Ley de Flexibilidad Administrativa y Reglamentaria para el Pequeño Negocio

Luego de un receso, volvemos a publicar algo que entiendo puede de ser de gran ayuda para todo Corredor y Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico, y para el pequeño comerciante en general.

Mientras ofrecía un seminario para Corredores de Bienes Raíces sobre los procedimientos adjudicativos ante el DACO, lo cual incluye el procedimiento de imposición de multas, hice referencia a una ley que fue aprobada con el propósito de simplificar y flexibilizar los procesos administrativos y de reglamentación gubernamental a los que se enfrentan los pequeños negocios. Informé, además, que dicha ley estaba bajo la administración del la Oficina del Procurador del Ciudadano (Ombudsman) de Puerto Rico.

La ley en cuestión es la Ley Núm. 454 de 28 de diciembre de 2000, conocida como Ley de Flexibilidad Administrativa y Reglamentaria para el Pequeño Negocio. Esta ley fue creada a los fines de que las agencias gubernamentales revisen sus reglamentos para asegurar que los pequeños negocios no estén excesivamente reglamentadas, y flexibilizar las penalidades de acuerdo a su tamaño.

Según la exposición de motivos de la ley, las agencias gubernamentales tendrán que “ser creativas, conocer la estructura económica de la industria que regula, y finalmente reglamentar en forma tal que no se le impongan cargas indebidas al sector que más aporta al crecimiento de la economía, específicamente los pequeños comerciantes”. Establece, además, que su aprobación “permitiría a los empresarios participar en el proceso de la reglamentación y exponer sus comentarios sobre las prácticas y acciones para asegurar el fiel cumplimiento de la agencia”.

En estos tiempos de crisis económica en nuestra Isla, donde se requiere más que nunca que el gobierno fomente el ambiente adecuado para el desarrollo de los pequeños negocios de capital local para la  generación de empleos, tenemos que velar porque el propósito para el cual fue creada esta ley se cumpla. Es de conocimiento de todos que las agencias gubernamentales, lejos de simplificar los procedimientos para fomentar el desarrollo de los pequeños comerciantes en Puerto Rico, los han complicado. Acudamos al Ombudsman para verificar que lo dispuesto en la ley verdaderamente se esté cumpliendo. Hagamos uso de esta herramienta.

EL  AGENTE ADMINISTRADOR DE UN CONDOMINIO: EMPLEADO O MANDATARIO?

 

El 14 de junio de 2012, Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) entró a decidir dos (2) casos donde analiza y discute la figura del Agente Administrador de un edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal o Ley de Condominios. En tales casos, el TSPR atendió la siguiente controversia: ¿Es el agente administrador de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal un mandatario del Consejo de Titulares? A los efectos, entendió que “[e]stos recursos consolidados nos brindan la oportunidad de examinar esa relación en toda su complejidad y, en particular, la interacción que en ella se da entre los contratos de mandato, trabajo y arrendamiento de servicios”.

Primer Caso:

Jorge Colón Ortiz v. Asociación de Condómines Borinquen Towers I, Junta de Directores del Condominio Borinquen Towers

Resumen de Hechos: El Sr. Jorge Colón Ortiz, en adelante denominado como el Administrador, firmó un contrato como Administrador del Condominio Borinquen Towers I, por ciertas horas y ciertos días. En el desempeño de su trabajo, el Administrador, sufrió un accidente y se reportó al Fondo del Seguro de Estado (FSE). Mientras se encontraba bajo tratamiento en el FSE, su contrato fue cancelado por el Consejo de Titulares del Condominio (CT) donde trabajaba. El Administrador demanda al Condominio. Alegó despido injustificado y violación de reserva de su puesto mientras se encontraba reportado al FSE.

El Tribunal de Primera Instancia (TPI) falló a su favor entendiendo que entre el Administrador y el CT existía una relación obrero-patronal. Ordenó al CT a pagar una suma de $187,677.65 por concepto de mesada ($4,038.45), licencia de vacaciones y enfermedad ($15,639.20), salarios dejados de percibir entre agosto 2000 a febero 2009 ($153,000.00) y daños ($15,000.00), así como $10,000 en honorarios de abogados.

El CT presentó una apelación ante el Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico (TA). El TA concluyó: “que el agente administrador es un mandatario, pues la Ley de Condominios autoriza su destitución en cualquier momento por la sola voluntad del Consejo de Titulares e impone al administrador el deber de rendir cuentas al final de su gestión. Resolvió entonces que la legislación protectora del trabajo no aplica al agente administrador y revocó al Tribunal de Primera Instancia.”

Segundo Caso:

Consejo de Titulares y/o Junta de Directores de la Asociación de Condómines del Condominio Playa Dorada v. Yolanda Candelario

La Sra. Candelario firmó contrato como Administradora del Condominio Playa Dorada. Según fue admitido por el condominio, la señora Candelario nunca fue objeto de amonestación, recibía un salario de $1,125 quincenales, del cual se le deducían seguro social y contribuciones, tenía derecho a 15 días por concepto de vacaciones y 15 días por licencia de enfermedad, así como un bono de navidad equivalente al 2% de su salario, hasta un máximo de $200. En una asamblea celebrada el 14 de noviembre de 2004, el Consejo de Titulares, sin ofrecer explicaciones, destituyó a la señora Candelario de su cargo. En esa misma reunión, se eligió una nueva Junta de Directores que tomó posesión pocos días después. En ausencia de su Presidente, quien se encontraba fuera del país, la Junta saliente se reunió y tomó “la decisión de autorizar pagos por concepto de mesada, vacaciones, bono y salario a favor de la demandada”. Estas decisiones de la Junta saliente “fueron acorde con la práctica existente en el Condominio para la toma de posesión de una nueva Junta y la entrega de los asuntos administrativos a ésta”. El total de los pagos emitidos fue de $10,294.98. El 4 de enero de 2005, la nueva Junta de Directores demandó a la señora Candelario en cobro de dinero, por la cantidad de $10,412.50. En apoyo a esa demanda, los peticionarios adelantaron varios argumentos. En primer lugar, adujeron que el desembolso autorizado por la Junta saliente era ilegal pues la señora Candelario “no tenía derecho a los beneficios provistos a los obreros”.

