Pienso que sería de utilidad discutir en este medio algunas resoluciones del DACO que nos ilustren la tendencia de dicha agencia al momento de resolver querellas presentadas contra los corredores y/o empresas de bienes raíces. Ello, es de suma importancia ya que el DACO está facultado por la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, para supervisar tanto el negocio de bienes raíces en Puerto Rico como la venta en Puerto Rico de bienes ubicados fuera de esta jurisdicción (20 L.P.R.A sec. 3046). La Ley, específicamente, le concedió a DACO la facultad de realizar investigaciones y adjudicar querellas sobre transacciones de propiedades localizadas en o fuera de Puerto Rico al incurrir en cualquiera de los actos o prácticas proscritas establecidas en la misma. [20 L.P.R.A. sec. 3046(a)]. Por tal razón, como norma general, sus resoluciones gozan de la deferencia de los tribunales apelativos. No obstante, hacemos la salvedad que las determinaciones de la agencia no son finales y firmes hasta tanto se cumplan los términos establecidos en ley para solicitar la revisión de las mismas.
Con ello en mente, nuestra discusión de algunas de las resoluciones del DACO en materia de bienes raíces, va encaminada a presentarles aquello que creemos es la tendencia de la agencia y no la normativa establecida por el Tribunal Supremo de Puerto Rico.
A base de nuestra experiencia, el mayor motivo por el cual se presentan querellas contra Corredores(as) y/o Empresas de Bienes Raíces en el DACO es por haber retenido indebidamente el depósito dado por el prospecto comprador como parte del contrato de opción. Como deben saber, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso de Vélez López v. Izquierdo Stella, 2004 TSPR 092, estableció que el pacto para retener el depósito dado por un prospecto comprador, en las transacciones en que media un corredor de bienes raíces, no es contrario a la ley per se, y que esto puede estipularse siempre que se provea que para ello debe mediar culpa del comprador en la no realización de la transacción.
Ahora bien, en su decisión el Tribunal Supremo, por entender que la retención del depósito fue contraria a derecho y por lo tanto, nula, no entra a discutir qué actos constituyen o pueden considerarse como culpa del comprador para así proceder a la retención del depósito.
Para intentar abordar esta problemática y evitar a nuestros clientes Corredores(as) de Bienes Raíces posibles controversias en cuanto a este asunto, hemos recomendado que en sus contratos de opción incluyan una cláusula que especifique qué tipo de actos por parte del comprador constituyen culpa, por parte de éste, si no se lleva a cabo la transacción y como consecuencia poder retenerle su depósito. Entre éstos actos hemos recomendado incluir:
1. No entregar todos los documentos requeridos por la institución bancaria para procesar el préstamo hipotecario;
2. No originar el préstamo para la compra de la propiedad dentro del término que se haya pactado en el contrato;
3. No cumplir con cualquiera de las disposiciones pactadas en el contrato con el fin de no viabilizar la transacción;
4. Proveer información falsa sobre su condición financiera o económica con el propósito de no llevar a cabo la transacción.
No obstante lo antes indicado, debo aclarar que las razones que se pueden considerar como culpa del comprador para que no se llevara a cabo la transacción de bienes raíces y, por ende, retener su depósito podrían variar caso a caso. Y ahí es que debemos prestar atención a la tendencia de las resoluciones del DACO al adjudicar qué es lo que considera o constituye culpa del comprador.
Como ejemplo de ello, pasemos a discutir una resolución del DACO, Oficina Regional de Bayamón, emitida el 26 de noviembre de 2007, en la cual adjudica una querella a favor de una Corporación que reclamó la retención indebida de un depósito por parte del Corredor de Bienes Raíces. Veamos.
El 28 de septiembre de 2005, la parte querellante N&H, S.E., otorgó un Contrato de Opción de Compraventa con ERG Group, Inc., propietaria y vendedora de la propiedad localizada en la calle Aldea #1368, esquina calle Primavera, Santurce, Puerto Rico. Para la venta de su propiedad, ERG Group, Inc., contrató los servicios del querellado, Juan Medina Goytía, Corredor de Bienes Raíces.
El plazo pactado para que la querellante ejerciera su derecho de opción fue cuarenta y cinco (45) días, contados a partir del otorgamiento del contrato. Dicho término vencía el 12 de octubre de 2005. El precio de compraventa pactado fue $375,000.00, de los cuales la parte querellante depositó la suma de $18,750.00, equivalente al 5% del precio de compraventa, en concepto de opción. La diferencia sería pagada al otorgar la escritura de compraventa. Según la resolución del DACO, la propiedad opcionada era para uso y disfrute de la parte querellante.
