El 15 de agosto de 2008, fue aprobada la Ley Núm. 281 la cual enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1953, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico. La Ley Núm. 281, antes citada, enmienda los Artículos 3 y 11 de la Ley de Condominios, a los fines de:
1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para
2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.
Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.
A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:
“Artículo 3.-Apartamiento, definición de
A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”
De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.
A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:
“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble
Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”
También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.
El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.
La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.
En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.
En un próximo escrito entraremos a discutir este asunto en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios. Si deseas, puedes conseguir copia de las leyes 281 y 199 en la página web de Lexjuris la cual puedes accesar a través de nuestro blog.
lunes, 22 de septiembre de 2008
Nuevas Enmiendas a la Ley de Condominios
El 15 de agosto de 2008, fue aprobada la Ley Núm. 281 la cual enmienda la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1953, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico. La Ley Núm. 281, antes citada, enmienda los Artículos 3 y 11 de la Ley de Condominios, a los fines de:
1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para
2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.
Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.
A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:
“Artículo 3.-Apartamiento, definición de
A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”
De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.
A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:
“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble
Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”
También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.
El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.
La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.
En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.
En un próximo escrito entraremos a discutir la enmienda al Artículo 11 en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios.
1. aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario; y para
2. disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo del inmueble destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 4 de julio de 2003.
Conforme a la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 281, supra, la enmienda al Art. 3 responde a “que en la práctica actual para la creación de regímenes de horizontalidad en Puerto Rico y al momento de redactar, preparar e inscribir las escrituras matrices y los planos constitutivos de dichos regímenes, los desarrolladores, notarios, registradores y el público en general, están enfrentando una confusión generada por la interacción entre el Artículo 3 y el Artículo 8 de la Ley Núm. 104, según enmendada por la Ley Núm. 103, y los efectos de esta interacción en el cómputo de la medida superficial de los apartamientos y sus respectivos por cientos de participación en los elementos comunes de un condominio”. Según la ley aprobada, la confusión “estriba en que en el Artículo 3, al describirse y definirse el concepto “apartamiento”, se incluye como parte de esta definición la palabra y el concepto “anejo”, o sea, aquellas áreas del condominio que de acuerdo con la escritura matriz y los planos correspondientes, han sido asignadas para el uso particular de un apartamiento con exclusividad de lo demás y, por otro lado, cuando en el Artículo 8 se dispone cómo se deben computar los por cientos de participación de los apartamientos en los elementos comunes, no se precisa si el área superficial de los anejos también debe ser incluida en dichos cómputos”.
A tales efectos, el Art. 3 de la Ley de Condominios quedó enmendado para disponer de la siguiente manera:
“Artículo 3.-Apartamiento, definición de
A los efectos de esta Ley, se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción suficiente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos cerrados, parcialmente cerrados o abiertos, con sus anejos (si algunos), aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad (1) sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente y (2) tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio como anejo de un apartamiento para su uso particular y con exclusión de los demás apartamientos, no será incluida para computar el área superficial del apartamiento en cuestión ni su por ciento de participación en los elementos comunes del inmueble, a menos que el titular único de todos los apartamientos, o de haber más de un titular, todos los titulares por unanimidad, en la escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o en aquellos documentos que se preparen y otorguen para modificar un régimen ya existente, dispongan expresamente lo contrario para uno o más anejos, en cuyo caso, sólo se tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original o los documentos para enmendar un régimen de propiedad horizontal existente.”
De otra parte, se enmendó el Art. 11 de la Ley de Condominios para disponer que el requerimiento de unanimidad para cerrar o techar patios, terrazas o áreas abiertas de un apartamiento, excepto cuando así se halla contemplado en los planos originales, aplique únicamente a apartamientos constituidos en régimen después de que se aprobara ese nuevo requerimiento mediante la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, la cual enmendó sustancialmente la Ley Núm. 104, antes citada. Según la Ley Núm. 281, esta enmienda fue aprobada debido a que cuando se aprobó la Ley 103, supra, se dispuso que el vuelo (el derecho a sobre elevar) constituía un elemento común general del inmueble que a partir de ese momento, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno, requeriría el consentimiento unánime de los titulares, siempre que tales obras no estuvieran contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen. Sin embargo, según la Exposición de Motivos de la recién ley aprobada, esa nueva disposición perjudicó a aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas en el suelo constituidos en régimen previo a la vigencia del la Ley Núm. 103, ya que no existía ese nuevo requerimiento. Dicho requisito, a tenor con la ley aprobada, resultó particularmente dañino para aquellos apartamientos con patios, terrazas o áreas abiertas que ubican en el suelo o planta baja – entiéndase a nivel del terreno – los cuales estaban susceptibles a múltiples problemas, inclusive de seguridad, tales como el acceso de personas ajenas a sus predios, la posibilidad de accidentes graves causados por objetos que caen de apartamientos en pisos superiores, así como la constante caída a esos patios o espacios abiertos de desperdicios y basura, entre otros.
A tenor con lo antes indicado, se enmendó el Artículo 11 de la Ley de Condominios para que lea como sigue:
“Artículo 11.-Elementos comunes generales del inmueble
Los elementos comunes del inmueble son los siguientes:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14A de esta Ley, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003.”
También fue aprobada la Ley Núm. 199 de 7 de agosto de 2008, la cual enmienda la Ley de Condominios a los fines de disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal. Tal ley dispone, además, que las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal que tengan en una misma estructura usos residenciales y comerciales, podrán acogerse al ajuste de tarifa dispuesto en esta Ley, siempre y cuando el consumo de servicio de energía eléctrica de los elementos comunes de uso exclusivamente residencial tengan una acometida y un contador independiente del utilizado para fines comerciales.
El beneficio dispuesto en esta Ley se concederá a petición de las juntas, consejos o asociaciones de titulares o condómines, sometida a la Autoridad de Energía Eléctrica. Dicha solicitud, en los casos en que el inmueble cuente con menos de diez (10) apartamentos residenciales, deberá incluir una certificación emitida por el Registro de la Propiedad acreditando que el inmueble a que se refiere la junta, consejo o asociación de titulares o condóminos que desea acogerse a los beneficios está sujeto a las disposiciones de la Ley de Condominios, y funciona como una estructura de uso residencial. En los casos en que el inmueble cuente con diez (10) o más apartamentos destinados a uso residencial, dicha certificación deberá ser expedida por el Departamento de Asuntos del Consumidor. También, deberá incluirse con la petición una certificación emitida por un perito electricista colegiado, donde se establezca que la acometida y el contador del fluido eléctrico de los elementos comunes del inmueble, utilizados para las actividades de índole residencial en las estructuras, es independiente y separado de cualquier otro uso.
La Autoridad de Energía Eléctrica podrá realizar las inspecciones que estime necesarias y convenientes para verificar la información provista en la solicitud. Además, deberá realizar los ajustes en tarifa a los abonados de conformidad con lo aquí dispuesto, en aquellos casos que corresponda, no más tarde de sesenta (60) días después de la corporación haber recibido la solicitud debidamente cumplimentada. Finalmente, se autoriza al Director de la Autoridad de Energía Eléctrica a adoptar la reglamentación necesaria para la eficaz implantación de esta Ley.
En esencia, estamos de acuerdo con las enmiendas a los Artículos 3 y 37-A de la Ley de Condominios los cuales proveen para aclarar que la medida superficial de las áreas que se asignen en la escritura matriz y/o los planos constitutivos de un condominio, como anejos para el uso particular y exclusivo de un apartamiento, no será incluida para computar el área superficial de dicho apartamiento o su por ciento de participación en los elementos comunes, a menos que en la escritura matriz y/o los planos del condominio se disponga expresamente lo contrario y para disponer que se convierta de tarifa comercial a residencial el servicio de energía eléctrica utilizado por los elementos comunes de inmuebles destinados a fines residenciales, sujetos al régimen de propiedad horizontal, respectivamente. No obstante, tenemos nuestras reservas con la enmienda aprobada al Artículo 11 la cual, en esencia, exime del cumplimiento del requisito de unanimidad para el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas a los dueños de apartamentos terreros destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. Ello, por entender que tal enmienda es contraria a la norma jurisprudencial vigente, así como que podría estar en conflicto con disposiciones actuales de la Ley de Condominios con relación al concepto de fachada, seguridad estructural del condominio.