El Tribunal de Primera Instancia (TPI) declaró sin lugar la demanda, manifestando que “quedó plenamente convencido […] de que la relación entre la parte demandante y su administradora se basó a lo largo de los años en que se dio dicha relación, en una de empleada-patrono”.

El Condominio presentó una apelación de la Sentencia emitida por el TPI ante el Tribunal de Apelaciones (TA). El TA concluyó que la señora Candelario no era empleada sino contratista del condominio, por lo cual estaba excluida de las protecciones de la Ley Núm. 80. De igual forma, resolvió que la Junta saliente actuó ultra vires al emitir cheques por una cantidad mayor a $5,000 sin la autorización del Consejo de Titulares.

Decisión del TSPR:   

A.          Resumen de Fundamentos

⇨      Más allá de lo indicado, como nos explica el profesor Michel Godreau, “[s]obre este importante funcionario no es mucho lo que se dice en la Ley”. Tampoco habíamos tenido, hasta ahora, la oportunidad de analizar la figura del agente administrador y su relación con el condominio, particularmente con el Consejo de Titulares. Los peticionarios en los casos consolidados nos solicitan que concluyamos que ellos son empleados del condominio protegidos por las leyes del trabajo. Por su parte, los condominios recurridos nos invitan a identificar al agente administrador como un mandatario del condominio, excluido de las leyes laborales.

 

⇨         El consenso entre los tratadistas españoles es caracterizar la relación entre el agente administrador y el condominio, como una relación mandante-mandatario, con lo cual coincide la jurisprudencia de ese país. En nuestra jurisdicción, Godreau y Hernández Denton opinan lo mismo. Coincidimos con su conclusión.

 

⇨         De lo anterior podemos concluir, primeramente, que la relación entre la persona escogida y la comunidad de residentes es pertinente a la caracterización de la relación contractual entre el administrador y el condominio. Si la persona contratada es un tercero ajeno a la comunidad, ya sea una compañía dedicada a ofrecer servicios de administración o una persona natural que se dedica a ofrecer dichos servicios a más de un condominio, estaremos ante un mandatario y la relación será gobernada por la figura del contrato de mandato o, si las partes así lo han convenido, por un contrato mixto. Igual conclusión se requiere en el supuesto del tercero que dedica su tiempo exclusivamente a la administración de un condominio. En vista de lo anterior, resolvemos que cuando se trate de un “agente administrador” en el régimen de propiedad horizontal, éste será considerado un mandatario sujeto a las disposiciones pertinentes del Código Civil, según atemperadas por la Ley de Condominios.

 

⇨         Nuestra Ley de Condominios visualiza al administrador como parte de la dirección de la comunidad y reconoce, en su artículo 38, que entre la Junta de Directores, el Presidente, el Secretario, el Tesorero y el agente administrador, hay una relación particular. Esto es producto del entendimiento de que estos cargos, particularmente los del Presidente y el de agente administrador, son los principales órganos de gestión interna de un condominio. En efecto, la doctrina vincula, constantemente, la figura del administrador con la del Presidente y, más todavía, con la del Secretario.

 

⇨         Nuestra Ley de Condominios calla sobre las funciones del agente administrador, pero establece claramente que el Consejo de Titulares lo removerá “por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto”. El Consejo de Titulares también puede prescindir del agente administrador negándose a renovar el contrato anual. Esta facultad para remover libremente al agente administrador es uno de los elementos que según la doctrina sirven para demostrar que el administrador es, en efecto, un mandatario, pues a éste también se le puede revocar su mandato de manera unilateral y sin necesidad de justificación. 

 

⇨         La exigencia de justa causa para la remoción del agente administrador únicamente aplica a la Junta de Directores, no al Consejo de Titulares, cuyo poder de remoción es absoluto y unilateral, aunque el Reglamento del condominio puede limitar esta autoridad. Por tanto, en Puerto Rico, cuando se remueve a un “agente administrador”, no habrá indemnización más allá del rembolso que le corresponde, como mandatario, por los gastos incurridos. Ahora bien, si el contrato entre el condominio y el administrador-mandatario incluye beneficios como vacaciones, bono de navidad y otros, y éstos han sido acumulados o son debidos, el condominio deberá efectuar dichos pagos. La doctrina de pacta sunt servanda así lo exige.

 B.          Sentencia:       

Conforme a los Fundamentos antes expuestos, el TSPR modificó la sentencia dictada por el TA en el caso de la Sra. Candelario a los efectos de que procede la acción en cobro de dinero por la cantidad pagada en concepto de la mesada, más no las sumas pagadas por concepto de vacaciones, enfermedad y bono de navidad. Además, confirmamó la decisión del TA en el caso del Sr. Colón Ortiz.

 

Juez Ponente: Juez Asociada Hon. Liana Fiol Mata

 

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Los casos antes resumidos son de suma importancia por dos razones: Primero: Aclara el tipo de relación que existe entre el Agente Administrador y el Consejo de Titulares del Condominio que contrata sus servicios. Segundo: Establece la importancia que tiene la redacción y firma de un contrato de servicios que recoja de forma adecuada los términos y condiciones que regirán la relación entre las partes.

 

Les invito a leer los casos aquí discutios. Los pueden acceder en el portal de Internet de la Rama Judicial de Puerto Rico - Opiniones Año 2012 - 2012 TSPR102.

La Nueva Figura del Poder Duradero

EXPOSICION DE MOTIVOS

El 18 de enero de 2012, nuestra Asamblea Legislativa aprobó una ley para añadir los Artículos 1600A, 1600B, 1600C y 1600D y enmendar el Artículo 1623 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, y crear una nueva figura de mandato denominado “Poder Duradero”. En su exposición de motivos, la nueva ley indica:

“La figura de Poder en el Código Civil de Puerto Rico se rige por las disposiciones del Mandato que cubren los Artículos 1600 y siguientes. Mediante el mandato o poder una persona (mandante o poderdante) designa a una o más personas (mandatario o apoderado) para que lo represente.