El párrafo número dos (2) de la parte del contrato titulada “Opción” establece que la compradora perdería la suma depositada si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción. La compraventa en este caso estaba condicionada a que la querellante obtuviera un préstamo hipotecario. A tales efectos, el párrafo tres (3) de la “Opción” disponía que:
"---TRES: De estar este contrato condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario por la parte compradora, aplican las siguientes cláusulas:
A) La parte compradora manifiesta que la información que suministrará en la Solicitud de Cualificación bancaria será cierta y fidedigna, tanto en su crédito como sus ingresos y verificación de depósito y acepta que si el préstamo fuese denegado por información incorrecta u omisión de informar, esto le dará derecho a la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía a retener el dinero depositado como opción, como penalidad por el incumplimiento de este contrato y quedará sin efecto el término de esta opción.
B) Si la parte compradora contribuye a la no obtención del préstamo hipotecario, no cumpliendo con los requisitos exigidos por la entidad financiera, durante el término de esta opción, perderá la suma pactada como opción de compraventa y autoriza a Juan Medina Goytía entregar la uma pactada a la parte vendedora luego de descontados los gastos de financiamiento.
C) Si la parte compradora no pudiese conseguir el financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad, sin haber contribuido bajo ninguna circunstancia en la no obtención del préstamo, la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía acuerdan devolverle a la parte compradora la suma depositada como opción de compraventa, descontando, si aplicara, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación de la propiedad, estudio de título, plano de mensura e informe crédito de la parte compradora. Descontará, además, la cantidad de – 0 – para cubrir los gastos generales de N/A. Las partes autorizan a Juan Medina Goytía para que desembolse directamente el dinero depositado como opción a la institución financiera los gastos incurridos por ésta."
El 21 de octubre de 2005, el señor Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, notificó al señor Isaac Menda, socio gestor de la parte querellante, que la solicitud de financiamiento comercial para la compra de la propiedad había sido denegada por el Comité de Crédito de dicho banco. La solicitante del financiamiento fue la querellante, N & H, SE. Mediante comunicación escrita de fecha 26 de octubre de 2005, dentro del plazo estipulado para ejercer la opción, el señor Menda informó a la vendedora de la propiedad la denegatoria del préstamo hipotecario y le solicitó la devolución del depósito de $18,750.00 pagado.
Mediante comunicación escrita de fecha 18 de noviembre de 2005, dirigida al señor Menda, el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado del querellado, solicitó a la parte querellante que “evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo”, como condición adicional para que el querellado le devolviera el depósito pagado. Específicamente, el licenciado Medina Zurinaga solicitó de la querellante, por conducto del señor Menda, la “evidencia documental pertinente”, indicándole, además, que mientras no “evidencie satisfactoriamente” que el señor Menda no contribuyó a la denegatoria del préstamo, el querellado estaba impedido de devolverle el depósito. Acompañó a su carta un formulario para que el querellante autorizara a dicho abogado a solicitar al banco los documentos de la solicitud de préstamo.
El 16 de marzo de 2006 la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante el DACO. En la misma, dicha parte solicitó del querellado la devolución de la suma de $18,750.00 depositada por concepto de opción para la compra de la propiedad. El 18 de abril de 2006 la parte querellada presentó una “Moción de Desestimación” de la presente querella alegando que este Departamento carece de jurisdicción sobre la materia en controversia y que el querellante no es un “consumidor” para fines de la Ley Orgánica de este Departamento, Ley Núm. 5, supra, ni la Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, por tratarse de una sociedad especial, además de que el financiamiento solicitado por la querellante para adquirir la propiedad fue uno de naturaleza comercial.
El 16 de mayo de 2006 la parte querellante presentó ante el DACO un escrito titulado “Réplica a Moción de Desistimiento”. Alegó que dicha parte era un consumidor a los fines de la Ley Núm. 5 y el Reglamento antes mencionados toda vez que se trata de una asociación o entidad que adquirió un producto o servicio como destinatario final. Alegó, además, que la jurisdicción del Departamento estaba predicada bajo las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, que faculta a este Departamento a supervisar y/o fiscalizar el negocio de bienes raíces y la venta de bienes raíces en o fuera de Puerto Rico, y que “por ser el acreedor un comerciante tiene que necesariamente ser un préstamo comercial pero ello no desvirtúa el hecho fundamental que dicho comerciante es el destinatario final de la compra del inmueble ya que no se dedica al negocio de compraventa de inmuebles.”
