lunes, 3 de octubre de 2011

La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal

En estos días fue aprobada la Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2011, conocida como “La Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”. Cumpliendo con el propósito de este espacio, a continuación brindamos, en forma de preguntas y respuestas, los aspectos más importantes de esta ley.

¿A quién protege esta Ley?

Con su aprobación, se establece como política pública del Gobierno asegurar que todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad.

¿Qué derecho concede la Ley?

Esta ley concede el derecho a todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal.

¿Puede renunciarse este derecho?

El derecho de hogar seguro es irrenunciable
, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo.

¿Existen excepciones donde se entiende renunciado este derecho?

Sí. El derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes circunstancias:

a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida.

b) en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.

c) en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida.

d) en los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código.

e) en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario.

¿Qué protección concede el derecho establecido en esta Ley?

El derecho establecido en esta ley, protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones anteriormente.

¿Cómo aplica esta protección a las personas casadas, a sus hijos y/o herederos?

Esta protección, subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad. En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso.

Y, ¿si la persona no es casada, pero es jefe de familia?

Cuando se trate de persona no casada, pero jefe de familia por razón de depender de ella para su subsistencia, sus ascendientes o descendientes hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, la protección subsistirá después de la muerte de aquélla a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad.

¿Cómo aplica esta Ley en casos de arrendamientos?

Mientras el beneficiario de hogar seguro esté vivo, la renta temporera del hogar por razones de trabajo, estudio, servicio militar o diplomático o por razón de enfermedad de alguno de los miembros de la familia hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, que obligue al individuo o a la familia a relocalizarse temporeramente en otra residencia en o fuera de Puerto Rico, no extingue la protección, siempre que no se adquiera otra propiedad que fuese a constituir su residencia principal en Puerto Rico o en otra jurisdicción.

¿Se pierde este derecho si se vende la propiedad designada como hogar seguro?

En los casos donde se venda la propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro. En estos casos, el dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. La protección económica aquí dispuesta se dirige exclusivamente a dictar las reglas del derecho a hogar seguro y en nada restringe lo dispuesto en las leyes contributivas. En los casos donde posteriormente se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por las disposiciones de la Ley.

¿Cómo se reclama este derecho?

Todo individuo o jefe de familia que adquiera una finca rústica o urbana para establecer y fijar en ella su hogar seguro lo hará hacer constar así en el título de adquisición, debiendo el notario autorizante advertir al adquirente su deber de así hacerlo, de lo cual dará fe, y el Registrador de la Propiedad al inscribir el mismo tomará razón de dichas manifestaciones en el cuerpo de la inscripción, anotando que dicha propiedad ha sido designada como hogar seguro por su propietario, lo que servirá de aviso público.

Y, ¿si la propiedad ya fue adquirida y la transacción inscrita?

En los casos donde la finca estuviere ya inscrita a nombre de dicho individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente.

¿Qué debe indicar la Escritura de Adquisición o el Acta?

Ambos documentos, la escritura de adquisición y el Acta, según sea el caso, deben expresar el uso residencial de la propiedad, y que el propietario no ha designado como tal, ninguna otra propiedad en o fuera de Puerto Rico. Además, en ambos documentos se le advertirá al propietario de las posibles sanciones a las que se expone toda persona que intente o logre inscribir en el Registro más de una propiedad como hogar seguro o que intente o logre la inscripción ilegal del derecho de hogar seguro a favor de otra persona.

¿Qué sucede si la persona ya posee otra propiedad designada como hogar seguro?

En los casos donde la persona ya posea otra propiedad designada como hogar seguro, se reconocerá en el propio documento la existencia de la otra propiedad y que la misma cesará de ser su hogar seguro a partir de ese momento; y además, tendrá la obligación de cancelar en el Registro de la Propiedad la anotación de hogar seguro en la propiedad anterior para que el Registrador haga consignar tal cancelación en nota marginal de la inscripción correspondiente. Tal cancelación se podrá hacer a través del mismo documento de adquisición de la nueva propiedad que tendrá la protección de hogar seguro o a través de un Acta.

¿Puede una persona designar más de una propiedad como hogar seguro?