Llama particular atención el Artículo Núm. 1623 del Código, sobre terminación del mandato. En dicho Artículo se incluía “el interdicto”, como causa de terminación. Basado en este Artículo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el sonado caso de Mirta Silva, Aurea Silva Oliveras y otros v. Felipe Durán Rodríguez, 119 DPR 254, resuelto el 30 de junio de 1987, decidió que había terminado el mandato por la incapacidad de ésta.

En el referido Artículo 1623, se eliminó esta causa de terminación. La Exposición de Motivos de la Ley Núm. 17-1998, indica que al haberse eliminado del Código Penal de 1974, el cimiento de la figura de interdicción civil, no podía tener vida independiente del mismo. No existiendo aparentemente ya la base para dicha opinión, actualmente no está claro, si la incapacidad del mandante es causa para la terminación del mandato. Con este propósito, se enmienda el Artículo 1623 del Código Civil para aclarar que, a menos de que se haya otorgado el Poder Duradero que mediante esta Ley se reconoce como una nueva figura en Puerto Rico, el mandato termina por la incapacidad del mandante para administrar sus bienes. En los Estados Unidos y en otros países, esta figura se conoce como “Durable Power Attorney” o en español, “Poder Duradero”, donde expresamente el Mandante dispone que la representación surtirá efecto, aun cuando se incapacite posteriormente.

La adopción de esta nueva figura sería de gran utilidad en el Puerto Rico de hoy, cuando se hace difícil determinar claramente cuando una persona comienza a perder sus facultades mentales en procesos como los de la enfermedad de Alzheimer y de demencia senil donde ya no puede administrar sus bienes. En este caso, una persona en estado lúcido podrá otorgar un poder (mandato) a la persona de su entera confianza y el mismo podrá ser legalmente efectivo y válido durante todo el progreso de su enfermedad incapacitante, aunque un tribunal determine su incapacidad. Esto agilizaría el poder realizar los deseos del mandante en la administración en vida de sus bienes, incluyendo la enajenación de sus propiedades. Las otras disposiciones sobre el mandato le serían aplicables.

A los fines de salvaguardar el hogar del Poderdante al utilizarse el Poder Duradero (Durable Power of Attorney), se propone requerir que en este tipo de mandato se exprese y describa en forma inequívoca la propiedad inmueble de la que es dueño, en todo o en parte, que constituye su residencia y las facultades que desea otorgar al Mandatario (Apoderado), en cuanto a la misma. Esto evitaría que a la persona se le separe de su residencia y se le ingrese en un hogar de cuidado con el único propósito de venderle su propiedad. Conforme a esta Ley, cuando en un Poder Duradero el poderdante haya protegido de manera especial la propiedad que constituye su residencia pero el mandatario considere necesario venderla para beneficio del mandante, tendrá que recurrir a la declaración judicial de incapacidad, el nombramiento de un tutor y la autorización de un tribunal para así hacerlo. Las propiedades adquiridas posteriormente al otorgamiento del Poder Duradero podrán estar cubiertas, de así indicarse expresamente en el documento de Poder Duradero.”

DEFINICION

En su artículo 1, la ley añade un nuevo Artículo 1600A al CCPR mediante el cual se define la nueva figura de “Poder Duradero”. A tales efectos, se define esta figura como, “aquel mandato hecho mediante escritura pública para la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente”. Conforme a esta definición, “será deber del Notario incluir en la escritura de Poder Duradero una cláusula en la que haga constar que advirtió al mandante sobre la naturaleza y consecuencias del Poder Duradero que se propone otorgar".

PARA ENAJENAR BIENES INMUEBLES

El Artículo 2 de la ley también añade un Artículo 1600B al CCPR para establecer que, “en el caso de que el Poder Duradero disponga para la enajenación de una o más propiedades inmuebles de las que el Mandante sea dueño, en todo o en parte, se deberá incluir la descripción de las mismas”. Expresa además que, “deberá igualmente identificarse la propiedad inmueble del cual el Mandante es dueño, en todo o en parte, y que constituya su residencia”.

Por último, este artículo expresa que si el Mandante desea que el Poder incluya cualquier propiedad que se adquiera posteriormente a su firma, así deberá expresarlo en el documento y que el Mandante podrá excluir de la autorización concedida cualquier bien o acto que así desee.

INCAPACIDAD DEL MANDANTE

El Artículo 3 de la ley añade un nuevo un Artículo 1600C al CCPR. Mediante el mismo, se establece que:

“En virtud de lo dispuesto en el Artículo 1600A, aún cuando el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente, el Mandatario podrá ejercer todas las facultades y poderes otorgados mediante el Poder Duradero. No obstante, cuando se trate de la propiedad que constituya la residencia del Mandante, sólo podrá disponer de, gravar o enajenar dicha propiedad, su equipo y mobiliario, si obtiene previamente la autorización judicial del tribunal que corresponda.”

OTRAS DISPOSICIONES

El Artículo 4 de la Ley enmienda añade un nuevo Artículo 1600D al CCPR para disponer que todas las demás disposiciones del Código relacionadas con el contrato de mandato serán aplicables al Poder Duradero, siempre que no sean contrarias a lo dispuesto en los Artículos 1600A al 1600C. Y, el Artículo 5 enmienda el Artículo 1623 del CCPR para añadir un inciso (4). A esos efectos, el referido artículo del Código leerá como sigue:

“Artículo 1623. – Terminación del Mandato.

El mandato se acaba:

(1) Por su revocación.
(2) Por la renuncia del mandatario.
(3) Por muerte, quiebra, o insolvencia del mandante o del mandatario.
(4) Por la incapacidad del mandante de administrar sus bienes, a menos que se haya otorgado un Poder Duradero, según se dispone en el Artículo 1600A.”

VIGENCIA

La Ley aprobada comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.

