Enmiendas a la Ley de Condominios
El 15 de agosto de 2008, fue aprobada la Ley Núm. 281 la cual enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1953, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico. La Ley Núm. 281, antes citada, enmienda los Artículos 3 y 11 de la Ley de Condominios, a los fines de:
1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para
2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.
Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.
A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:
“Artículo 3.-Apartamiento, definición de
A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”
De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.
A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:
“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble
Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”
También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.
El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.
La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.
En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.
En un próximo escrito entraremos a discutir la enmienda al Artículo 11 en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios.
1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para
2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.
Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.
A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:
“Artículo 3.-Apartamiento, definición de
A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”
De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.
A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:
“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble
Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”
También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.
El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.
La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.
En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.
En un próximo escrito entraremos a discutir la enmienda al Artículo 11 en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios.
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