El 28 de septiembre de 2006 se celebró la vista administrativa, la cual, con la anuencia de las partes y sus abogados, se limitó al testimonio del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, quien compareció a solicitud del querellado. La continuación de la vista administrativa se señaló en sala para el 6 de diciembre de 2006, a la 1:00 de la tarde, también con la anuencia de las partes y sus abogados. Dicha continuación de vista fue posteriormente reseñalada, y luego dejada sin efecto por el Departamento. El señor Meléndez Valentín fue la persona a cargo de la solicitud de financiamiento de la parte querellante y quien evaluó la misma.
El señor Meléndez Valentín declaró bajo juramento sobre sus funciones en Westernbank y sobre su conocimiento personal de los hechos de la presente querella. Durante el interrogatorio directo realizado por la licenciada Rivera Benítez, abogada del querellado, dicho testigo declaró que se desempeña como Oficial de Crédito y promotor de negocios del banco, así como “underwriter”, aprobando y denegando las solicitudes de préstamos comerciales, además de que da seguimiento a las solicitudes de préstamo y realiza análisis de crédito. Conforme a la Resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que los elementos que utiliza para aprobar un préstamo comercial son: (1) tasación de la propiedad; (2) estados financieros del solicitante, y (3) el contrato de opción de compraventa. Demostró, además, que la razón por la cual denegó la solicitud de préstamo de la querellante fue que no tenía capacidad de repago y que el proceso de evaluación previo a la denegación de la solicitud de préstamo de la querellante fue el siguiente:
a) Llenar la solicitud de crédito.
b) Análizar la solicitud y los documentos sometidos con la misma.
c) Verificar precio de compraventa de la propiedad que se interesa adquirir.
d) Determinar la cantidad a pagar por concepto de pronto.
e) Determinar la cantidad a financiar.
f) Determinar la capacidad de pago de la solicitante utilizando el último estado financiero de ésta.
g) El uso a que va a ser destinada la propiedad. En el presente caso, la propiedad iba a ser para uso del querellante, por lo que la posibilidad de reinversión no se tomó en consideración para el análisis de aprobación del financiamiento solicitado.
h) Determinar la cantidad disponible para repago, tomando en consideración el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados.
i) Verificar las deudas y obligaciones de la querellante y determinar si exceden o no la cantidad de dinero disponible para repago del préstamo.
Según la resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que la cantidad disponible para repago, luego de considerar el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados, asciende a $1,247,000.00 anual, aproximadamente, y que las deudas y obligaciones de la parte querellante ascienden a $1,577,000.00 anuales, aproximadamente. El ingreso neto de la parte querellante no era suficiente para el repago del financiamiento solicitado.
Luego de varios trámites procesales y mociones presentadas por las partes, el DACO emitió la resolución adjudicando la querella. No obstante, antes de considerar los méritos de la misma, entró a dilucidar si tenía jurisdicción para ello dado el argumento de la parte querellada alegando que el querellante era un comerciante y no un consumidor. Al respecto el DACO dispuso:
“El artículo 3 de la Ley Núm. 5, supra, establece como propósito primordial de este Departamento el de “vindicar e implementar [sic] los derechos del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias; así como el establecimiento y fiscalización de un control de precios sobre los artículos y servicios de uso y consumo.” 3 LPRA § 341b.
El artículo 6, inciso (c) de dicha ley faculta a este Departamento a “atender, investigar y resolver las quejas y querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía.” Asimismo, el inciso (d) del referido artículo faculta a este Departamento a “poner en vigor, implementar [sic] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho.” 3 LPRA § 341e(c) y (d).
La citada ley le otorga poderes cuasijudiciales a este Departamento al crear una división para adjudicar querellas, cuyo propósito es “recibir, ventilar y adjudicar las querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado.” Artículo 9, Ley Núm. 5, supra, 31 LPRA § 341h.
Por su parte, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm. 6219, con fecha de vigencia 19 de noviembre de 2000, define el término “consumidor” como “toda persona natural que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultado para presentar su reclamación en el Departamento.” Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos.
Conforme las disposiciones antes citadas, somos del criterio que la parte querellante es un consumidor para propósitos de este Departamento.” (Énfasis nuestro)
Con relación a la controversia relacionada con la retención del depósito por parte del querellado, la Agencia dispuso:
“En el presente caso, nos corresponde determinar si la parte querellada incurrió en una práctica proscrita por la Ley Núm. 10, supra, y si procede la devolución del depósito pagado por la parte querellante. Específicamente, la controversia gira en torno a las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante y si las mismas justifican la devolución del depósito pagado por ésta como opción para la compraventa de la propiedad, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de opción suscrito entre la querellante y la vendedora de la propiedad, a través del querellado. Veamos.
El Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, prohíbe a un corredor o vendedor de bienes raíces, así como a toda persona sujeta a las disposiciones de dicha ley, incurrir en los siguientes actos o prácticas que allí se proscriben, a saber:
(2) Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes.
[...]
(11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. Artículo 31(a)(2) y (11), supra. (Énfasis nuestro.)
El contrato de opción en el presente caso dispone que la vendedora o el corredor de bienes raíces confiscaría el depósito pagado por la compradora:
(1) si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción;
(2) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debe a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o
(3) si la compradora contribuye a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
De otra parte, el contrato de opción establece que el depósito sería devuelto a la compradora si ésta no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario.
En el presente caso, Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, fue la persona que directamente trabajó con la solicitud de financiamiento de la querellante y realizó el análisis correspondiente a fin de determinar su aprobación. La parte querellada solicitó la citación del señor Meléndez Valentín a la vista administrativa de este caso, lo cual fue concedido por esta agencia.
El testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testimonio que nos merece absoluta credibilidad, claramente demostró que las razones que tuvo el banco para denegar la solicitud de financiamiento de la parte querellante fue la falta de capacidad de la querellante para repagar el préstamo, ya que sus deudas y obligaciones excedían la cantidad disponible para repago. A preguntas de la representación legal de la parte querellada durante su interrogatorio directo, el señor Meléndez Valentín explicó detalladamente el método y los criterios utilizados para evaluar la solicitud de financiamiento de la parte querellante, y cómo el banco llegó a su determinación final de denegar la misma.
La prueba practicada demostró que la denegatoria del financiamiento solicitado por la querellante en este caso no se debió a la culpa de ésta, sino a su falta de capacidad para repagar el préstamo, lo que, conforme el párrafo 3(c) del contrato de opción, constituye justa causa para la devolución de los $18,750.00 depositados por la querellante por concepto de opción.
…
…
Conforme la prueba que obra en autos y el testimonio bajo juramento del oficial bancario a cargo de la solicitud de financiamiento de la querellante, consideramos que el querellado incurrió en una práctica proscrita en los incisos dos (2) y once (11) del Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, al retener indebidamente el depósito pagado por la querellante luego de que ésta le notificara, a través de uno de sus socios y dentro del plazo de la opción, que el financiamiento le había sido denegado por falta de capacidad de repago del mismo, esto es, por circunstancias no atribuibles a la culpa de la querellante. La compradora en este caso no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario, cumpliendose así la condición establecida en el párrafo 3(c) del contrato de opción para la devolución íntegra del depósito a la
querellante.”
El DACO declaró CON LUGAR la querella presentada por la parte Querellante y en su consecuencia ordenó A LA PARTE QUERELLADA, JUAN MEDINA GOYTIA, que en el plazo de VEINTE (20) DIAS, contados a partir de la notificación de la presente resolución, reembolsara a la parte querellante, N&H, S.E., la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($18,750.00), deduciendo, si aplica, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación, estudio de título, plano de mensura e informe de crédito de la querellante.
En el presente caso, entendemos que el DACO erró al determinar que tenía jurisdicción para entender en esta controversia ya que opinamos que la parte querellante no es un consumidor a tenor con las disposiciones reglamentarias y jurisprudencia aplicable. No obstante, eso podría ser tema para otra ocasión.
Lo que sí queremos es llamar su atención para que observen la tendencia de la agencia en cuanto a qué constituye o no justa causa para retener un depósito. A tales efectos, observen que el contrato de opción preparado por el Corredor era bastante detallado en cuanto a las obligaciones del comprador si para adquirir la propiedad requería obtener financiamiento. También era específico en las razones por las cuales se podría confiscar el depósito. Entre ellas se econtraban: a) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debía a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o b) si la compradora contribuía a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
Al analizar la resolución, entendemos que el abogado del Corredor de Bienes Raíces hizo lo propio al intentar probar que la denegatoria del banco al financiamiento fue por culpa del comprador. Sin embargo, vemos como dicha estrategia legal no tuvo efecto ya que el funcionario de la institución financiera que procesó la solicitud del financiamiento, claramente indicó que el mismo fue denegado por falta de capacidad de pago del querellante.
Con ello en mente, nuestra discusión de algunas de las resoluciones del DACO en materia de bienes raíces, va encaminada a presentarles aquello que creemos es la tendencia de la agencia y no la normativa establecida por el Tribunal Supremo de Puerto Rico.