RESUMEN

En resumen, el Poder Duradero es:

a) Una nueva figura de mandato;

b) El cual se rige por las disposiciones 1600 y siguientes del Código Civil de Puerto Rico de 1930;

c) Se constituye mediante escritura pública;

d) El Mandante lo hace para disponer sobre la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente;

e) En el caso de que el Poder Duradero disponga para la enajenación de una o más propiedades inmuebles de las que el Mandante sea dueño, en todo o en parte, se deberá incluir la descripción de las mismas;

f) Deberá igualmente identificarse la propiedad inmueble del cual el Mandante es dueño, en todo o en parte, y que constituya su residencia;

g) Si el Mandante desea que el Poder incluya cualquier propiedad que se adquiera posteriormente a su firma, así deberá expresarlo en el documento, así como podrá excluir de la autorización concedida cualquier bien o acto que así desee;

h) Cuando se trate de la propiedad que constituya la residencia del Mandante, el Mandatario o apoderado sólo podrá disponer de, gravar o enajenar dicha propiedad, su equipo y mobiliario, si obtiene previamente la autorización judicial del tribunal que corresponda.

OPINION

Entendemos que esta ley puede de ser de mucha ayuda para las personas mayores que de alguna forma u otra necesitan el apoyo de terceros para encargarse de sus asuntos y/o bienes. No obstante, se requiere ejercer mucho juicio al momento de otorgar este tipo de mandato. De ahí, la importancia que establece la ley para que el Notario autorizante consigne en la escritura pública que advirtió al mandante sobre la naturaleza y consecuencias del Poder Duradero que se propone otorgar. Esta responsabilidad, como toda responsabilidad dentro de la función notarial, es esencial para que este tipo de mandato no se utilice, en última instancia, para abusar de la confianza del Mandante.

La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal

En estos días fue aprobada la Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2011, conocida como “La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”. Cumpliendo con el propósito de este espacio, a continuación brindamos, en forma de preguntas y respuestas, los aspectos más importantes de esta ley.

¿A quién protege esta Ley?

Con su aprobación, se establece como política pública del Gobierno asegurar que todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad.

¿Qué derecho concede la Ley?

Esta ley concede el derecho a todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal.

¿Puede renunciarse este derecho?

El derecho de hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo.

¿Existen excepciones donde se entiende renunciado este derecho?

Sí. El derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes circunstancias:

a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida.

b) en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.

c) en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida.

d) en los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código.

e) en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario.

¿Qué protección concede el derecho establecido en esta Ley?

El derecho establecido en esta ley, protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones anteriormente.

¿Cómo aplica esta protección a las personas casadas, a sus hijos y/o herederos?

Esta protección, subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad. En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso.

Y, ¿si la persona no es casada, pero es jefe de familia?

Cuando se trate de persona no casada, pero jefe de familia por razón de depender de ella para su subsistencia, sus ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, la protección subsistirá después de la muerte de aquélla a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad.

¿Cómo aplica esta Ley en casos de arrendamientos?

Mientras el beneficiario de hogar seguro esté vivo, la renta temporera del hogar por razones de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad de alguno de los miembros de la familia hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, que obligue al individuo o a la familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico, no extingue la protección, siempre que no se adquiera otra propiedad que fuese a constituir su residencia principal en Puerto Rico o en otra jurisdicción.

¿Se pierde este derecho si se vende la propiedad designada como hogar seguro?

En los casos donde se venda la propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro. En estos casos, el dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. La protección económica aquí dispuesta se dirige exclusivamente a dictar las reglas del derecho a hogar seguro y en nada restringe lo dispuesto en las leyes contributivas. En los casos donde posteriormente se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por las disposiciones de la Ley.

¿Cómo se reclama este derecho?

Todo individuo o jefe de familia que adquiera una finca rústica o urbana para establecer y fijar en ella su hogar seguro lo hará hacer constar así en el título de adquisición, debiendo el notario autorizante advertir al adquirente su deber de así hacerlo, de lo cual dará fe, y el Registrador de la Propiedad al inscribir el mismo tomará razón de dichas manifestaciones en el cuerpo de la inscripción, anotando que dicha propiedad ha sido designada como hogar seguro por su propietario, lo que servirá de aviso público.

Y, ¿si la propiedad ya fue adquirida y la transacción inscrita?

En los casos donde la finca estuviere ya inscrita a nombre de dicho individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente.

¿Qué debe indicar la Escritura de Adquisición o el Acta?

Ambos documentos, la escritura de adquisición y el Acta, según sea el caso, deben expresar el uso residencial de la propiedad, y que el propietario no ha designado como tal, ninguna otra propiedad en o fuera de Puerto Rico. Además, en ambos documentos se le advertirá al propietario de las posibles sanciones a las que se expone toda persona que intente o logre inscribir en el Registro más de una propiedad como hogar seguro o que intente o logre la inscripción ilegal del derecho de hogar seguro a favor de otra persona.

¿Qué sucede si la persona ya posee otra propiedad designada como hogar seguro?

En los casos donde la persona ya posea otra propiedad designada como hogar seguro, se reconocerá en el propio documento la existencia de la otra propiedad y que la misma cesará de ser su hogar seguro a partir de ese momento; y además, tendrá la obligación de cancelar en el Registro de la Propiedad la anotación de hogar seguro en la propiedad anterior para que el Registrador haga consignar tal cancelación en nota marginal de la inscripción correspondiente. Tal cancelación se podrá hacer a través del mismo documento de adquisición de la nueva propiedad que tendrá la protección de hogar seguro o a través de un Acta.

¿Puede una persona designar más de una propiedad como hogar seguro?

Ninguna persona podrá designar más de una propiedad como hogar seguro.

¿Existe alguna penalidad por inscribir más de una propiedad como hogar seguro?

Sí. Incurrirá en delito grave de cuarto grado, toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una finca de su propiedad o intente o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro, a la que ésta no tuviere derecho. Además, en los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, ésta no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades objeto de su actuación ilegal.

¿Qué sucede si la propiedad o el derecho a hogar seguro no están inscritos en el Registro de la Propiedad?

El hecho de que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que el derecho a hogar seguro no esté inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, siempre y cuando el derecho sea levantado oportunamente.

De ese ser el caso, ¿cómo se puede reclamar el derecho de hogar seguro?

La solicitud del beneficio de hogar seguro se hará mediante moción que se presentará en el tribunal, dentro del término de treinta (30) días a contar desde la fecha en que se solicita la ejecución de propiedades pertenecientes al demandado para satisfacer una sentencia dictada por un tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de sentencia, en contra de las propiedades del demandado.

¿Qué deberá contener la moción?