En un próximo escrito entraremos a discutir la enmienda al Artículo 11 en detalle. Por el momento, quisimos informarles de las leyes recientemente aprobadas en materia de condominios.
jueves, 1 de mayo de 2008
Tendencias en las Resoluciones del DACO
Pienso que sería de utilidad discutir en este medio algunas resoluciones del DACO que nos ilustren la tendencia de dicha agencia al momento de resolver querellas presentadas contra los corredores y/o empresas de bienes raíces. Ello, es de suma importancia ya que el DACO está facultado por la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, para supervisar tanto el negocio de bienes raíces en Puerto Rico como la venta en Puerto Rico de bienes ubicados fuera de esta jurisdicción (20 L.P.R.A sec. 3046). La Ley, específicamente, le concedió a DACO la facultad de realizar investigaciones y adjudicar querellas sobre transacciones de propiedades localizadas en o fuera de Puerto Rico al incurrir en cualquiera de los actos o prácticas proscritas establecidas en la misma. [20 L.P.R.A. sec. 3046(a)]. Por tal razón, como norma general, sus resoluciones gozan de la deferencia de los tribunales apelativos. No obstante, hacemos la salvedad que las determinaciones de la agencia no son finales y firmes hasta tanto se cumplan los términos establecidos en ley para solicitar la revisión de las mismas.
Con ello en mente, nuestra discusión de algunas de las resoluciones del DACO en materia de bienes raíces, va encaminada a presentarles aquello que creemos es la tendencia de la agencia y no la normativa establecida por el Tribunal Supremo de Puerto Rico.
A base de nuestra experiencia, el mayor motivo por el cual se presentan querellas contra Corredores(as) y/o Empresas de Bienes Raíces en el DACO es por haber retenido indebidamente el depósito dado por el prospecto comprador como parte del contrato de opción. Como deben saber, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso de Vélez López v. Izquierdo Stella, 2004 TSPR 092, estableció que el pacto para retener el depósito dado por un prospecto comprador, en las transacciones en que media un corredor de bienes raíces, no es contrario a la ley per se, y que esto puede estipularse siempre que se provea que para ello debe mediar culpa del comprador en la no realización de la transacción.
Ahora bien, en su decisión el Tribunal Supremo, por entender que la retención del depósito fue contraria a derecho y por lo tanto, nula, no entra a discutir qué actos constituyen o pueden considerarse como culpa del comprador para así proceder a la retención del depósito.
Para intentar abordar esta problemática y evitar a nuestros clientes Corredores(as) de Bienes Raíces posibles controversias en cuanto a este asunto, hemos recomendado que en sus contratos de opción incluyan una cláusula que especifique qué tipo de actos por parte del comprador constituyen culpa, por parte de éste, si no se lleva a cabo la transacción y como consecuencia poder retenerle su depósito. Entre éstos actos hemos recomendado incluir:
1. No entregar todos los documentos requeridos por la institución bancaria para procesar el préstamo hipotecario;
2. No originar el préstamo para la compra de la propiedad dentro del término que se haya pactado en el contrato;
3. No cumplir con cualquiera de las disposiciones pactadas en el contrato con el fin de no viabilizar la transacción;
4. Proveer información falsa sobre su condición financiera o económica con el propósito de no llevar a cabo la transacción.
No obstante lo antes indicado, debo aclarar que las razones que se pueden considerar como culpa del comprador para que no se llevara a cabo la transacción de bienes raíces y, por ende, retener su depósito podrían variar caso a caso. Y ahí es que debemos prestar atención a la tendencia de las resoluciones del DACO al adjudicar qué es lo que considera o constituye culpa del comprador.
Como ejemplo de ello, pasemos a discutir una resolución del DACO, Oficina Regional de Bayamón, emitida el 26 de noviembre de 2007, en la cual adjudica una querella a favor de una Corporación que reclamó la retención indebida de un depósito por parte del Corredor de Bienes Raíces. Veamos.
El 28 de septiembre de 2005, la parte querellante N&H, S.E., otorgó un Contrato de Opción de Compraventa con ERG Group, Inc., propietaria y vendedora de la propiedad localizada en la calle Aldea #1368, esquina calle Primavera, Santurce, Puerto Rico. Para la venta de su propiedad, ERG Group, Inc., contrató los servicios del querellado, Juan Medina Goytía, Corredor de Bienes Raíces.
El plazo pactado para que la querellante ejerciera su derecho de opción fue cuarenta y cinco (45) días, contados a partir del otorgamiento del contrato. Dicho término vencía el 12 de octubre de 2005. El precio de compraventa pactado fue $375,000.00, de los cuales la parte querellante depositó la suma de $18,750.00, equivalente al 5% del precio de compraventa, en concepto de opción. La diferencia sería pagada al otorgar la escritura de compraventa. Según la resolución del DACO, la propiedad opcionada era para uso y disfrute de la parte querellante.
El párrafo número dos (2) de la parte del contrato titulada “Opción” establece que la compradora perdería la suma depositada si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción. La compraventa en este caso estaba condicionada a que la querellante obtuviera un préstamo hipotecario. A tales efectos, el párrafo tres (3) de la “Opción” disponía que:
"---TRES: De estar este contrato condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario por la parte compradora, aplican las siguientes cláusulas:
A) La parte compradora manifiesta que la información que suministrará en la Solicitud de Cualificación bancaria será cierta y fidedigna, tanto en su crédito como sus ingresos y verificación de depósito y acepta que si el préstamo fuese denegado por información incorrecta u omisión de informar, esto le dará derecho a la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía a retener el dinero depositado como opción, como penalidad por el incumplimiento de este contrato y quedará sin efecto el término de esta opción.
B) Si la parte compradora contribuye a la no obtención del préstamo hipotecario, no cumpliendo con los requisitos exigidos por la entidad financiera, durante el término de esta opción, perderá la suma pactada como opción de compraventa y autoriza a Juan Medina Goytía entregar la uma pactada a la parte vendedora luego de descontados los gastos de financiamiento.
C) Si la parte compradora no pudiese conseguir el financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad, sin haber contribuido bajo ninguna circunstancia en la no obtención del préstamo, la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía acuerdan devolverle a la parte compradora la suma depositada como opción de compraventa, descontando, si aplicara, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación de la propiedad, estudio de título, plano de mensura e informe crédito de la parte compradora. Descontará, además, la cantidad de – 0 – para cubrir los gastos generales de N/A. Las partes autorizan a Juan Medina Goytía para que desembolse directamente el dinero depositado como opción a la institución financiera los gastos incurridos por ésta."
El 21 de octubre de 2005, el señor Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, notificó al señor Isaac Menda, socio gestor de la parte querellante, que la solicitud de financiamiento comercial para la compra de la propiedad había sido denegada por el Comité de Crédito de dicho banco. La solicitante del financiamiento fue la querellante, N & H, SE. Mediante comunicación escrita de fecha 26 de octubre de 2005, dentro del plazo estipulado para ejercer la opción, el señor Menda informó a la vendedora de la propiedad la denegatoria del préstamo hipotecario y le solicitó la devolución del depósito de $18,750.00 pagado.
Mediante comunicación escrita de fecha 18 de noviembre de 2005, dirigida al señor Menda, el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado del querellado, solicitó a la parte querellante que “evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo”, como condición adicional para que el querellado le devolviera el depósito pagado. Específicamente, el licenciado Medina Zurinaga solicitó de la querellante, por conducto del señor Menda, la “evidencia documental pertinente”, indicándole, además, que mientras no “evidencie satisfactoriamente” que el señor Menda no contribuyó a la denegatoria del préstamo, el querellado estaba impedido de devolverle el depósito. Acompañó a su carta un formulario para que el querellante autorizara a dicho abogado a solicitar al banco los documentos de la solicitud de préstamo.
El 16 de marzo de 2006 la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante el DACO. En la misma, dicha parte solicitó del querellado la devolución de la suma de $18,750.00 depositada por concepto de opción para la compra de la propiedad. El 18 de abril de 2006 la parte querellada presentó una “Moción de Desestimación” de la presente querella alegando que este Departamento carece de jurisdicción sobre la materia en controversia y que el querellante no es un “consumidor” para fines de la Ley Orgánica de este Departamento, Ley Núm. 5, supra, ni la Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, por tratarse de una sociedad especial, además de que el financiamiento solicitado por la querellante para adquirir la propiedad fue uno de naturaleza comercial.