Ninguna persona podrá designar más de una propiedad como hogar seguro.

¿Existe alguna penalidad por inscribir más de una propiedad como hogar seguro?

Sí. Incurrirá en delito grave de cuarto grado, toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una finca de su propiedad o intente o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro, a la que ésta no tuviere derecho. Además, en los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, ésta no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades objeto de su actuación ilegal.

¿Qué sucede si la propiedad o el derecho a hogar seguro no están inscritos en el Registro de la Propiedad?

El hecho de que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que el derecho a hogar seguro no esté inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, siempre y cuando el derecho sea levantado oportunamente.

De ese ser el caso, ¿cómo se puede reclamar el derecho de hogar seguro?

La solicitud del beneficio de hogar seguro se hará mediante moción que se presentará en el tribunal, dentro del término de treinta (30) días a contar desde la fecha en que se solicita la ejecución de propiedades pertenecientes al demandado para satisfacer una sentencia dictada por un tribunal competente; o a partir del momento en que se solicita un embargo o anotación preventiva o cualquier otro mecanismo preventivo en aseguramiento de sentencia, en contra de las propiedades del demandado.

¿Qué deberá contener la moción?

La moción deberá:

a) ser juramentada por el o los propietarios,

b) incluir la descripción registral de la propiedad que se está protegiendo,

c) dar fe de que el o los propietarios utilizaban dicha propiedad como residencia principal antes del emplazamiento de la demanda por la cual se pide ejecución, y

d) que no han designado como hogar seguro alguna otra propiedad.

Una vez se solicita la protección de hogar seguro ante el Tribunal, ¿qué sucede?

a) La parte que solicita la ejecución tendrá diez (10) días para reaccionar a la solicitud de hogar seguro.

b) de existir controversia el Tribunal podrá citar a una vista evidenciaria, en la cual las partes expondrán sus argumentos y presentarán la evidencia correspondiente para sustentar sus alegaciones.

c) El tribunal dictará resolución dentro del término de quince (15) días, luego de sometida la prueba.

d) Emitida la resolución, la parte perjudicada podrá apelar la misma dentro del término jurisdiccional de quince (15) días.

e) En los casos donde el Tribunal decida que no aplica el derecho a hogar seguro, no se celebrará una venta judicial en relación a dicho inmueble hasta que dicha resolución sea final y firme.

¿Puede darse la venta judicial de una propiedad designada como hogar seguro?

No se hará ninguna venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica, cuando se reclamare u ocupare la misma como hogar seguro, inscrita o no inscrita en el Registro de la Propiedad, a menos que aplique alguna de las excepciones dispuestas en la Ley. Sin embargo, podrá darse la venta por virtud de sentencia o ejecución de una finca urbana o rústica en los casos donde la persona luego de emplazada adquiera una propiedad de mayor valor y ésta pase a ser residencia principal. De ocurrir tal situación, la protección de hogar seguro se extenderá hasta el valor de la propiedad protegida al momento del emplazamiento. De igual forma, si al momento del emplazamiento la persona tenía el dinero protegido, según lo dispuesto en la Ley, la protección será hasta el tope de esa cantidad.

¿Se tienen que cancelar o pagar derechos para la inscripción del derecho de hogar seguro?

No. Toda presentación e inscripción en el registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro estará exenta en su totalidad del pago de cualquier derecho arancelario aplicable, incluyendo sellos y comprobantes.

¿Cuándo entró en vigor la Ley?

Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación y la protección dispuesta será de aplicación prospectiva.

¿Aplica la protección de esta Ley a los casos que ya se han presentado en el Tribunal?

No. A los casos que estén presentados en el Tribunal antes de la vigencia de esta Ley, cuando les sea aplicable, le aplicará la protección de hogar seguro, según lo dispuesto en la Ley Número 87 de 13 de mayo de 1936, según enmendada.

Espero que la información aquí contenida pueda servir de orientación y/o ayuda. De tener cualquier duda o interesar nuestros servicios para inscribir la protección que concede esta ley, pueden contactar a este servidor a través de licrcintron@yahoo.com.

1 comentario:

Anónimo dijo...

Excelente! Todos debemos utilizar esta herramienta para asegurar nuestra mayor inversión.