La moción deberá:

a) ser juramentada por el o los propietarios,

b) incluir la descripción registral de la propiedad que se está protegiendo,

c) dar fe de que el o los propietarios utilizaban dicha propiedad como residencia principal antes del emplazamiento de la demanda por la cual se pide ejecución, y

d) que no han designado como hogar seguro alguna otra propiedad.

Una vez se solicita la protección de hogar seguro ante el Tribunal, ¿qué sucede?

a) La parte que solicita la ejecución tendrá diez (10) días para reaccionar a la solicitud de hogar seguro.

b) de existir controversia el Tribunal podrá citar a una vista evidenciaria, en la cual las partes expondrán sus argumentos y presentarán la evidencia correspondiente para sustentar sus alegaciones.

c) El tribunal dictará resolución dentro del término de quince (15) días, luego de sometida la prueba.

d) Emitida la resolución, la parte perjudicada podrá apelar la misma dentro del término jurisdiccional de quince (15) días.

e) En los casos donde el Tribunal decida que no aplica el derecho a hogar seguro, no se celebrará una venta judicial en relación a dicho inmueble hasta que dicha resolución sea final y firme.

¿Puede darse la venta judicial de una propiedad designada como hogar seguro?

No se hará ninguna venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica, cuando se reclamare u ocupare la misma como hogar seguro, inscrita o no inscrita en el Registro de la Propiedad, a menos que aplique alguna de las excepciones dispuestas en la Ley. Sin embargo, podrá darse la venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica en los casos donde la persona luego de emplazada adquiera una propiedad de mayor valor y ésta pase a ser residencia principal. De ocurrir tal situación, la protección de hogar seguro se extenderá hasta el valor de la propiedad protegida al momento del emplazamiento. De igual forma, si al momento del emplazamiento la persona tenía el dinero protegido, según lo dispuesto en la Ley, la protección será hasta el tope de esa cantidad.

¿Se tienen que cancelar o pagar derechos para la inscripción del derecho de hogar seguro?

No. Toda presentación e inscripción en el registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro estará exenta en su totalidad del pago de cualquier derecho arancelario aplicable, incluyendo sellos y comprobantes.

¿Cuándo entró en vigor la Ley?

Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación y la protección dispuesta será de aplicación prospectiva.

¿Aplica la protección de esta Ley a los casos que ya se han presentado en el Tribunal?

No. A los casos que estén presentados en el Tribunal antes de la vigencia de esta Ley, cuando les sea aplicable, le aplicará la protección de hogar seguro, según lo dispuesto en la Ley Número 87 de 13 de mayo de 1936, según enmendada.

Espero que la información aquí contenida pueda servir de orientación y/o ayuda. De tener cualquier duda o interesar nuestros servicios para inscribir la protección que concede esta ley, pueden contactar a este servidor a través de licrcintron@yahoo.com.

Enmienda a la Ley de Desahucio

Recientemente fue aprobada la Ley Núm. 86 de 5 de junio de 2011 la cual enmienda los artículos 625, 629 y 632 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, según enmendado, a los fines de agilizar el derecho aplicable al procedimiento de desahucio contra personas que mantengan la posesión material o disfrute de una propiedad inmueble, sin pagar canon alguno. Esta legislación, aunque reconoce que siguen siendo muchas las personas y familias puertorriqueñas que no tienen los recursos para adquirir su propia residencia, lo que principalmente busca proteger es el interés de los arrendadores sobre sus propiedades al agilizar el procedimiento de desahucio. A tales fines, la ley establece que celebrado el juicio de desahucio, el Tribunal dictará la sentencia correspondiente dentro un término mandatorio no mayor de diez (10) días. Antes el término era uno directivo no mayor de diez (10) días laborables.

Por otra parte, esta ley también dispone que las apelaciones deberán interponerse por las partes perjudicadas o sus abogados, en el término de cinco (5) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia. Ciertamente, nada dispone sobre el procedimiento de solicitud de reconsideración disponible en las Reglas de Procedimiento Civil de Puerto Rico para los casos civiles ordinarios. No sabemos si la intención del legislador, por ser el procedimiento de desahucio uno de carácter sumario, fue que la parte perjudicada por la sentencia acudiera directamente al Tribunal de Apelaciones o si fue un olvido. Lo que sí podemos indicar que esto tiene un efecto considerable ya que provee un término sumamente corto para presentar una apelación en comparación con el término para apelar una sentencia en un caso ordinario el cual es de treinta (30) días contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia.

Otro dato sumamente importante es que esta ley establece que cuando la sentencia declare con lugar el desahucio, la misma ordenará el lanzamiento del demandado a partir de que dicha sentencia sea final y firme. Aunque la ley no lo indica, debemos concluir que la sentencia adviene final y firme pasado el término de los cinco (5) días para apelar la misma y que el término para este proceso aplica tanto a los alquileres residenciales como comerciales. Esto es un gran cambio, ya que previo a esta enmienda el término para que la sentencia fuera final y firme era de treinta (30) días, contados a partir de la notificación y archivo en autos de la misma, y para el lazanmiento cuarenta (40) días, propiedades residenciales, y veinte (20) días, propiedades comerciales.

Una vez la sentencia es final, firme e inapelable, se podrá solicitar el correspondiente mandamiento para el lanzamiento del demandado. Dicho mandamiento será expedido por la Secretaria del Tribunal a solicitud de la parte.

En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezaran a contarse a partir de la fecha de dicha notificación. No podrá verificarse el lanzamiento de ninguna familia de probada insolvencia económica, a menos que esté presente al momento de efectuarse el mismo, un funcionario del Departamento de la Familia y del Departamento de la Vivienda, designado por el Secretario de dicho Departamento, respectivamente, quien velará por la seguridad física y emocional de la familia desahuciada. El Alguacil del Tribunal coordinará la comparecencia de dicho funcionario con la oficina más cercana de la agencia al lugar donde se realice el desahucio. En aquellos casos en que el arrendamiento de las viviendas sea subsidiado bajo los diferentes programas que administra el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, o cualquiera de sus dependencias, se tendrá que cumplir con los reglamentos aplicables que regulan el proceso de desahucio.