A base de nuestra experiencia, el mayor motivo por el cual se presentan querellas contra Corredores(as) y/o Empresas de Bienes Raíces en el DACO es por haber retenido indebidamente el depósito dado por el prospecto comprador como parte del contrato de opción. Como deben saber, el Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el caso de Vélez López v. Izquierdo Stella, 2004 TSPR 092, estableció que el pacto para retener el depósito dado por un prospecto comprador, en las transacciones en que media un corredor de bienes raíces, no es contrario a la ley per se, y que esto puede estipularse siempre que se provea que para ello debe mediar culpa del comprador en la no realización de la transacción.
Ahora bien, en su decisión el Tribunal Supremo, por entender que la retención del depósito fue contraria a derecho y por lo tanto, nula, no entra a discutir qué actos constituyen o pueden considerarse como culpa del comprador para así proceder a la retención del depósito.
Para intentar abordar esta problemática y evitar a nuestros clientes Corredores(as) de Bienes Raíces posibles controversias en cuanto a este asunto, hemos recomendado que en sus contratos de opción incluyan una cláusula que especifique qué tipo de actos por parte del comprador constituyen culpa, por parte de éste, si no se lleva a cabo la transacción y como consecuencia poder retenerle su depósito. Entre éstos actos hemos recomendado incluir:
1. No entregar todos los documentos requeridos por la institución bancaria para procesar el préstamo hipotecario;
2. No originar el préstamo para la compra de la propiedad dentro del término que se haya pactado en el contrato;
3. No cumplir con cualquiera de las disposiciones pactadas en el contrato con el fin de no viabilizar la transacción;
4. Proveer información falsa sobre su condición financiera o económica con el propósito de no llevar a cabo la transacción.
No obstante lo antes indicado, debo aclarar que las razones que se pueden considerar como culpa del comprador para que no se llevara a cabo la transacción de bienes raíces y, por ende, retener su depósito podrían variar caso a caso. Y ahí es que debemos prestar atención a la tendencia de las resoluciones del DACO al adjudicar qué es lo que considera o constituye culpa del comprador.
Como ejemplo de ello, pasemos a discutir una resolución del DACO, Oficina Regional de Bayamón, emitida el 26 de noviembre de 2007, en la cual adjudica una querella a favor de una Corporación que reclamó la retención indebida de un depósito por parte del Corredor de Bienes Raíces. Veamos.
El 28 de septiembre de 2005, la parte querellante N&H, S.E., otorgó un Contrato de Opción de Compraventa con ERG Group, Inc., propietaria y vendedora de la propiedad localizada en la calle Aldea #1368, esquina calle Primavera, Santurce, Puerto Rico. Para la venta de su propiedad, ERG Group, Inc., contrató los servicios del querellado, Juan Medina Goytía, Corredor de Bienes Raíces.
El plazo pactado para que la querellante ejerciera su derecho de opción fue cuarenta y cinco (45) días, contados a partir del otorgamiento del contrato. Dicho término vencía el 12 de octubre de 2005. El precio de compraventa pactado fue $375,000.00, de los cuales la parte querellante depositó la suma de $18,750.00, equivalente al 5% del precio de compraventa, en concepto de opción. La diferencia sería pagada al otorgar la escritura de compraventa. Según la resolución del DACO, la propiedad opcionada era para uso y disfrute de la parte querellante.
El párrafo número dos (2) de la parte del contrato titulada “Opción” establece que la compradora perdería la suma depositada si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción. La compraventa en este caso estaba condicionada a que la querellante obtuviera un préstamo hipotecario. A tales efectos, el párrafo tres (3) de la “Opción” disponía que:
"---TRES: De estar este contrato condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario por la parte compradora, aplican las siguientes cláusulas:
A) La parte compradora manifiesta que la información que suministrará en la Solicitud de Cualificación bancaria será cierta y fidedigna, tanto en su crédito como sus ingresos y verificación de depósito y acepta que si el préstamo fuese denegado por información incorrecta u omisión de informar, esto le dará derecho a la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía a retener el dinero depositado como opción, como penalidad por el incumplimiento de este contrato y quedará sin efecto el término de esta opción.
B) Si la parte compradora contribuye a la no obtención del préstamo hipotecario, no cumpliendo con los requisitos exigidos por la entidad financiera, durante el término de esta opción, perderá la suma pactada como opción de compraventa y autoriza a Juan Medina Goytía entregar la uma pactada a la parte vendedora luego de descontados los gastos de financiamiento.
