viernes, 26 de octubre de 2012


EL  AGENTE ADMINISTRADOR DE UN CONDOMINIO: EMPLEADO O MANDATARIO?
 
El 14 de junio de 2012, Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) entró a decidir dos (2) casos donde analiza y discute la figura del Agente Administrador de un edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal o Ley de Condominios. En tales casos, el TSPR atendió la siguiente controversia: ¿Es el agente administrador de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal un mandatario del Consejo de Titulares? A los efectos, entendió que “[e]stos recursos consolidados nos brindan la oportunidad de examinar esa relación en toda su complejidad y, en particular, la interacción que en ella se da entre los contratos de mandato, trabajo y arrendamiento de servicios”.

Primer Caso:

Jorge Colón Ortiz v. Asociación de Condómines Borinquen Towers I, Junta de Directores del Condominio Borinquen Towers

Resumen de Hechos: El Sr. Jorge Colón Ortiz, en adelante denominado como el Administrador, firmó un contrato como Administrador del Condominio Borinquen Towers I, por ciertas horas y ciertos días. En el desempeño de su trabajo, el Administrador, sufrió un accidente y se reportó al Fondo del Seguro de Estado (FSE). Mientras se encontraba bajo tratamiento en el FSE, su contrato fue cancelado por el Consejo de Titulares del Condominio (CT) donde trabajaba. El Administrador demanda al Condominio. Alegó despido injustificado y violación de reserva de su puesto mientras se encontraba reportado al FSE.

El Tribunal de Primera Instancia (TPI) falló a su favor entendiendo que entre el Administrador y el CT existía una relación obrero-patronal. Ordenó al CT a pagar una suma de $187,677.65 por concepto de mesada ($4,038.45), licencia de vacaciones y enfermedad ($15,639.20), salarios dejados de percibir entre agosto 2000 a febero 2009 ($153,000.00) y daños ($15,000.00), así como $10,000 en honorarios de abogados.

El CT presentó una apelación ante el Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico (TA). El TA concluyó: “que el agente administrador es un mandatario, pues la Ley de Condominios autoriza su destitución en cualquier momento por la sola voluntad del Consejo de Titulares e impone al administrador el deber de rendir cuentas al final de su gestión. Resolvió entonces que la legislación protectora del trabajo no aplica al agente administrador y revocó al Tribunal de Primera Instancia.”

Segundo Caso:

Consejo de Titulares y/o Junta de Directores de la Asociación de Condómines del Condominio Playa Dorada v. Yolanda Candelario

La Sra. Candelario firmó contrato como Administradora del Condominio Playa Dorada. Según fue admitido por el condominio, la señora Candelario nunca fue objeto de amonestación, recibía un salario de $1,125 quincenales, del cual se le deducían seguro social y contribuciones, tenía derecho a 15 días por concepto de vacaciones y 15 días por licencia de enfermedad, así como un bono de navidad equivalente al 2% de su salario, hasta un máximo de $200. En una asamblea celebrada el 14 de noviembre de 2004, el Consejo de Titulares, sin ofrecer explicaciones, destituyó a la señora Candelario de su cargo. En esa misma reunión, se eligió una nueva Junta de Directores que tomó posesión pocos días después. En ausencia de su Presidente, quien se encontraba fuera del país, la Junta saliente se reunió y tomó “la decisión de autorizar pagos por concepto de mesada, vacaciones, bono y salario a favor de la demandada”. Estas decisiones de la Junta saliente “fueron acorde con la práctica existente en el Condominio para la toma de posesión de una nueva Junta y la entrega de los asuntos administrativos a ésta”. El total de los pagos emitidos fue de $10,294.98. El 4 de enero de 2005, la nueva Junta de Directores demandó a la señora Candelario en cobro de dinero, por la cantidad de $10,412.50. En apoyo a esa demanda, los peticionarios adelantaron varios argumentos. En primer lugar, adujeron que el desembolso autorizado por la Junta saliente era ilegal pues la señora Candelario “no tenía derecho a los beneficios provistos a los obreros”.

El Tribunal de Primera Instancia (TPI) declaró sin lugar la demanda, manifestando que “quedó plenamente convencido […] de que la relación entre la parte demandante y su administradora se basó a lo largo de los años en que se dio dicha relación, en una de empleada-patrono”.

El Condominio presentó una apelación de la Sentencia emitida por el TPI ante el Tribunal de Apelaciones (TA). El TA concluyó que la señora Candelario no era empleada sino contratista del condominio, por lo cual estaba excluida de las protecciones de la Ley Núm. 80. De igual forma, resolvió que la Junta saliente actuó ultra vires al emitir cheques por una cantidad mayor a $5,000 sin la autorización del Consejo de Titulares.