El 16 de mayo de 2006 la parte querellante presentó ante el DACO un escrito titulado “Réplica a Moción de Desistimiento”. Alegó que dicha parte era un consumidor a los fines de la Ley Núm. 5 y el Reglamento antes mencionados toda vez que se trata de una asociación o entidad que adquirió un producto o servicio como destinatario final. Alegó, además, que la jurisdicción del Departamento estaba predicada bajo las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, que faculta a este Departamento a supervisar y/o fiscalizar el negocio de bienes raíces y la venta de bienes raíces en o fuera de Puerto Rico, y que “por ser el acreedor un comerciante tiene que necesariamente ser un préstamo comercial pero ello no desvirtúa el hecho fundamental que dicho comerciante es el destinatario final de la compra del inmueble ya que no se dedica al negocio de compraventa de inmuebles.”
El 28 de septiembre de 2006 se celebró la vista administrativa, la cual, con la anuencia de las partes y sus abogados, se limitó al testimonio del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, quien compareció a solicitud del querellado. La continuación de la vista administrativa se señaló en sala para el 6 de diciembre de 2006, a la 1:00 de la tarde, también con la anuencia de las partes y sus abogados. Dicha continuación de vista fue posteriormente reseñalada, y luego dejada sin efecto por el Departamento. El señor Meléndez Valentín fue la persona a cargo de la solicitud de financiamiento de la parte querellante y quien evaluó la misma.
El señor Meléndez Valentín declaró bajo juramento sobre sus funciones en Westernbank y sobre su conocimiento personal de los hechos de la presente querella. Durante el interrogatorio directo realizado por la licenciada Rivera Benítez, abogada del querellado, dicho testigo declaró que se desempeña como Oficial de Crédito y promotor de negocios del banco, así como “underwriter”, aprobando y denegando las solicitudes de préstamos comerciales, además de que da seguimiento a las solicitudes de préstamo y realiza análisis de crédito. Conforme a la Resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que los elementos que utiliza para aprobar un préstamo comercial son: (1) tasación de la propiedad; (2) estados financieros del solicitante, y (3) el contrato de opción de compraventa. Demostró, además, que la razón por la cual denegó la solicitud de préstamo de la querellante fue que no tenía capacidad de repago y que el proceso de evaluación previo a la denegación de la solicitud de préstamo de la querellante fue el siguiente:
a) Llenar la solicitud de crédito.
b) Análizar la solicitud y los documentos sometidos con la misma.
c) Verificar precio de compraventa de la propiedad que se interesa adquirir.
d) Determinar la cantidad a pagar por concepto de pronto.
e) Determinar la cantidad a financiar.
f) Determinar la capacidad de pago de la solicitante utilizando el último estado financiero de ésta.
g) El uso a que va a ser destinada la propiedad. En el presente caso, la propiedad iba a ser para uso del querellante, por lo que la posibilidad de reinversión no se tomó en consideración para el análisis de aprobación del financiamiento solicitado.
h) Determinar la cantidad disponible para repago, tomando en consideración el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados.
i) Verificar las deudas y obligaciones de la querellante y determinar si exceden o no la cantidad de dinero disponible para repago del préstamo.
Según la resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que la cantidad disponible para repago, luego de considerar el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados, asciende a $1,247,000.00 anual, aproximadamente, y que las deudas y obligaciones de la parte querellante ascienden a $1,577,000.00 anuales, aproximadamente. El ingreso neto de la parte querellante no era suficiente para el repago del financiamiento solicitado.
Luego de varios trámites procesales y mociones presentadas por las partes, el DACO emitió la resolución adjudicando la querella. No obstante, antes de considerar los méritos de la misma, entró a dilucidar si tenía jurisdicción para ello dado el argumento de la parte querellada alegando que el querellante era un comerciante y no un consumidor. Al respecto el DACO dispuso:
“El artículo 3 de la Ley Núm. 5, supra, establece como propósito primordial de este Departamento el de “vindicar e implementar [sic] los derechos del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias; así como el establecimiento y fiscalización de un control de precios sobre los artículos y servicios de uso y consumo.” 3 LPRA § 341b.
El artículo 6, inciso (c) de dicha ley faculta a este Departamento a “atender, investigar y resolver las quejas y querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía.” Asimismo, el inciso (d) del referido artículo faculta a este Departamento a “poner en vigor, implementar [sic] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho.” 3 LPRA § 341e(c) y (d).
La citada ley le otorga poderes cuasijudiciales a este Departamento al crear una división para adjudicar querellas, cuyo propósito es “recibir, ventilar y adjudicar las querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado.” Artículo 9, Ley Núm. 5, supra, 31 LPRA § 341h.
Por su parte, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm. 6219, con fecha de vigencia 19 de noviembre de 2000, define el término “consumidor” como “toda persona natural que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultado para presentar su reclamación en el Departamento.” Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos.
Conforme las disposiciones antes citadas, somos del criterio que la parte querellante es un consumidor para propósitos de este Departamento.” (Énfasis nuestro)
Con relación a la controversia relacionada con la retención del depósito por parte del querellado, la Agencia dispuso:
“En el presente caso, nos corresponde determinar si la parte querellada incurrió en una práctica proscrita por la Ley Núm. 10, supra, y si procede la devolución del depósito pagado por la parte querellante. Específicamente, la controversia gira en torno a las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante y si las mismas justifican la devolución del depósito pagado por ésta como opción para la compraventa de la propiedad, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de opción suscrito entre la querellante y la vendedora de la propiedad, a través del querellado. Veamos.
El Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, prohíbe a un corredor o vendedor de bienes raíces, así como a toda persona sujeta a las disposiciones de dicha ley, incurrir en los siguientes actos o prácticas que allí se proscriben, a saber:
(2) Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes.
[...]
(11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. Artículo 31(a)(2) y (11), supra. (Énfasis nuestro.)
El contrato de opción en el presente caso dispone que la vendedora o el corredor de bienes raíces confiscaría el depósito pagado por la compradora:
(1) si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción;
(2) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debe a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o
(3) si la compradora contribuye a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
De otra parte, el contrato de opción establece que el depósito sería devuelto a la compradora si ésta no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario.
En el presente caso, Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, fue la persona que directamente trabajó con la solicitud de financiamiento de la querellante y realizó el análisis correspondiente a fin de determinar su aprobación. La parte querellada solicitó la citación del señor Meléndez Valentín a la vista administrativa de este caso, lo cual fue concedido por esta agencia.
El testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testimonio que nos merece absoluta credibilidad, claramente demostró que las razones que tuvo el banco para denegar la solicitud de financiamiento de la parte querellante fue la falta de capacidad de la querellante para repagar el préstamo, ya que sus deudas y obligaciones excedían la cantidad disponible para repago. A preguntas de la representación legal de la parte querellada durante su interrogatorio directo, el señor Meléndez Valentín explicó detalladamente el método y los criterios utilizados para evaluar la solicitud de financiamiento de la parte querellante, y cómo el banco llegó a su determinación final de denegar la misma.
La prueba practicada demostró que la denegatoria del financiamiento solicitado por la querellante en este caso no se debió a la culpa de ésta, sino a su falta de capacidad para repagar el préstamo, lo que, conforme el párrafo 3(c) del contrato de opción, constituye justa causa para la devolución de los $18,750.00 depositados por la querellante por concepto de opción.
…
…
Conforme la prueba que obra en autos y el testimonio bajo juramento del oficial bancario a cargo de la solicitud de financiamiento de la querellante, consideramos que el querellado incurrió en una práctica proscrita en los incisos dos (2) y once (11) del Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, al retener indebidamente el depósito pagado por la querellante luego de que ésta le notificara, a través de uno de sus socios y dentro del plazo de la opción, que el financiamiento le había sido denegado por falta de capacidad de repago del mismo, esto es, por circunstancias no atribuibles a la culpa de la querellante. La compradora en este caso no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario, cumpliendose así la condición establecida en el párrafo 3(c) del contrato de opción para la devolución íntegra del depósito a la
querellante.”
El DACO declaró CON LUGAR la querella presentada por la parte Querellante y en su consecuencia ordenó A LA PARTE QUERELLADA, JUAN MEDINA GOYTIA, que en el plazo de VEINTE (20) DIAS, contados a partir de la notificación de la presente resolución, reembolsara a la parte querellante, N&H, S.E., la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($18,750.00), deduciendo, si aplica, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación, estudio de título, plano de mensura e informe de crédito de la querellante.