C) Si la parte compradora no pudiese conseguir el financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad, sin haber contribuido bajo ninguna circunstancia en la no obtención del préstamo, la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía acuerdan devolverle a la parte compradora la suma depositada como opción de compraventa, descontando, si aplicara, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación de la propiedad, estudio de título, plano de mensura e informe crédito de la parte compradora. Descontará, además, la cantidad de – 0 – para cubrir los gastos generales de N/A. Las partes autorizan a Juan Medina Goytía para que desembolse directamente el dinero depositado como opción a la institución financiera los gastos incurridos por ésta."
El 21 de octubre de 2005, el señor Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, notificó al señor Isaac Menda, socio gestor de la parte querellante, que la solicitud de financiamiento comercial para la compra de la propiedad había sido denegada por el Comité de Crédito de dicho banco. La solicitante del financiamiento fue la querellante, N & H, SE. Mediante comunicación escrita de fecha 26 de octubre de 2005, dentro del plazo estipulado para ejercer la opción, el señor Menda informó a la vendedora de la propiedad la denegatoria del préstamo hipotecario y le solicitó la devolución del depósito de $18,750.00 pagado.
Mediante comunicación escrita de fecha 18 de noviembre de 2005, dirigida al señor Menda, el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado del querellado, solicitó a la parte querellante que “evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo”, como condición adicional para que el querellado le devolviera el depósito pagado. Específicamente, el licenciado Medina Zurinaga solicitó de la querellante, por conducto del señor Menda, la “evidencia documental pertinente”, indicándole, además, que mientras no “evidencie satisfactoriamente” que el señor Menda no contribuyó a la denegatoria del préstamo, el querellado estaba impedido de devolverle el depósito. Acompañó a su carta un formulario para que el querellante autorizara a dicho abogado a solicitar al banco los documentos de la solicitud de préstamo.
El 16 de marzo de 2006 la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante el DACO. En la misma, dicha parte solicitó del querellado la devolución de la suma de $18,750.00 depositada por concepto de opción para la compra de la propiedad. El 18 de abril de 2006 la parte querellada presentó una “Moción de Desestimación” de la presente querella alegando que este Departamento carece de jurisdicción sobre la materia en controversia y que el querellante no es un “consumidor” para fines de la Ley Orgánica de este Departamento, Ley Núm. 5, supra, ni la Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, por tratarse de una sociedad especial, además de que el financiamiento solicitado por la querellante para adquirir la propiedad fue uno de naturaleza comercial.
El 16 de mayo de 2006 la parte querellante presentó ante el DACO un escrito titulado “Réplica a Moción de Desistimiento”. Alegó que dicha parte era un consumidor a los fines de la Ley Núm. 5 y el Reglamento antes mencionados toda vez que se trata de una asociación o entidad que adquirió un producto o servicio como destinatario final. Alegó, además, que la jurisdicción del Departamento estaba predicada bajo las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, que faculta a este Departamento a supervisar y/o fiscalizar el negocio de bienes raíces y la venta de bienes raíces en o fuera de Puerto Rico, y que “por ser el acreedor un comerciante tiene que necesariamente ser un préstamo comercial pero ello no desvirtúa el hecho fundamental que dicho comerciante es el destinatario final de la compra del inmueble ya que no se dedica al negocio de compraventa de inmuebles.”
El 28 de septiembre de 2006 se celebró la vista administrativa, la cual, con la anuencia de las partes y sus abogados, se limitó al testimonio del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, quien compareció a solicitud del querellado. La continuación de la vista administrativa se señaló en sala para el 6 de diciembre de 2006, a la 1:00 de la tarde, también con la anuencia de las partes y sus abogados. Dicha continuación de vista fue posteriormente reseñalada, y luego dejada sin efecto por el Departamento. El señor Meléndez Valentín fue la persona a cargo de la solicitud de financiamiento de la parte querellante y quien evaluó la misma.
El señor Meléndez Valentín declaró bajo juramento sobre sus funciones en Westernbank y sobre su conocimiento personal de los hechos de la presente querella. Durante el interrogatorio directo realizado por la licenciada Rivera Benítez, abogada del querellado, dicho testigo declaró que se desempeña como Oficial de Crédito y promotor de negocios del banco, así como “underwriter”, aprobando y denegando las solicitudes de préstamos comerciales, además de que da seguimiento a las solicitudes de préstamo y realiza análisis de crédito. Conforme a la Resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que los elementos que utiliza para aprobar un préstamo comercial son: (1) tasación de la propiedad; (2) estados financieros del solicitante, y (3) el contrato de opción de compraventa. Demostró, además, que la razón por la cual denegó la solicitud de préstamo de la querellante fue que no tenía capacidad de repago y que el proceso de evaluación previo a la denegación de la solicitud de préstamo de la querellante fue el siguiente:
a) Llenar la solicitud de crédito.