Decisión del TSPR:   

A.          Resumen de Fundamentos

      Más allá de lo indicado, como nos explica el profesor Michel Godreau, “[s]obre este importante funcionario no es mucho lo que se dice en la Ley”. Tampoco habíamos tenido, hasta ahora, la oportunidad de analizar la figura del agente administrador y su relación con el condominio, particularmente con el Consejo de Titulares. Los peticionarios en los casos consolidados nos solicitan que concluyamos que ellos son empleados del condominio protegidos por las leyes del trabajo. Por su parte, los condominios recurridos nos invitan a identificar al agente administrador como un mandatario del condominio, excluido de las leyes laborales.
 
         El consenso entre los tratadistas españoles es caracterizar la relación entre el agente administrador y el condominio, como una relación mandante-mandatario, con lo cual coincide la jurisprudencia de ese país. En nuestra jurisdicción, Godreau y Hernández Denton opinan lo mismo. Coincidimos con su conclusión.
 
         De lo anterior podemos concluir, primeramente, que la relación entre la persona escogida y la comunidad de residentes es pertinente a la caracterización de la relación contractual entre el administrador y el condominio. Si la persona contratada es un tercero ajeno a la comunidad, ya sea una compañía dedicada a ofrecer servicios de administración o una persona natural que se dedica a ofrecer dichos servicios a más de un condominio, estaremos ante un mandatario y la relación será gobernada por la figura del contrato de mandato o, si las partes así lo han convenido, por un contrato mixto. Igual conclusión se requiere en el supuesto del tercero que dedica su tiempo exclusivamente a la administración de un condominio. En vista de lo anterior, resolvemos que cuando se trate de un “agente administrador” en el régimen de propiedad horizontal, éste será considerado un mandatario sujeto a las disposiciones pertinentes del Código Civil, según atemperadas por la Ley de Condominios.
 
         Nuestra Ley de Condominios visualiza al administrador como parte de la dirección de la comunidad y reconoce, en su artículo 38, que entre la Junta de Directores, el Presidente, el Secretario, el Tesorero y el agente administrador, hay una relación particular. Esto es producto del entendimiento de que estos cargos, particularmente los del Presidente y el de agente administrador, son los principales órganos de gestión interna de un condominio. En efecto, la doctrina vincula, constantemente, la figura del administrador con la del Presidente y, más todavía, con la del Secretario.
 
         Nuestra Ley de Condominios calla sobre las funciones del agente administrador, pero establece claramente que el Consejo de Titulares lo removerá “por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto”. El Consejo de Titulares también puede prescindir del agente administrador negándose a renovar el contrato anual. Esta facultad para remover libremente al agente administrador es uno de los elementos que según la doctrina sirven para demostrar que el administrador es, en efecto, un mandatario, pues a éste también se le puede revocar su mandato de manera unilateral y sin necesidad de justificación. 
 
         La exigencia de justa causa para la remoción del agente administrador únicamente aplica a la Junta de Directores, no al Consejo de Titulares, cuyo poder de remoción es absoluto y unilateral, aunque el Reglamento del condominio puede limitar esta autoridad. Por tanto, en Puerto Rico, cuando se remueve a un “agente administrador”, no habrá indemnización más allá del rembolso que le corresponde, como mandatario, por los gastos incurridos. Ahora bien, si el contrato entre el condominio y el administrador-mandatario incluye beneficios como vacaciones, bono de navidad y otros, y éstos han sido acumulados o son debidos, el condominio deberá efectuar dichos pagos. La doctrina de pacta sunt servanda así lo exige.

 B.          Sentencia:       

Conforme a los Fundamentos antes expuestos, el TSPR modificó la sentencia dictada por el TA en el caso de la Sra. Candelario a los efectos de que procede la acción en cobro de dinero por la cantidad pagada en concepto de la mesada, más no las sumas pagadas por concepto de vacaciones, enfermedad y bono de navidad. Además, confirmamó la decisión del TA en el caso del Sr. Colón Ortiz.
 
Juez PonenteJuez Asociada Hon. Liana Fiol Mata
 
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Los casos antes resumidos son de suma importancia por dos razones: Primero: Aclara el tipo de relación que existe entre el Agente Administrador y el Consejo de Titulares del Condominio que contrata sus servicios. Segundo: Establece la importancia que tiene la redacción y firma de un contrato de servicios que recoja de forma adecuada los términos y condiciones que regirán la relación entre las partes.
 
Les invito a leer los casos aquí discutios. Los pueden acceder en el portal de Internet de la Rama Judicial de Puerto Rico - Opiniones Año 2012 - 2012 TSPR102.