En el presente caso, entendemos que el DACO erró al determinar que tenía jurisdicción para entender en esta controversia ya que opinamos que la parte querellante no es un consumidor a tenor con las disposiciones reglamentarias y jurisprudencia aplicable. No obstante, eso podría ser tema para otra ocasión.
Lo que sí queremos es llamar su atención para que observen la tendencia de la agencia en cuanto a qué constituye o no justa causa para retener un depósito. A tales efectos, observen que el contrato de opción preparado por el Corredor era bastante detallado en cuanto a las obligaciones del comprador si para adquirir la propiedad requería obtener financiamiento. También era específico en las razones por las cuales se podría confiscar el depósito. Entre ellas se econtraban: a) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debía a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o b) si la compradora contribuía a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
Al analizar la resolución, entendemos que el abogado del Corredor de Bienes Raíces hizo lo propio al intentar probar que la denegatoria del banco al financiamiento fue por culpa del comprador. Sin embargo, vemos como dicha estrategia legal no tuvo efecto ya que el funcionario de la institución financiera que procesó la solicitud del financiamiento, claramente indicó que el mismo fue denegado por falta de capacidad de pago del querellante.
Con ello en mente, nuestra discusión de algunas de las resoluciones del DACO en materia de bienes raíces, va encaminada a presentarles aquello que creemos es la tendencia de la agencia y no la normativa establecida por el Tribunal Supremo de Puerto Rico.
A base de nuestra experiencia, el mayor motivo por el cual se presentan querellas contra Corredores(as) y/o Empresas de Bienes Raíces en el DACO es por haber retenido indebidamente el depósito dado por el prospecto comprador como parte del contrato de opción. Como deben saber, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso de Vélez López v. Izquierdo Stella, 2004 TSPR 092, estableció que el pacto para retener el depósito dado por un prospecto comprador, en las transacciones en que media un corredor de bienes raíces, no es contrario a la ley per se, y que esto puede estipularse siempre que se provea que para ello debe mediar culpa del comprador en la no realización de la transacción.
Ahora bien, en su decisión el Tribunal Supremo, por entender que la retención del depósito fue contraria a derecho y por lo tanto, nula, no entra a discutir qué actos constituyen o pueden considerarse como culpa del comprador para así proceder a la retención del depósito.
Para intentar abordar esta problemática y evitar a nuestros clientes Corredores(as) de Bienes Raíces posibles controversias en cuanto a este asunto, hemos recomendado que en sus contratos de opción incluyan una cláusula que especifique qué tipo de actos por parte del comprador constituyen culpa, por parte de éste, si no se lleva a cabo la transacción y como consecuencia poder retenerle su depósito. Entre éstos actos hemos recomendado incluir:
1. No entregar todos los documentos requeridos por la institución bancaria para procesar el préstamo hipotecario;
2. No originar el préstamo para la compra de la propiedad dentro del término que se haya pactado en el contrato;
3. No cumplir con cualquiera de las disposiciones pactadas en el contrato con el fin de no viabilizar la transacción;
4. Proveer información falsa sobre su condición financiera o económica con el propósito de no llevar a cabo la transacción.
No obstante lo antes indicado, debo aclarar que las razones que se pueden considerar como culpa del comprador para que no se llevara a cabo la transacción de bienes raíces y, por ende, retener su depósito podrían variar caso a caso. Y ahí es que debemos prestar atención a la tendencia de las resoluciones del DACO al adjudicar qué es lo que considera o constituye culpa del comprador.
Como ejemplo de ello, pasemos a discutir una resolución del DACO, Oficina Regional de Bayamón, emitida el 26 de noviembre de 2007, en la cual adjudica una querella a favor de una Corporación que reclamó la retención indebida de un depósito por parte del Corredor de Bienes Raíces. Veamos.
El 28 de septiembre de 2005, la parte querellante N&H, S.E., otorgó un Contrato de Opción de Compraventa con ERG Group, Inc., propietaria y vendedora de la propiedad localizada en la calle Aldea #1368, esquina calle Primavera, Santurce, Puerto Rico. Para la venta de su propiedad, ERG Group, Inc., contrató los servicios del querellado, Juan Medina Goytía, Corredor de Bienes Raíces.
El plazo pactado para que la querellante ejerciera su derecho de opción fue cuarenta y cinco (45) días, contados a partir del otorgamiento del contrato. Dicho término vencía el 12 de octubre de 2005. El precio de compraventa pactado fue $375,000.00, de los cuales la parte querellante depositó la suma de $18,750.00, equivalente al 5% del precio de compraventa, en concepto de opción. La diferencia sería pagada al otorgar la escritura de compraventa. Según la resolución del DACO, la propiedad opcionada era para uso y disfrute de la parte querellante.
El párrafo número dos (2) de la parte del contrato titulada “Opción” establece que la compradora perdería la suma depositada si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción. La compraventa en este caso estaba condicionada a que la querellante obtuviera un préstamo hipotecario. A tales efectos, el párrafo tres (3) de la “Opción” disponía que:
"---TRES: De estar este contrato condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario por la parte compradora, aplican las siguientes cláusulas:
A) La parte compradora manifiesta que la información que suministrará en la Solicitud de Cualificación bancaria será cierta y fidedigna, tanto en su crédito como sus ingresos y verificación de depósito y acepta que si el préstamo fuese denegado por información incorrecta u omisión de informar, esto le dará derecho a la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía a retener el dinero depositado como opción, como penalidad por el incumplimiento de este contrato y quedará sin efecto el término de esta opción.
B) Si la parte compradora contribuye a la no obtención del préstamo hipotecario, no cumpliendo con los requisitos exigidos por la entidad financiera, durante el término de esta opción, perderá la suma pactada como opción de compraventa y autoriza a Juan Medina Goytía entregar la uma pactada a la parte vendedora luego de descontados los gastos de financiamiento.
C) Si la parte compradora no pudiese conseguir el financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad, sin haber contribuido bajo ninguna circunstancia en la no obtención del préstamo, la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía acuerdan devolverle a la parte compradora la suma depositada como opción de compraventa, descontando, si aplicara, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación de la propiedad, estudio de título, plano de mensura e informe crédito de la parte compradora. Descontará, además, la cantidad de – 0 – para cubrir los gastos generales de N/A. Las partes autorizan a Juan Medina Goytía para que desembolse directamente el dinero depositado como opción a la institución financiera los gastos incurridos por ésta."
El 21 de octubre de 2005, el señor Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, notificó al señor Isaac Menda, socio gestor de la parte querellante, que la solicitud de financiamiento comercial para la compra de la propiedad había sido denegada por el Comité de Crédito de dicho banco. La solicitante del financiamiento fue la querellante, N & H, SE. Mediante comunicación escrita de fecha 26 de octubre de 2005, dentro del plazo estipulado para ejercer la opción, el señor Menda informó a la vendedora de la propiedad la denegatoria del préstamo hipotecario y le solicitó la devolución del depósito de $18,750.00 pagado.
Mediante comunicación escrita de fecha 18 de noviembre de 2005, dirigida al señor Menda, el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado del querellado, solicitó a la parte querellante que “evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo”, como condición adicional para que el querellado le devolviera el depósito pagado. Específicamente, el licenciado Medina Zurinaga solicitó de la querellante, por conducto del señor Menda, la “evidencia documental pertinente”, indicándole, además, que mientras no “evidencie satisfactoriamente” que el señor Menda no contribuyó a la denegatoria del préstamo, el querellado estaba impedido de devolverle el depósito. Acompañó a su carta un formulario para que el querellante autorizara a dicho abogado a solicitar al banco los documentos de la solicitud de préstamo.
El 16 de marzo de 2006 la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante el DACO. En la misma, dicha parte solicitó del querellado la devolución de la suma de $18,750.00 depositada por concepto de opción para la compra de la propiedad. El 18 de abril de 2006 la parte querellada presentó una “Moción de Desestimación” de la presente querella alegando que este Departamento carece de jurisdicción sobre la materia en controversia y que el querellante no es un “consumidor” para fines de la Ley Orgánica de este Departamento, Ley Núm. 5, supra, ni la Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, por tratarse de una sociedad especial, además de que el financiamiento solicitado por la querellante para adquirir la propiedad fue uno de naturaleza comercial.
