Luego de un tiempo de ausencia, regresamos para seguir informando a nuestro público sobre asuntos de interés en el campo de la bienes raíces. Esta vez, analizaremos una decisión del Tribunal Supremo de Puerto Rico del año 2010, la cual tiene un efecto directo en los contratos de arrendamiento de apartamentos en condominios. Veamos.
El Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m, establece las reglas que gobiernan el uso de los apartamentos. El inciso (g) del referido artículo, dispone que en el uso y disfrute de cada apartamiento todo titular “observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.”
De primera intención, el artículo antes citado parece imponer responsabilidad al titular de un apartamento por violaciones a las normas del condominio que comentan sus familiares, visitas, empleados o en general, por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título. En otras palabras, que aplica únicamente a violaciones de las reglas de convivencia que dispone el propio Art. 15 de la Ley de Condominios.
Ahora bien, suponga que usted es titular de un apartamento y lo ha alquilado. Imagine que su inquilino(a), una gran persona y buen(a) vecino(a), un día que se puso a lavar ropa, confronta problemas con el desagüe de la lavadora, se desborda el agua, ésta se filtra a otros apartamentos y, como consecuencia, se afectan y ocurren daños en esos apartamentos. Los dueños de los apartamentos afectados, entonces, lo demandan a usted y a su inquilino. ¿Quién responde?; ¿Usted o su inquilino(a)?
Responsabilidad Absoluta del Titular
Esta situación fue evaluada y decidida el año pasado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En el caso de Vázquez v. De Jesús, 2010 TSPR 227, 180 D.P.R. _____ (2010), el Tribunal Supremo determinó que, a tenor con el Art. 15(g) de la Ley de Condominios, aquí citado, el titular del apartamento siempre tendrá que responderle a quien sufre el daño. Dispuso que la responsabilidad impuesta por el Art. 15(g) es objetiva. Esto significa que: (1) se trata de una responsabilidad absoluta de parte del titular del apartamento; (2) no hace diferencia que el daño sea causado por familiares, visitantes, empleados o por las personas que ocupen el apartamento; (3) no hay que probar culpa o negligencia; y (4) la responsabilidad que deriva del artículo es solidaria. Según el Tribunal Supremo, el único remedio que tendrá el titular demandado, será la posibilidad de iniciar una acción de nivelación contra la persona que causó el daño. En otras palabras, entablar una demanda contra su inquilino para recobrar lo que usted, como titular, tenga que pagar a la persona o personas que sufrieron los daños.
Ante esta decisión, ¿qué puede hacer un titular que alquila su apartamento para protegerse?
A tenor con la decisión del Tribunal Supremo, es recomendable que todo titular que alquile su apartamento obtenga un seguro de responsabilidad pública. El costo del seguro, así como la prima que deberá pagarse puede incluirse como parte del canon de arrendamiento. Otra alternativa puede ser que, como parte de los términos y condiciones del contrato de alquiler, se le exija al inquilino que adquiera un seguro por el término del arrendamiento que incluya al titular o dueño del apartamento. A nuestro entender, el defecto que tiene esta alternativa es que el control de la vigencia y pago del seguro no estaría en manos del titular. No obstante, independientemente de quién adquiera el seguro, lo importante es obtenerlo y que su vigencia sea por el término del alquiler.
Responsabilidad de la Junta de Directores de un Condominio
a la luz de la determinación en Vázquez v. De Jesús, supra.
Entre los deberes y facultades que le impone el Art. 38d de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4, a la Junta de Directores se encuentra el “atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. También, tendrá la responsabilidad de cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.
Una de las obligaciones que el Art. 15a de la Ley de Condominios requiere de todo titular es que en caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Dispone, además que el titular deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso. El titular deberá someter esta información dentro del término de treinta (30) días siguientes a la fecha de la transacción.
A tenor con lo antes indicado, y el caso resuelto por el Tribunal Supremo, entendemos que la Junta de Directores tendrá la responsabilidad y/o el deber de: 1) velar y/o requerir que el titular que alquila su apartamento informe el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 2) orientar a los titulares que alquilan sus apartamentos que en sus contratos de alquiler deberán expresar que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, y 3) advertir que el titular tendrá responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen a otros titulares o áreas comunes del condominio.