Definitivamente, esta ley va a tener un impacto social como económico para los distintos sectores del país. Por ello, es de suma importancia estar informados sobre la misma.

La Fecha de Vencimiento en los Contratos de Bienes Raíces

En nuestro libro “El Contrato de Corretaje de Bienes Raíces y de Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales”, página 92-96, expusimos:

“A pesar que en la Ley Núm. 10, no contiene un artículo el cual expresamente indique que los contratos de corretaje de bienes raíces deberán constar por escrito, al analizar la misma se puede observar que en el artículo 31 existen las siguientes disposiciones con relación a estos tipos de contrato:

“§ Artículo 31.- Actos o Prácticas Proscritas.

Por la presente se proscriben los siguientes actos o prácticas específicas:

Se prohíbe a toda persona sujeta a las disposiciones de esta Ley incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran a continuación:

1) …
…
9) Realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi-exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento.
…
…
(16) Previo al otorgamiento de un contrato de corretaje o listado neto, no orientar adecuadamente al cliente sobre el alcance de la transacción y la conveniencia de utilizar los servicios de un tasador profesional.”

De otra parte, el Artículo 5 del Reglamento de Ética de la Profesión en su Sección 4 establece como una conducta ética del Corredor de Bienes Raíces el, “poner por escrito los compromisos que realice y entregar copia de los acuerdos a ambas partes”.

Las disposiciones antes citadas, nos pueden llevar a interpretar, razonablemente, que los contratos de corretaje de bienes raíces, exclusivos, semi-exclusivos y con acuerdo neto, deben constar por escrito para que pueden tener validez como tal. O sea, para que mantengan sus características de exclusivo, semi-exclusivo o el acuerdo neto. Opinamos que no tiene sentido que la Ley Núm. 10 requiera a los corredores de bienes raíces que en los contratos exclusivos y semi-exclusivos se deban explicar los términos y condiciones de los mismos, así como su fecha de vencimiento, si ello no ha de constar por escrito para beneficio de todas las partes. Más aún, opinamos que la renuncia del dueño de la propiedad de su derecho para realizar gestiones para llevar a cabo la transacción de bienes raíces por sí mismo tiene que constar expresamente por escrito en el contrato. De otra manera, no habría tal renuncia y exclusividad del contrato de corretaje.
…

Ahora bien, ¿qué sucede si una persona acepta contratar a un corredor de bienes raíces pero lo hace verbalmente?; ¿significa esto que no existe un contrato de corretaje?; ¿podrá el corredor, si cumple con su función y logra ser la causa efectiva de la transacción de bienes raíces exigir el pago de su comisión?

Si no se pacta por escrito un contrato de corretaje de bienes raíces exclusivo, semi-exclusivo o con acuerdo neto, el corredor no podrá exigir el cumplimiento de exclusividad, semi-exclusividad o acuerdo neto a su cliente. En otras palabras, el pacto verbal de exclusividad, semi-exclusividad y acuerdo neto serían nulos e inexistentes. Sin embargo, opinamos que ello no significa que no exista una relación contractual entre el cliente y el corredor.

En este caso, entendemos que se podría invocar la existencia de un contrato verbal de corretaje de bienes raíces, abierto. Esto implica que el cliente o dueño de la propiedad podrá contratar a más de un corredor para servir como intermediario de determinada transacción de bienes raíces y el pago de la comisión podrá exigirse por aquel corredor que haya sido la causa efectiva para perfeccionar la transacción entre el cliente y un tercero. En cuanto al acuerdo neto, no podrá ser reclamado, quedando el corredor a la merced del uso y costumbre de la práctica en la profesión y a las normas generales de las obligaciones y contratos en el Código Civil de Puerto Rico para establecer la cantidad que razonablemente deberá devengar como retribución por sus servicios.

No obstante lo antes señalado, no se puede perder de perspectiva la responsabilidad que exige el Reglamento de Ética Profesional a todos los Corredores y Vendedores de Bienes Raíces de “poner por escrito los compromisos que realice…”. Dicha disposición, ciertamente, podría, en su día, tener un gran peso en la adjudicación de controversias sobre este asunto por las agencias que supervisan la profesión, así como por los tribunales. Por tal razón, recomendamos a todo Corredor y Vendedor de Bienes Raíces cumplir estrictamente con su deber y responsabilidad de poner por escrito todos los compromisos que realice, incluyendo, los acuerdos sobre su contratación.” (Énfasis nuestro)

Recientemente, en el caso de Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., 2010 TSPR 226, 180 DPR ____ (2010), el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo la oportunidad de interpretar el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 para determinar si todos los contratos de corretaje deben tener fecha de vencimiento. Luego de realizar un detenido análisis, el Tribunal Supremo resolvió que todos los tipos de contrato de corretaje deben tener fecha de vencimiento, conforme a la intención legislativa de la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico.

En lo pertinente, el Tribunal Supremo dispuso:

“Conforme a la práctica de Bienes Raíces existen tres tipos de contratos de corretaje, a saber, los exclusivos, semiexclusivos y los abiertos. Véase, D. Barlow Burke, Jr., Law of Real State Brokers, Third Edition, AspenPublishers, 2009, § 2.02 [A-C], págs. 2.24-2.49…”.
…

La Ley Núm. 10 no contempla ni define esos tres tipos de contratos de corretaje. Sin embargo, dispone en el Artículo 31, inciso 9, que está prohibido por un corredor de bienes raíces “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento; Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. (Énfasis y subrayado suplidos). Originalmente y a la fecha de la suscripción del contrato de autos, la Ley Núm. 10 solamente mencionaba que se prohibía a toda persona sujeta a las disposiciones de la ley “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo y su fecha de vencimiento. Art. 31(9), 20 L.P.R.A. sec. 3054.”
…

La polémica se acentúa al considerar que, luego de suscrito el acuerdo entre las partes, el legislador enmendó el Artículo 31, inciso 9, de la Ley Núm. 10 a fin de prohibir las cláusulas de renovación automática en todos los contratos de corretaje. A tales efectos, incluyó el siguiente lenguaje: “Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. (Énfasis Suplido).”
…