El 16 de mayo de 2006 la parte querellante presentó ante el DACO un escrito titulado “Réplica a Moción de Desistimiento”. Alegó que dicha parte era un consumidor a los fines de la Ley Núm. 5 y el Reglamento antes mencionados toda vez que se trata de una asociación o entidad que adquirió un producto o servicio como destinatario final. Alegó, además, que la jurisdicción del Departamento estaba predicada bajo las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, que faculta a este Departamento a supervisar y/o fiscalizar el negocio de bienes raíces y la venta de bienes raíces en o fuera de Puerto Rico, y que “por ser el acreedor un comerciante tiene que necesariamente ser un préstamo comercial pero ello no desvirtúa el hecho fundamental que dicho comerciante es el destinatario final de la compra del inmueble ya que no se dedica al negocio de compraventa de inmuebles.”
El 28 de septiembre de 2006 se celebró la vista administrativa, la cual, con la anuencia de las partes y sus abogados, se limitó al testimonio del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, quien compareció a solicitud del querellado. La continuación de la vista administrativa se señaló en sala para el 6 de diciembre de 2006, a la 1:00 de la tarde, también con la anuencia de las partes y sus abogados. Dicha continuación de vista fue posteriormente reseñalada, y luego dejada sin efecto por el Departamento. El señor Meléndez Valentín fue la persona a cargo de la solicitud de financiamiento de la parte querellante y quien evaluó la misma.
El señor Meléndez Valentín declaró bajo juramento sobre sus funciones en Westernbank y sobre su conocimiento personal de los hechos de la presente querella. Durante el interrogatorio directo realizado por la licenciada Rivera Benítez, abogada del querellado, dicho testigo declaró que se desempeña como Oficial de Crédito y promotor de negocios del banco, así como “underwriter”, aprobando y denegando las solicitudes de préstamos comerciales, además de que da seguimiento a las solicitudes de préstamo y realiza análisis de crédito. Conforme a la Resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que los elementos que utiliza para aprobar un préstamo comercial son: (1) tasación de la propiedad; (2) estados financieros del solicitante, y (3) el contrato de opción de compraventa. Demostró, además, que la razón por la cual denegó la solicitud de préstamo de la querellante fue que no tenía capacidad de repago y que el proceso de evaluación previo a la denegación de la solicitud de préstamo de la querellante fue el siguiente:
a) Llenar la solicitud de crédito.
b) Análizar la solicitud y los documentos sometidos con la misma.
c) Verificar precio de compraventa de la propiedad que se interesa adquirir.
d) Determinar la cantidad a pagar por concepto de pronto.
e) Determinar la cantidad a financiar.
f) Determinar la capacidad de pago de la solicitante utilizando el último estado financiero de ésta.
g) El uso a que va a ser destinada la propiedad. En el presente caso, la propiedad iba a ser para uso del querellante, por lo que la posibilidad de reinversión no se tomó en consideración para el análisis de aprobación del financiamiento solicitado.
h) Determinar la cantidad disponible para repago, tomando en consideración el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados.
i) Verificar las deudas y obligaciones de la querellante y determinar si exceden o no la cantidad de dinero disponible para repago del préstamo.
Según la resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que la cantidad disponible para repago, luego de considerar el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados, asciende a $1,247,000.00 anual, aproximadamente, y que las deudas y obligaciones de la parte querellante ascienden a $1,577,000.00 anuales, aproximadamente. El ingreso neto de la parte querellante no era suficiente para el repago del financiamiento solicitado.
Luego de varios trámites procesales y mociones presentadas por las partes, el DACO emitió la resolución adjudicando la querella. No obstante, antes de considerar los méritos de la misma, entró a dilucidar si tenía jurisdicción para ello dado el argumento de la parte querellada alegando que el querellante era un comerciante y no un consumidor. Al respecto el DACO dispuso:
“El artículo 3 de la Ley Núm. 5, supra, establece como propósito primordial de este Departamento el de “vindicar e implementar [sic] los derechos del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias; así como el establecimiento y fiscalización de un control de precios sobre los artículos y servicios de uso y consumo.” 3 LPRA § 341b.
El artículo 6, inciso (c) de dicha ley faculta a este Departamento a “atender, investigar y resolver las quejas y querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía.” Asimismo, el inciso (d) del referido artículo faculta a este Departamento a “poner en vigor, implementar [sic] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho.” 3 LPRA § 341e(c) y (d).
La citada ley le otorga poderes cuasijudiciales a este Departamento al crear una división para adjudicar querellas, cuyo propósito es “recibir, ventilar y adjudicar las querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado.” Artículo 9, Ley Núm. 5, supra, 31 LPRA § 341h.
Por su parte, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm. 6219, con fecha de vigencia 19 de noviembre de 2000, define el término “consumidor” como “toda persona natural que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultado para presentar su reclamación en el Departamento.” Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos.
Conforme las disposiciones antes citadas, somos del criterio que la parte querellante es un consumidor para propósitos de este Departamento.” (Énfasis nuestro)
Con relación a la controversia relacionada con la retención del depósito por parte del querellado, la Agencia dispuso:
“En el presente caso, nos corresponde determinar si la parte querellada incurrió en una práctica proscrita por la Ley Núm. 10, supra, y si procede la devolución del depósito pagado por la parte querellante. Específicamente, la controversia gira en torno a las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante y si las mismas justifican la devolución del depósito pagado por ésta como opción para la compraventa de la propiedad, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de opción suscrito entre la querellante y la vendedora de la propiedad, a través del querellado. Veamos.
El Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, prohíbe a un corredor o vendedor de bienes raíces, así como a toda persona sujeta a las disposiciones de dicha ley, incurrir en los siguientes actos o prácticas que allí se proscriben, a saber:
(2) Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes.
[...]
(11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. Artículo 31(a)(2) y (11), supra. (Énfasis nuestro.)
El contrato de opción en el presente caso dispone que la vendedora o el corredor de bienes raíces confiscaría el depósito pagado por la compradora:
(1) si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción;
(2) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debe a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o
(3) si la compradora contribuye a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
De otra parte, el contrato de opción establece que el depósito sería devuelto a la compradora si ésta no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario.
En el presente caso, Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, fue la persona que directamente trabajó con la solicitud de financiamiento de la querellante y realizó el análisis correspondiente a fin de determinar su aprobación. La parte querellada solicitó la citación del señor Meléndez Valentín a la vista administrativa de este caso, lo cual fue concedido por esta agencia.
El testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testimonio que nos merece absoluta credibilidad, claramente demostró que las razones que tuvo el banco para denegar la solicitud de financiamiento de la parte querellante fue la falta de capacidad de la querellante para repagar el préstamo, ya que sus deudas y obligaciones excedían la cantidad disponible para repago. A preguntas de la representación legal de la parte querellada durante su interrogatorio directo, el señor Meléndez Valentín explicó detalladamente el método y los criterios utilizados para evaluar la solicitud de financiamiento de la parte querellante, y cómo el banco llegó a su determinación final de denegar la misma.
La prueba practicada demostró que la denegatoria del financiamiento solicitado por la querellante en este caso no se debió a la culpa de ésta, sino a su falta de capacidad para repagar el préstamo, lo que, conforme el párrafo 3(c) del contrato de opción, constituye justa causa para la devolución de los $18,750.00 depositados por la querellante por concepto de opción.
…
…
Conforme la prueba que obra en autos y el testimonio bajo juramento del oficial bancario a cargo de la solicitud de financiamiento de la querellante, consideramos que el querellado incurrió en una práctica proscrita en los incisos dos (2) y once (11) del Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, al retener indebidamente el depósito pagado por la querellante luego de que ésta le notificara, a través de uno de sus socios y dentro del plazo de la opción, que el financiamiento le había sido denegado por falta de capacidad de repago del mismo, esto es, por circunstancias no atribuibles a la culpa de la querellante. La compradora en este caso no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario, cumpliendose así la condición establecida en el párrafo 3(c) del contrato de opción para la devolución íntegra del depósito a la
querellante.”
El DACO declaró CON LUGAR la querella presentada por la parte Querellante y en su consecuencia ordenó A LA PARTE QUERELLADA, JUAN MEDINA GOYTIA, que en el plazo de VEINTE (20) DIAS, contados a partir de la notificación de la presente resolución, reembolsara a la parte querellante, N&H, S.E., la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($18,750.00), deduciendo, si aplica, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación, estudio de título, plano de mensura e informe de crédito de la querellante.