b) Análizar la solicitud y los documentos sometidos con la misma.
c) Verificar precio de compraventa de la propiedad que se interesa adquirir.
d) Determinar la cantidad a pagar por concepto de pronto.
e) Determinar la cantidad a financiar.
f) Determinar la capacidad de pago de la solicitante utilizando el último estado financiero de ésta.
g) El uso a que va a ser destinada la propiedad. En el presente caso, la propiedad iba a ser para uso del querellante, por lo que la posibilidad de reinversión no se tomó en consideración para el análisis de aprobación del financiamiento solicitado.
h) Determinar la cantidad disponible para repago, tomando en consideración el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados.
i) Verificar las deudas y obligaciones de la querellante y determinar si exceden o no la cantidad de dinero disponible para repago del préstamo.
Según la resolución del DACO, el testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que la cantidad disponible para repago, luego de considerar el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados, asciende a $1,247,000.00 anual, aproximadamente, y que las deudas y obligaciones de la parte querellante ascienden a $1,577,000.00 anuales, aproximadamente. El ingreso neto de la parte querellante no era suficiente para el repago del financiamiento solicitado.
Luego de varios trámites procesales y mociones presentadas por las partes, el DACO emitió la resolución adjudicando la querella. No obstante, antes de considerar los méritos de la misma, entró a dilucidar si tenía jurisdicción para ello dado el argumento de la parte querellada alegando que el querellante era un comerciante y no un consumidor. Al respecto el DACO dispuso:
“El artículo 3 de la Ley Núm. 5, supra, establece como propósito primordial de este Departamento el de “vindicar e implementar [sic] los derechos del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias; así como el establecimiento y fiscalización de un control de precios sobre los artículos y servicios de uso y consumo.” 3 LPRA § 341b.
El artículo 6, inciso (c) de dicha ley faculta a este Departamento a “atender, investigar y resolver las quejas y querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía.” Asimismo, el inciso (d) del referido artículo faculta a este Departamento a “poner en vigor, implementar [sic] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho.” 3 LPRA § 341e(c) y (d).
La citada ley le otorga poderes cuasijudiciales a este Departamento al crear una división para adjudicar querellas, cuyo propósito es “recibir, ventilar y adjudicar las querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado.” Artículo 9, Ley Núm. 5, supra, 31 LPRA § 341h.
Por su parte, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm. 6219, con fecha de vigencia 19 de noviembre de 2000, define el término “consumidor” como “toda persona natural que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultado para presentar su reclamación en el Departamento.” Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos.
Conforme las disposiciones antes citadas, somos del criterio que la parte querellante es un consumidor para propósitos de este Departamento.” (Énfasis nuestro)
Con relación a la controversia relacionada con la retención del depósito por parte del querellado, la Agencia dispuso:
“En el presente caso, nos corresponde determinar si la parte querellada incurrió en una práctica proscrita por la Ley Núm. 10, supra, y si procede la devolución del depósito pagado por la parte querellante. Específicamente, la controversia gira en torno a las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante y si las mismas justifican la devolución del depósito pagado por ésta como opción para la compraventa de la propiedad, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de opción suscrito entre la querellante y la vendedora de la propiedad, a través del querellado. Veamos.
El Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, prohíbe a un corredor o vendedor de bienes raíces, así como a toda persona sujeta a las disposiciones de dicha ley, incurrir en los siguientes actos o prácticas que allí se proscriben, a saber:
(2) Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes.
[...]
(11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. Artículo 31(a)(2) y (11), supra. (Énfasis nuestro.)
El contrato de opción en el presente caso dispone que la vendedora o el corredor de bienes raíces confiscaría el depósito pagado por la compradora:
(1) si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción;
(2) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debe a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o
(3) si la compradora contribuye a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
De otra parte, el contrato de opción establece que el depósito sería devuelto a la compradora si ésta no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario.
En el presente caso, Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, fue la persona que directamente trabajó con la solicitud de financiamiento de la querellante y realizó el análisis correspondiente a fin de determinar su aprobación. La parte querellada solicitó la citación del señor Meléndez Valentín a la vista administrativa de este caso, lo cual fue concedido por esta agencia.
El testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testimonio que nos merece absoluta credibilidad, claramente demostró que las razones que tuvo el banco para denegar la solicitud de financiamiento de la parte querellante fue la falta de capacidad de la querellante para repagar el préstamo, ya que sus deudas y obligaciones excedían la cantidad disponible para repago. A preguntas de la representación legal de la parte querellada durante su interrogatorio directo, el señor Meléndez Valentín explicó detalladamente el método y los criterios utilizados para evaluar la solicitud de financiamiento de la parte querellante, y cómo el banco llegó a su determinación final de denegar la misma.