“Francamente, el lenguaje del Artículo 31 inciso 9, es confuso, ya que no deja claro si el legislador quería prohibir que los corredores de bienes raíces contrataran sin explicar los términos del contrato, incluyendo la fecha de vencimiento o si su interés era que, tales contratos siempre tuvieran fecha de vencimiento. Pese a que el lenguaje parece sencillo, no queda claro cuál era el interés o la prohibición que la Asamblea Legislativa procuró al redactar la ley. Cabe señalar que nunca antes hemos interpretado este artículo aunque requiere aclaración.” (Énfasis nuestro).
…

“El sentir de la Asamblea Legislativa se enfoca en que los términos de los contratos queden claros a las partes. Aparentemente los términos “exclusivo o semiexclusivos”, no se refieren necesariamente a tipos de contrato de corretaje, sino más bien a medios o formas de hacer la negociación con el corredor. La enmienda claramente dice que las cláusulas de renovación automática no serán permitidas “en los contratos de corretaje”. No lo limita y se refiere a todos, lo cual incluye los abiertos. Por lo tanto, una renovación supone que los contratos de corretaje tienen que tener fecha de vencimiento. Concluir lo contrario sería legislar judicialmente para establecer que la enmienda de 1998 debe aplicar solamente a los contratos de corretaje exclusivos o semi-exclusivos. Una lectura integrada del texto del artículo, incluyendo la enmienda, aclara el sentir del legislador. Nada impide que tomemos en consideración, para efectos interpretativos, la exposición de motivos de una ley enmendadora. Con ello no desvirtuamos su contenido, sino que interpretamos la ley como un todo y le damos sentido lógico a las palabras del legislador.

Conforme a lo anterior, la Ley Núm. 10 no dispone expresamente que los contratos de corretaje de tipo abierto sean nulos por no contener fecha de vencimiento. No obstante, de un análisis del trasfondo de la intención legislativa para promulgar la Ley, la enmienda contenida en la Ley Núm. 271 y la Exposición de Motivos que de ella surge, se puede deducir que la Asamblea Legislativa quiso que todo contrato de corretaje tuviera una fecha de vencimiento o un término de duración. Tanto es así que al enmendar la Ley Núm. 10, la Asamblea Legislativa se enfocó en que ese término de duración, cuya existencia no cuestionaba, no debía ser renovado automáticamente. Al disponer que los contratos de corretaje no deban permitir las cláusulas de renovación automática, el legislador supuso que todo contrato de corretaje tiene una fecha de vencimiento, independientemente del tipo de contrato de corretaje que sea, a saber, exclusivo, semiexclusivo o abierto.

El profesor de bienes raíces, Rafael A. Cintrón Perales, discutió en su obra las prácticas proscritas de la Ley Núm. 10 en los Artículos 31 y 32. Sobre este particular, indica:

Los artículos 31 y 32 de la Ley Núm. 10, antes citada, establecen los actos y prácticas proscritas para la profesión de corredor, vendedor y empresas de bienes raíces. Es precisamente a estos actos o prácticas proscritas que debemos acudir para establecer las obligaciones del Corredor de Bienes Raíces para con sus clientes. Si analizamos los mismos, debemos concluir que todo corredor, vendedor o empresa de bienes raíces viene obligado a:

[. . . . . . . . ]

8. Explicarle a su cliente todos los términos y condiciones, así como la fecha de vencimiento al momento de realizar un contrato de corretaje exclusivo, semi-exclusivo o abierto. (Énfasis y subrayado nuestro).” (cita omitida)

No tenemos duda, tal y como señalaron el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones, que la intención legislativa al aprobar la Ley Núm. 10, Artículo 31, inciso 9, reafirmada en la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 271, fue que todos los contratos de corretaje lleven fecha de vencimiento y que ésta sea explicada al cliente. En ese sentido, es razonable concluir que todo contrato de corretaje que no contenga fecha de vencimiento es contrario a la ley y por ello, será nulo.

Un contrato de corretaje sin término de vencimiento es contrario a la Ley Núm. 10. Como se sabe las partes son libres para contratar lo que entienden necesario, siempre y cuando no sea contrario a la ley, la moral y el orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372. La violación de este principio podría producir la nulidad absoluta de lo pactado. (cita omitida)

En fin, podemos colegir, mediante el análisis de las leyes especiales y los reglamentos anteriores sobre esta materia, que pese al lenguaje utilizado en el Artículo 31, inciso 9, siempre ha sido la intención legislativa que los corredores de bienes raíces le expliquen a sus clientes los términos del contrato, el alcance de la exclusividad o falta de la misma y la fecha de vencimiento. A base de lo anterior, es forzoso concluir que la intención legislativa de la Ley Núm. 10 fue que todos los contratos de corretaje tuvieran fecha de vencimiento. Por lo tanto, son contrarios a la ley los contratos que no la contengan. Eso los hace nulos”.

Aunque podamos disentir o discrepar de la interpretación que ha hecho el Tribunal Supremo con relación al contrato abierto, la realidad es que el precedente establecido en el caso de Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra, reconoce y coloca a este contrato a la par con el contrato exclusivo y semi-exclusivo. A tales efectos, responsablemente, tenemos que concluir que, si bien es cierto que ni en la Ley Núm. 10 ni en el caso antes citado, expresamente establecen que los contratos de corretaje deben constar por escrito como un requisito para su validez, no es menos cierto que la decisión del Tribunal Supremo en Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra, puede, razonablemente, interpretarse como que tiene el efecto de establecer que todo tipo de contrato de corretaje tiene que constar por escrito para que sea válido. De lo contrario, como expresamos en la página 94 de nuestro libro, no haría sentido establecer una fecha de vencimiento como un requisito del contrato de corretaje, “si ello no ha de constar por escrito para beneficio de todas las partes.” De otra parte, debemos añadir que con esta decisión cobra más fuerza y vigor lo establecido en el Artículo 5 del Reglamento de Ética de la Profesión en su Sección 4 establece el cual requiere a todo Corredor de Bienes Raíces, “poner por escrito los compromisos que realice y entregar copia de los acuerdos a ambas partes”.

En otro artículo discutiremos la doctrina del Corredor de Bienes Raíces como Causa Eficiente (Procuring Cause), discutida en nuestro libro y adoptada por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Giovani Rodríguez Vélez v. Bahía Park, S.E., supra.