En el presente caso, entendemos que el DACO erró al determinar que tenía jurisdicción para entender en esta controversia ya que opinamos que la parte querellante no es un consumidor a tenor con las disposiciones reglamentarias y jurisprudencia aplicable. No obstante, eso podría ser tema para otra ocasión.
Lo que sí queremos es llamar su atención para que observen la tendencia de la agencia en cuanto a qué constituye o no justa causa para retener un depósito. A tales efectos, observen que el contrato de opción preparado por el Corredor era bastante detallado en cuanto a las obligaciones del comprador si para adquirir la propiedad requería obtener financiamiento. También era específico en las razones por las cuales se podría confiscar el depósito. Entre ellas se econtraban: a) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debía a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o b) si la compradora contribuía a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
Al analizar la resolución, entendemos que el abogado del Corredor de Bienes Raíces hizo lo propio al intentar probar que la denegatoria del banco al financiamiento fue por culpa del comprador. Sin embargo, vemos como dicha estrategia legal no tuvo efecto ya que el funcionario de la institución financiera que procesó la solicitud del financiamiento, claramente indicó que el mismo fue denegado por falta de capacidad de pago del querellante.
Ello nos demuestra que la tendencia del DACO es a concederle credibilidad y mayor peso probatorio al informe y determinación de la institución financiera y por ende, favorecer al consumidor (comprador). Ello, hasta el momento, independientemente si el Corredor(a) o el vendedor(a) de la propiedad entienden que no es correcto y/o que el comprador se puso de acuerdo con la institución financiera para obtener la denegatoria del financiamiento. Por otro lado, esta tendencia del DACO, se mantiene, basado en casos que hemos llevado, aún en aquellos ocasiones donde el Corredor(a) se encuentra entre el reclamo del prospecto comprador de la devolución de su depósito y la solicitud del vendedor para que retenga el mismo. La experiencia nos indica que, en cuanto al DACO se refiere, la consignación del depósito en la agencia no libera al Corredor(a) de una decisión adversa.
A base del ejemplo que les hemos presentado, nuestra recomendación a los Corredores y/o Empresas de Bienes es evitar verse envueltos en una controversia como esta. Recuerden que su función es que se lleve a cabo la transacción y no entrar ni fomentar controversias entre las partes. El depósito, según se define en la Ley Núm. 10, antes, le pertenece al comprador. Por lo tanto, la retención del misma debe ser la excepción y no la norma.
Hay que educar a los vendedores. Ciertamente, verse envuelto en este tipo de situación es costoso para todas las partes, y principalmente, para el Corredor(a) quien se expone a una adjudicación adversa de la querella presentada en su contra.
A base del ejemplo que les hemos presentado, nuestra recomendación a los Corredores y/o Empresas de Bienes es evitar verse envueltos en una controversia como esta. Recuerden que su función es que se lleve a cabo la transacción y no entrar ni fomentar controversias entre las partes. El depósito, según se define en la Ley Núm. 10, antes, le pertenece al comprador. Por lo tanto, la retención del misma debe ser la excepción y no la norma.
Hay que educar a los vendedores. Ciertamente, verse envuelto en este tipo de situación es costoso para todas las partes, y principalmente, para el Corredor(a) quien se expone a una adjudicación adversa de la querella presentada en su contra.
miércoles, 30 de abril de 2008
El Término para Reclamar el Pago de su Comisión
En mi libro "El Contrato de Bienes Raíces y de Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales" publicado en el año 2006, uno de los temas elaborados y discutidos por este servidor fue el de la prescripción de la acciones por el incumplimiento del contrato de corretaje, entre éstas, el incumplimiento del pago de la comisión correspondiente al Corredor por parte del cliente. Con relación a este tema expusimos:
"A base de la relación del contrato de corretaje con el contrato de mandato y éste a su vez con el contrato de agencia, de origen anglosajón, y conforme a la disposición de nuestro Código Civil antes citada, razonablemente se podría determinar que el término de prescripción análogo para que el Corredor o Empresa de Bienes Raíces presente cualquier reclamación para obtener el pago de su comisión, cuando éste fue quien procuró que se llevara a cabo la transacción de bienes raíces, o el pago de los desembolsos incurridos por el Corredor o Empresa de Bienes Raíces en el ejercicio de su profesión, es el de tres (3) años y no de quince (15) años como lo discutimos anteriormente.
Debemos hacer claro que el asunto sobre la prescripción de las acciones que puedan surgir por el incumplimiento de las partes de las obligaciones establecidas en un contrato de corretaje de bienes raíces aún no ha sido interpretada por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En nuestra opinión, el mismo debe ser atendido mediante la correspondiente enmienda a la Ley Núm. 10, supra. Recomendamos, no obstante, a todo profesional de bienes raíces o a las partes que utilizan sus servicios a ser diligentes y presentar con la mayor brevedad cualquier acción para reclamar sus derechos en caso que entiendan que ha existido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en su relación contractual." (pág. 51)
Con respecto a este tema, debemos informarles que a principios de este año, nuestro Tribunal Supremo se pronunció estableciendo la doctrina aplicable en el caso de Meléndez Guzmán v. Berríos López, 2008TSPR003.
Los hechos resumidos del caso antes citado son los siguientes:
En el 1988 un Corredor de Bienes Raíces suscribió con su cliente un contrato de corretaje exclusivo mediante el cual se le autorizaba a servir como intermediario en la venta de un bien inmueble comercial. En el mismo, las partes pactaron una comisión de cinco por ciento del total de la venta, la cual sería pagada al Corredor una vez se firmara la escritura de compraventa.
En el año 1989, el Corredor de Bienes Raíces le emitió un listado de clientes potenciales interesados en la propiedad. En ese mismo año, el cliente del Corredor de Bienes Raíces se acogió a los beneficios de la Ley de Quiebras. La Corte de Quiebras emitió su decreto final para el año 1993. En el 1994, el cliente del Corredor de Bienes Raíces vendió la propiedad comercial a un matrimonio por la cantidad de $500,000.00. Dicho matrimonio, se encontraba en la lista de los clientes potenciales que el Corredor de Bienes Raíces le había dado a su cliente.
En el año 2000, el Corredor de Bienes Raíces una demanda, sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, contra el cliente. En la misma alegó que su cliente nunca le notificó sobre la venta de la referida propiedad, en violación a la autorización del contrato de venta exclusiva suscrito en 1988. A raíz de tal incumplimiento, solicitó el pago de la comisión pactada, ascendente al cinco por ciento del total de la venta de la propiedad y el resarcimiento por los daños, sufrimientos y angustias mentales que le ocasionó dicho incumplimiento.
El cliente del Corredor de Bienes Raíces contestó la demanda negando las alegaciones fundamentales de la misma. Entre sus defensas afirmativas adujo que la demanda estaba prescrita. Posteriormente, solicitó formalmente la desestimación de la demanda bajo el fundamento que la causa de acción prescribió bajo el Artículo 1867 del Código Civil. En apoyo a su alegación, adujo que la propiedad fue vendida el 31 de marzo de 1994 y no fue hasta el 11 de julio de 2000 que el Corredor de Bienes Raíces presentó la demanda de epígrafe. Argumentó que el Corredor de Bienes Raíces, como tal, es un “agente” para efectos del Artículo 1867 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5297, por lo cual no le era de aplicación el término de quince años provisto en el Artículo 1864 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5294, sino el plazo trienal del Artículo 1867 del referido Código.
El Tribunal de Primera Instancia resolvió a favor del Corredor de Bienes Raíces condenando al cliente del Corredor de Bienes Raíces al pago de $25,000, los intereses legales, así como costas, gastos y honorarios de abogado. El foro primario concluyó que el cliente del Corredor de Bienes Raíces incumplió con lo pactado en el contrato de corretaje, por lo cual, procedía la indemnización por concepto de daños y perjuicios y el pago de la comisión adeudada.