Responsabilidad del Corredor(a)
de Bienes Raíces
La Ley que Regula la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, en su Art. 31, inciso (8) establece como un acto o práctica proscrita el que un Corredor(a) de Bienes Raíces no suministre a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables. Esto significa que, cuando un Corredor(a) presta sus servicios como intermediario en la venta o alquiler de un apartamento en un condominio, debe tener conocimiento de las disposiciones legales aplicables al régimen de propiedad horizontal.
En la situación que nos ocupa, el Corredor(a) tendrá la responsabilidad de: 1) informar a su cliente, o sea, al dueño del apartamento, sobre la exigencia que impone la Ley de Condominios de incluir en el contrato de arrendamiento una disposición que exprese que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, (esta responsabilidad es mayor cuando es el Corredor(a) quien redacta el contrato de arrendamiento); 2) orientar a su cliente sobre su responsabilidad de informar a la Junta de Directores el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 3) orientar a su cliente sobre su responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen en la comunidad conforme lo ha determinado en el caso de Vázquez v. De Jesús, supra, y 4) informar al cliente sobre la necesidad y conveniencia de adquirir o exigir al arrendatario(a) un seguro de responsabilidad pública que cubra daños a terceras personas y al condominio.
Aunque podemos no estar de acuerdo con lo decido por el Tribunal Supremo, lo cierto es que su determinación es la norma en estos momentos y aplica tanto a los condominios residenciales, como a los comerciales o profesionales, y mixtos. A tales efectos, recomendamos a los titulares de apartamentos, Junta de Directores y Corredores de Bienes Raíces, que tomen conocimiento de este asunto y establezcan las medidas necesarias para proteger los intereses de todas las partes.
El Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m, establece las reglas que gobiernan el uso de los apartamentos. El inciso (g) del referido artículo, dispone que en el uso y disfrute de cada apartamiento todo titular “observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.”
De primera intención, el artículo antes citado parece imponer responsabilidad al titular de un apartamento por violaciones a las normas del condominio que comentan sus familiares, visitas, empleados o en general, por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título. En otras palabras, que aplica únicamente a violaciones de las reglas de convivencia que dispone el propio Art. 15 de la Ley de Condominios.
Ahora bien, suponga que usted es titular de un apartamento y lo ha alquilado. Imagine que su inquilino(a), una gran persona y buen(a) vecino(a), un día que se puso a lavar ropa, confronta problemas con el desagüe de la lavadora, se desborda el agua, ésta se filtra a otros apartamentos y, como consecuencia, se afectan y ocurren daños en esos apartamentos. Los dueños de los apartamentos afectados, entonces, lo demandan a usted y a su inquilino. ¿Quién responde?; ¿Usted o su inquilino(a)?
Responsabilidad Absoluta del Titular
Esta situación fue evaluada y decidida el año pasado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico. En el caso de Vázquez v. De Jesús, 2010 TSPR 227, 180 D.P.R. _____ (2010), el Tribunal Supremo determinó que, a tenor con el Art. 15(g) de la Ley de Condominios, aquí citado, el titular del apartamento siempre tendrá que responderle a quien sufre el daño. Dispuso que la responsabilidad impuesta por el Art. 15(g) es objetiva. Esto significa que: (1) se trata de una responsabilidad absoluta de parte del titular del apartamento; (2) no hace diferencia que el daño sea causado por familiares, visitantes, empleados o por las personas que ocupen el apartamento; (3) no hay que probar culpa o negligencia; y (4) la responsabilidad que deriva del artículo es solidaria. Según el Tribunal Supremo, el único remedio que tendrá el titular demandado, será la posibilidad de iniciar una acción de nivelación contra la persona que causó el daño. En otras palabras, entablar una demanda contra su inquilino para recobrar lo que usted, como titular, tenga que pagar a la persona o personas que sufrieron los daños.