¿Qué sucede cuando alquilamos un apartamento?

Luego de un tiempo de ausencia, regresamos para seguir informando a nuestro público sobre asuntos de interés en el campo de la bienes raíces. Esta vez, analizaremos una decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico del año 2010, la cual tiene un efecto directo en los contratos de arrendamiento de apartamentos en condominios. Veamos.

El Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m, establece las reglas que gobiernan el uso de los apartamentos. El inciso (g) del referido artículo, dispone que en el uso y disfrute de cada apartamiento todo titular “observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.”

De primera intención, el artículo antes citado parece imponer responsabilidad al titular de un apartamento por violaciones a las normas del condominio que comentan sus familiares, visitas, empleados o en general, por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título. En otras palabras, que aplica únicamente a violaciones de las reglas de convivencia que dispone el propio Art. 15 de la Ley de Condominios.

Ahora bien, suponga que usted es titular de un apartamento y lo ha alquilado. Imagine que su inquilino(a), una gran persona y buen(a) vecino(a), un día que se puso a lavar ropa, confronta problemas con el desagüe de la lavadora, se desborda el agua, ésta se filtra a otros apartamentos y, como consecuencia, se afectan y ocurren daños en esos apartamentos. Los dueños de los apartamentos afectados, entonces, lo demandan a usted y a su inquilino. ¿Quién responde?; ¿Usted o su inquilino(a)?

Responsabilidad Absoluta del Titular

Esta situación fue evaluada y decidida el año pasado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En el caso de Vázquez v. De Jesús, 2010 TSPR 227, 180 D.P.R. _____ (2010), el Tribunal Supremo determinó que, a tenor con el Art. 15(g) de la Ley de Condominios, aquí citado, el titular del apartamento siempre tendrá que responderle a quien sufre el daño. Dispuso que la responsabilidad impuesta por el Art. 15(g) es objetiva. Esto significa que: (1) se trata de una responsabilidad absoluta de parte del titular del apartamento; (2) no hace diferencia que el daño sea causado por familiares, visitantes, empleados o por las personas que ocupen el apartamento; (3) no hay que probar culpa o negligencia; y (4) la responsabilidad que deriva del artículo es solidaria. Según el Tribunal Supremo, el único remedio que tendrá el titular demandado, será la posibilidad de iniciar una acción de nivelación contra la persona que causó el daño. En otras palabras, entablar una demanda contra su inquilino para recobrar lo que usted, como titular, tenga que pagar a la persona o personas que sufrieron los daños.

Ante esta decisión, ¿qué puede hacer un titular que alquila su apartamento para protegerse?

A tenor con la decisión del Tribunal Supremo, es recomendable que todo titular que alquile su apartamento obtenga un seguro de responsabilidad pública. El costo del seguro, así como la prima que deberá pagarse puede incluirse como parte del canon de arrendamiento. Otra alternativa puede ser que, como parte de los términos y condiciones del contrato de alquiler, se le exija al inquilino que adquiera un seguro por el término del arrendamiento que incluya al titular o dueño del apartamento. A nuestro entender, el defecto que tiene esta alternativa es que el control de la vigencia y pago del seguro no estaría en manos del titular. No obstante, independientemente de quién adquiera el seguro, lo importante es obtenerlo y que su vigencia sea por el término del alquiler.

Responsabilidad de la Junta de Directores de un Condominio
a la luz de la determinación en Vázquez v. De Jesús, supra.

Entre los deberes y facultades que le impone el Art. 38d de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4, a la Junta de Directores se encuentra el “atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. También, tendrá la responsabilidad de cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.

Una de las obligaciones que el Art. 15a de la Ley de Condominios requiere de todo titular es que en caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Dispone, además que el titular deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso. El titular deberá someter esta información dentro del término de treinta (30) días siguientes a la fecha de la transacción.

A tenor con lo antes indicado, y el caso resuelto por el Tribunal Supremo, entendemos que la Junta de Directores tendrá la responsabilidad y/o el deber de: 1) velar y/o requerir que el titular que alquila su apartamento informe el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 2) orientar a los titulares que alquilan sus apartamentos que en sus contratos de alquiler deberán expresar que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, y 3) advertir que el titular tendrá responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen a otros titulares o áreas comunes del condominio.

Responsabilidad del Corredor(a)
de Bienes Raíces

La Ley que Regula la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, en su Art. 31, inciso (8) establece como un acto o práctica proscrita el que un Corredor(a) de Bienes Raíces no suministre a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables. Esto significa que, cuando un Corredor(a) presta sus servicios como intermediario en la venta o alquiler de un apartamento en un condominio, debe tener conocimiento de las disposiciones legales aplicables al régimen de propiedad horizontal.

En la situación que nos ocupa, el Corredor(a) tendrá la responsabilidad de: 1) informar a su cliente, o sea, al dueño del apartamento, sobre la exigencia que impone la Ley de Condominios de incluir en el contrato de arrendamiento una disposición que exprese que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, (esta responsabilidad es mayor cuando es el Corredor(a) quien redacta el contrato de arrendamiento); 2) orientar a su cliente sobre su responsabilidad de informar a la Junta de Directores el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 3) orientar a su cliente sobre su responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen en la comunidad conforme lo ha determinado en el caso de Vázquez v. De Jesús, supra, y 4) informar al cliente sobre la necesidad y conveniencia de adquirir o exigir al arrendatario(a) un seguro de responsabilidad pública que cubra daños a terceras personas y al condominio.

Aunque podemos no estar de acuerdo con lo decido por el Tribunal Supremo, lo cierto es que su determinación es la norma en estos momentos y aplica tanto a los condominios residenciales, como a los comerciales o profesionales, y mixtos. A tales efectos, recomendamos a los titulares de apartamentos, Junta de Directores y Corredores de Bienes Raíces, que tomen conocimiento de este asunto y establezcan las medidas necesarias para proteger los intereses de todas las partes.

Para asesoría y contratación de nuestros servicios, nos puede llamar a los teléfonos que aparecen en nuestro blog. Con mucho gusto le atenderemos!