Inconforme con la determinación del Tribunal de Primera Instancia, el cliente del corredor recurrió al Tribunal de Apelaciones. Tras evaluar las posiciones de las partes, el foro apelativo intermedio dictó sentencia revocando la decisión del tribunal de instancia. De entrada, destacó dicho tribunal que el foro de instancia había errado al no atender la controversia relativa a la prescripción. Resolvió que un corredor de bienes raíces es considerado un agente bajo el Artículo 1867 del Código Civil. Como consecuencia, el Corredor de Bienes Raíces, quien advino en conocimiento de la venta de la propiedad en el 1994, tenía tres años desde tal fecha para exigir el cumplimiento del pago por los servicios prestados. Tomando en cuenta que la demanda fue presentada transcurridos más de seis años desde la venta de la propiedad del cliente del corredor, la causa de acción estaba prescrita. Adicionalmente, señaló que no se demostró que el Corredor de Bienes Raíces hubiese efectuado reclamaciones extrajudiciales que interrumpieran el término prescriptivo antes reseñado, ya que no especificó en qué consistieron los alegados trámites efectuados interruptores de la prescripción.
"A base de la relación del contrato de corretaje con el contrato de mandato y éste a su vez con el contrato de agencia, de origen anglosajón, y conforme a la disposición de nuestro Código Civil antes citada, razonablemente se podría determinar que el término de prescripción análogo para que el Corredor o Empresa de Bienes Raíces presente cualquier reclamación para obtener el pago de su comisión, cuando éste fue quien procuró que se llevara a cabo la transacción de bienes raíces, o el pago de los desembolsos incurridos por el Corredor o Empresa de Bienes Raíces en el ejercicio de su profesión, es el de tres (3) años y no de quince (15) años como lo discutimos anteriormente.
Debemos hacer claro que el asunto sobre la prescripción de las acciones que puedan surgir por el incumplimiento de las partes de las obligaciones establecidas en un contrato de corretaje de bienes raíces aún no ha sido interpretada por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En nuestra opinión, el mismo debe ser atendido mediante la correspondiente enmienda a la Ley Núm. 10, supra. Recomendamos, no obstante, a todo profesional de bienes raíces o a las partes que utilizan sus servicios a ser diligentes y presentar con la mayor brevedad cualquier acción para reclamar sus derechos en caso que entiendan que ha existido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en su relación contractual." (pág. 51)
Con respecto a este tema, debemos informarles que a principios de este año, nuestro Tribunal Supremo se pronunció estableciendo la doctrina aplicable en el caso de Meléndez Guzmán v. Berríos López, 2008TSPR003.
Los hechos resumidos del caso antes citado son los siguientes:
En el 1988 un Corredor de Bienes Raíces suscribió con su cliente un contrato de corretaje exclusivo mediante el cual se le autorizaba a servir como intermediario en la venta de un bien inmueble comercial. En el mismo, las partes pactaron una comisión de cinco por ciento del total de la venta, la cual sería pagada al Corredor una vez se firmara la escritura de compraventa.
En el año 1989, el Corredor de Bienes Raíces le emitió un listado de clientes potenciales interesados en la propiedad. En ese mismo año, el cliente del Corredor de Bienes Raíces se acogió a los beneficios de la Ley de Quiebras. La Corte de Quiebras emitió su decreto final para el año 1993. En el 1994, el cliente del Corredor de Bienes Raíces vendió la propiedad comercial a un matrimonio por la cantidad de $500,000.00. Dicho matrimonio, se encontraba en la lista de los clientes potenciales que el Corredor de Bienes Raíces le había dado a su cliente.
En el año 2000, el Corredor de Bienes Raíces una demanda, sobre incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, contra el cliente. En la misma alegó que su cliente nunca le notificó sobre la venta de la referida propiedad, en violación a la autorización del contrato de venta exclusiva suscrito en 1988. A raíz de tal incumplimiento, solicitó el pago de la comisión pactada, ascendente al cinco por ciento del total de la venta de la propiedad y el resarcimiento por los daños, sufrimientos y angustias mentales que le ocasionó dicho incumplimiento.
El cliente del Corredor de Bienes Raíces contestó la demanda negando las alegaciones fundamentales de la misma. Entre sus defensas afirmativas adujo que la demanda estaba prescrita. Posteriormente, solicitó formalmente la desestimación de la demanda bajo el fundamento que la causa de acción prescribió bajo el Artículo 1867 del Código Civil. En apoyo a su alegación, adujo que la propiedad fue vendida el 31 de marzo de 1994 y no fue hasta el 11 de julio de 2000 que el Corredor de Bienes Raíces presentó la demanda de epígrafe. Argumentó que el Corredor de Bienes Raíces, como tal, es un “agente” para efectos del Artículo 1867 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5297, por lo cual no le era de aplicación el término de quince años provisto en el Artículo 1864 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5294, sino el plazo trienal del Artículo 1867 del referido Código.
El Tribunal de Primera Instancia resolvió a favor del Corredor de Bienes Raíces condenando al cliente del Corredor de Bienes Raíces al pago de $25,000, los intereses legales, así como costas, gastos y honorarios de abogado. El foro primario concluyó que el cliente del Corredor de Bienes Raíces incumplió con lo pactado en el contrato de corretaje, por lo cual, procedía la indemnización por concepto de daños y perjuicios y el pago de la comisión adeudada.
Inconforme con la determinación del Tribunal de Primera Instancia, el cliente del corredor recurrió al Tribunal de Apelaciones. Tras evaluar las posiciones de las partes, el foro apelativo intermedio dictó sentencia revocando la decisión del tribunal de instancia. De entrada, destacó dicho tribunal que el foro de instancia había errado al no atender la controversia relativa a la prescripción. Resolvió que un corredor de bienes raíces es considerado un agente bajo el Artículo 1867 del Código Civil. Como consecuencia, el Corredor de Bienes Raíces, quien advino en conocimiento de la venta de la propiedad en el 1994, tenía tres años desde tal fecha para exigir el cumplimiento del pago por los servicios prestados. Tomando en cuenta que la demanda fue presentada transcurridos más de seis años desde la venta de la propiedad del cliente del corredor, la causa de acción estaba prescrita. Adicionalmente, señaló que no se demostró que el Corredor de Bienes Raíces hubiese efectuado reclamaciones extrajudiciales que interrumpieran el término prescriptivo antes reseñado, ya que no especificó en qué consistieron los alegados trámites efectuados interruptores de la prescripción.
Durante este proceso, el Corredor de Bienes Raíces muere. Sin embargo, la madre del Corredor acudió al Tribunal Supremo para que dicho foro revocara la determinación del Tribunal de Apelaciones.
El Tribunal Supremo acogió el recurso presentado por parte del Corredor de Bienes Raíces. En lo pertinente a nuestro tema, el Tribunal Supremo establece que:
1. Nuestro Código Civil establece los términos prescriptivos particulares para las diversas acciones, tanto las reales como las personales. En lo pertinente, el Artículo 1864 de nuestro Código Civil dispone que las acciones personales, que no tienen señalado un término especial de prescripción, prescriben a los quince años. De otro lado, el Artículo 1867, en su Inciso (1), establece un término prescriptivo de tres años para el cumplimiento de la obligación de pagar los honorarios, gastos y desembolsos que hayan realizado los jueces, abogados, notarios, peritos, agentes y curiales en el desempeño de sus cargos. El referido plazo comenzará a contarse desde la fecha en que dejaron de prestarse los servicios pactados.
2. La prescripción de un derecho es lo excepcional, en vista de que su ejercicio o conservación es lo normal. (citas omitidas). Como corolario de lo anterior, nuestro ordenamiento jurídico permite la interrupción de los términos prescriptivos. Éstos se entienden interrumpidos cuando el titular del derecho lleva a cabo gestiones que demuestran su interés en reclamar su acreencia. (citas omitidas). Sobre el particular, el Artículo 1873 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5303, dispone que “[l]a prescripción de las acciones se interrumpe por ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.” Una vez el término queda interrumpido, comenzará a computarse nuevamente desde el momento en que se produce el acto interruptor. (Citas omitidas).
3. Para que surta un efecto interruptor, la reclamación extrajudicial debe ser una manifestación inequívoca de quien, amenazado con la pérdida de su derecho, expresa su voluntad de no perderlo. (citas omitidas)
4. Los requisitos para que una reclamación extrajudicial interrumpa un término prescriptivo, a saber, (1) que se realice antes de la consumación del plazo; (2) que se haga por el titular del derecho o acción; (3) que el medio utilizado sea adecuado o idóneo; y (4) que exista identidad entre el derecho reclamado y aquél afectado por la prescripción.
5. El contrato de corretaje es uno de naturaleza sui generis, que a pesar de no estar regulado de forma expresa en nuestro Código Civil, está íntimamente relacionado al contrato de mandato y se rige por las disposiciones del Código Civil relativas a dicho tipo de contrato especial.