Ante esta decisión, ¿qué puede hacer un titular que alquila su apartamento para protegerse?
A tenor con la decisión del Tribunal Supremo, es recomendable que todo titular que alquile su apartamento obtenga un seguro de responsabilidad pública. El costo del seguro, así como la prima que deberá pagarse puede incluirse como parte del canon de arrendamiento. Otra alternativa puede ser que, como parte de los términos y condiciones del contrato de alquiler, se le exija al inquilino que adquiera un seguro por el término del arrendamiento que incluya al titular o dueño del apartamento. A nuestro entender, el defecto que tiene esta alternativa es que el control de la vigencia y pago del seguro no estaría en manos del titular. No obstante, independientemente de quién adquiera el seguro, lo importante es obtenerlo y que su vigencia sea por el término del alquiler.
Responsabilidad de la Junta de Directores de un Condominio
a la luz de la determinación en Vázquez v. De Jesús, supra.
Entre los deberes y facultades que le impone el Art. 38d de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4, a la Junta de Directores se encuentra el “atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. También, tendrá la responsabilidad de cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.
Una de las obligaciones que el Art. 15a de la Ley de Condominios requiere de todo titular es que en caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Dispone, además que el titular deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso. El titular deberá someter esta información dentro del término de treinta (30) días siguientes a la fecha de la transacción.
A tenor con lo antes indicado, y el caso resuelto por el Tribunal Supremo, entendemos que la Junta de Directores tendrá la responsabilidad y/o el deber de: 1) velar y/o requerir que el titular que alquila su apartamento informe el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 2) orientar a los titulares que alquilan sus apartamentos que en sus contratos de alquiler deberán expresar que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, y 3) advertir que el titular tendrá responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen a otros titulares o áreas comunes del condominio.
Responsabilidad del Corredor(a)
de Bienes Raíces
La Ley que Regula la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, en su Art. 31, inciso (8) establece como un acto o práctica proscrita el que un Corredor(a) de Bienes Raíces no suministre a las partes, al momento de consumarse una transacción de bienes raíces, toda la información necesaria para la misma y todos los documentos que exigen las leyes y los reglamentos aplicables. Esto significa que, cuando un Corredor(a) presta sus servicios como intermediario en la venta o alquiler de un apartamento en un condominio, debe tener conocimiento de las disposiciones legales aplicables al régimen de propiedad horizontal.
En la situación que nos ocupa, el Corredor(a) tendrá la responsabilidad de: 1) informar a su cliente, o sea, al dueño del apartamento, sobre la exigencia que impone la Ley de Condominios de incluir en el contrato de arrendamiento una disposición que exprese que el arrendatario(a) conoce y observará los preceptos de la Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, (esta responsabilidad es mayor cuando es el Corredor(a) quien redacta el contrato de arrendamiento); 2) orientar a su cliente sobre su responsabilidad de informar a la Junta de Directores el nombre, apellidos, datos generales y dirección del arrendatario dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato de arrendamiento; 3) orientar a su cliente sobre su responsabilidad absoluta por los actos de las personas que ocupen su apartamento y los daños que éstos ocasionen en la comunidad conforme lo ha determinado en el caso de Vázquez v. De Jesús, supra, y 4) informar al cliente sobre la necesidad y conveniencia de adquirir o exigir al arrendatario(a) un seguro de responsabilidad pública que cubra daños a terceras personas y al condominio.
Aunque podemos no estar de acuerdo con lo decido por el Tribunal Supremo, lo cierto es que su determinación es la norma en estos momentos y aplica tanto a los condominios residenciales, como a los comerciales o profesionales, y mixtos. A tales efectos, recomendamos a los titulares de apartamentos, Junta de Directores y Corredores de Bienes Raíces, que tomen conocimiento de este asunto y establezcan las medidas necesarias para proteger los intereses de todas las partes.
Para asesoría y contratación de nuestros servicios, nos puede llamar a los teléfonos que aparecen en nuestro blog. Con mucho gusto le atenderemos!
No hay comentarios:
Publicar un comentario