6. El contrato de corretaje se ha de regir por las normas establecidas por las partes […] y, en su defecto, como el Código Civil no lo regula en particular, habrá que suplir el vacío legal aplicando las disposiciones generales contenidas en los títulos I y II del libro IV del mismo Código […], los usos y costumbres propios de su naturaleza […] y, en cuanto en cada caso puedan ser oportunas, las reglas que le sean afines de aquellos contratos típicos con los que guarda íntima relación, como el mandato, la comisión mercantil y el arrendamiento de obras y servicios.
7. Dicho contrato ha sido descrito como uno atípico, innominado, principal, consensual y bilateral, a través del cual las partes se imponen obligaciones recíprocas basadas en la prestación de los servicios de corretaje.
8. El contrato de corretaje posee características que le asemejan al contrato de mandato, a la mediación y al arrendamiento de obras y servicios. Sin embargo, también retiene características particulares a su género que procuran una evaluación pormenorizada de las normas que le son de aplicación.
9. El plazo trienal aplicable a los “agentes” puede ser “aplicable a cierto tipo de profesional, que merecen, al menos socialmente, la consideración de agentes (por ejemplo de propiedad inmobiliaria, de publicidad, de patentes y marcas, etc.)
10. Por analogía, el mismo plazo debe ser aplicado a los corredores de bienes raíces, profesionales licenciados en nuestra jurisdicción. Adviértase que en nuestra jurisdicción, el corredor de bienes raíces es un profesional licenciado para ello bajo la Ley de Negocios de Bienes Raíces y Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, 20 L.P.R.A. §3025 et. Seq., la cual revocó la antigua Ley de la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces, Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, 20 L.P.R.A. §3001 et. Seq.
11. Los términos prescriptivos para entablar una acción no son susceptibles de ser fijados por las partes contratantes sino están claramente establecidos en el Código Civil y otras leyes especiales.
El Tribunal Supremo acogió el recurso presentado por parte del Corredor de Bienes Raíces. En lo pertinente a nuestro tema, el Tribunal Supremo establece que:
1. Nuestro Código Civil establece los términos prescriptivos particulares para las diversas acciones, tanto las reales como las personales. En lo pertinente, el Artículo 1864 de nuestro Código Civil dispone que las acciones personales, que no tienen señalado un término especial de prescripción, prescriben a los quince años. De otro lado, el Artículo 1867, en su Inciso (1), establece un término prescriptivo de tres años para el cumplimiento de la obligación de pagar los honorarios, gastos y desembolsos que hayan realizado los jueces, abogados, notarios, peritos, agentes y curiales en el desempeño de sus cargos. El referido plazo comenzará a contarse desde la fecha en que dejaron de prestarse los servicios pactados.
2. La prescripción de un derecho es lo excepcional, en vista de que su ejercicio o conservación es lo normal. (citas omitidas). Como corolario de lo anterior, nuestro ordenamiento jurídico permite la interrupción de los términos prescriptivos. Éstos se entienden interrumpidos cuando el titular del derecho lleva a cabo gestiones que demuestran su interés en reclamar su acreencia. (citas omitidas). Sobre el particular, el Artículo 1873 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5303, dispone que “[l]a prescripción de las acciones se interrumpe por ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.” Una vez el término queda interrumpido, comenzará a computarse nuevamente desde el momento en que se produce el acto interruptor. (Citas omitidas).
3. Para que surta un efecto interruptor, la reclamación extrajudicial debe ser una manifestación inequívoca de quien, amenazado con la pérdida de su derecho, expresa su voluntad de no perderlo. (citas omitidas)
4. Los requisitos para que una reclamación extrajudicial interrumpa un término prescriptivo, a saber, (1) que se realice antes de la consumación del plazo; (2) que se haga por el titular del derecho o acción; (3) que el medio utilizado sea adecuado o idóneo; y (4) que exista identidad entre el derecho reclamado y aquél afectado por la prescripción.
5. El contrato de corretaje es uno de naturaleza sui generis, que a pesar de no estar regulado de forma expresa en nuestro Código Civil, está íntimamente relacionado al contrato de mandato y se rige por las disposiciones del Código Civil relativas a dicho tipo de contrato especial.
6. El contrato de corretaje se ha de regir por las normas establecidas por las partes […] y, en su defecto, como el Código Civil no lo regula en particular, habrá que suplir el vacío legal aplicando las disposiciones generales contenidas en los títulos I y II del libro IV del mismo Código […], los usos y costumbres propios de su naturaleza […] y, en cuanto en cada caso puedan ser oportunas, las reglas que le sean afines de aquellos contratos típicos con los que guarda íntima relación, como el mandato, la comisión mercantil y el arrendamiento de obras y servicios.
7. Dicho contrato ha sido descrito como uno atípico, innominado, principal, consensual y bilateral, a través del cual las partes se imponen obligaciones recíprocas basadas en la prestación de los servicios de corretaje.
8. El contrato de corretaje posee características que le asemejan al contrato de mandato, a la mediación y al arrendamiento de obras y servicios. Sin embargo, también retiene características particulares a su género que procuran una evaluación pormenorizada de las normas que le son de aplicación.
9. El plazo trienal aplicable a los “agentes” puede ser “aplicable a cierto tipo de profesional, que merecen, al menos socialmente, la consideración de agentes (por ejemplo de propiedad inmobiliaria, de publicidad, de patentes y marcas, etc.)
10. Por analogía, el mismo plazo debe ser aplicado a los corredores de bienes raíces, profesionales licenciados en nuestra jurisdicción. Adviértase que en nuestra jurisdicción, el corredor de bienes raíces es un profesional licenciado para ello bajo la Ley de Negocios de Bienes Raíces y Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, 20 L.P.R.A. §3025 et. Seq., la cual revocó la antigua Ley de la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces, Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, 20 L.P.R.A. §3001 et. Seq.
11. Los términos prescriptivos para entablar una acción no son susceptibles de ser fijados por las partes contratantes sino están claramente establecidos en el Código Civil y otras leyes especiales.
12. Tomando en cuenta las influencias que definen nuestro ordenamiento jurídico, somos del criterio que un corredor de bienes raíces --el cual es, ciertamente, una “profesional”-- funge como “agente” del que lo contrata con el propósito de que le pueda vender su propiedad a un tercero…Entendemos que aplicar el plazo prescriptivo de quince años que dispone el Artículo 1864 a esta clase de situaciones, resulta irrazonable. Ello, ciertamente, no ayudaría a facilitar y fomentar las transacciones en el campo de bienes raíces. Concluimos, en consecuencia, que un corredor de bienes raíces es un “agente” a tenor con el Artículo 1867 del Código Civil, y como consecuencia, el término trienal que dispone la referida disposición legal es de aplicación a las acciones dirigidas a reclamar el pago de la comisión o resarcimiento por los servicios prestados por un corredor de bienes raíces en virtud de un contrato de corretaje válido.
Para este servidor resulta gratificante que el análisis que hicimos sobre este tema en nuestro libro haya sido validado por la decisión de nuestro Tribunal Supremo. También, como una grata sorpresa, sentimos una gran satisfacción observar que en su decisión el Tribunal Supremo haya utilizado como recurso nuestro libro.
Antes que el Tribunal Supremo de Puerto Rico emitiera la decisión aquí discutida, recomendamos a todos los profesionales de bienes raíces a ser diligentes y presentar, con la mayor brevedad, cualquier acción para reclamar sus derechos en los casos en que entendieran que haya existido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en su relación contractual. Ahora, ese término está establecido. Tres (3) años es el tiempo que tienen para hacerlo. De lo contrario, lamentablemente, perderán su derecho.
Para este servidor resulta gratificante que el análisis que hicimos sobre este tema en nuestro libro haya sido validado por la decisión de nuestro Tribunal Supremo. También, como una grata sorpresa, sentimos una gran satisfacción observar que en su decisión el Tribunal Supremo haya utilizado como recurso nuestro libro.
Antes que el Tribunal Supremo de Puerto Rico emitiera la decisión aquí discutida, recomendamos a todos los profesionales de bienes raíces a ser diligentes y presentar, con la mayor brevedad, cualquier acción para reclamar sus derechos en los casos en que entendieran que haya existido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en su relación contractual. Ahora, ese término está establecido. Tres (3) años es el tiempo que tienen para hacerlo. De lo contrario, lamentablemente, perderán su derecho.
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