La prueba practicada demostró que la denegatoria del financiamiento solicitado por la querellante en este caso no se debió a la culpa de ésta, sino a su falta de capacidad para repagar el préstamo, lo que, conforme el párrafo 3(c) del contrato de opción, constituye justa causa para la devolución de los $18,750.00 depositados por la querellante por concepto de opción.
…
…
Conforme la prueba que obra en autos y el testimonio bajo juramento del oficial bancario a cargo de la solicitud de financiamiento de la querellante, consideramos que el querellado incurrió en una práctica proscrita en los incisos dos (2) y once (11) del Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, al retener indebidamente el depósito pagado por la querellante luego de que ésta le notificara, a través de uno de sus socios y dentro del plazo de la opción, que el financiamiento le había sido denegado por falta de capacidad de repago del mismo, esto es, por circunstancias no atribuibles a la culpa de la querellante. La compradora en este caso no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario, cumpliendose así la condición establecida en el párrafo 3(c) del contrato de opción para la devolución íntegra del depósito a la
querellante.”
El DACO declaró CON LUGAR la querella presentada por la parte Querellante y en su consecuencia ordenó A LA PARTE QUERELLADA, JUAN MEDINA GOYTIA, que en el plazo de VEINTE (20) DIAS, contados a partir de la notificación de la presente resolución, reembolsara a la parte querellante, N&H, S.E., la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($18,750.00), deduciendo, si aplica, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación, estudio de título, plano de mensura e informe de crédito de la querellante.
En el presente caso, entendemos que el DACO erró al determinar que tenía jurisdicción para entender en esta controversia ya que opinamos que la parte querellante no es un consumidor a tenor con las disposiciones reglamentarias y jurisprudencia aplicable. No obstante, eso podría ser tema para otra ocasión.
Lo que sí queremos es llamar su atención para que observen la tendencia de la agencia en cuanto a qué constituye o no justa causa para retener un depósito. A tales efectos, observen que el contrato de opción preparado por el Corredor era bastante detallado en cuanto a las obligaciones del comprador si para adquirir la propiedad requería obtener financiamiento. También era específico en las razones por las cuales se podría confiscar el depósito. Entre ellas se econtraban: a) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debía a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o b) si la compradora contribuía a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera.
Al analizar la resolución, entendemos que el abogado del Corredor de Bienes Raíces hizo lo propio al intentar probar que la denegatoria del banco al financiamiento fue por culpa del comprador. Sin embargo, vemos como dicha estrategia legal no tuvo efecto ya que el funcionario de la institución financiera que procesó la solicitud del financiamiento, claramente indicó que el mismo fue denegado por falta de capacidad de pago del querellante.
Ello nos demuestra que la tendencia del DACO es a concederle credibilidad y mayor peso probatorio al informe y determinación de la institución financiera y por ende, favorecer al consumidor (comprador). Ello, hasta el momento, independientemente si el Corredor(a) o el vendedor(a) de la propiedad entienden que no es correcto y/o que el comprador se puso de acuerdo con la institución financiera para obtener la denegatoria del financiamiento. Por otro lado, esta tendencia del DACO, se mantiene, basado en casos que hemos llevado, aún en aquellos ocasiones donde el Corredor(a) se encuentra entre el reclamo del prospecto comprador de la devolución de su depósito y la solicitud del vendedor para que retenga el mismo. La experiencia nos indica que, en cuanto al DACO se refiere, la consignación del depósito en la agencia no libera al Corredor(a) de una decisión adversa.
A base del ejemplo que les hemos presentado, nuestra recomendación a los Corredores y/o Empresas de Bienes es evitar verse envueltos en una controversia como esta. Recuerden que su función es que se lleve a cabo la transacción y no entrar ni fomentar controversias entre las partes. El depósito, según se define en la Ley Núm. 10, antes, le pertenece al comprador. Por lo tanto, la retención del misma debe ser la excepción y no la norma.
Hay que educar a los vendedores. Ciertamente, verse envuelto en este tipo de situación es costoso para todas las partes, y principalmente, para el Corredor(a) quien se expone a una adjudicación adversa de la querella presentada en su contra.
A base del ejemplo que les hemos presentado, nuestra recomendación a los Corredores y/o Empresas de Bienes es evitar verse envueltos en una controversia como esta. Recuerden que su función es que se lleve a cabo la transacción y no entrar ni fomentar controversias entre las partes. El depósito, según se define en la Ley Núm. 10, antes, le pertenece al comprador. Por lo tanto, la retención del misma debe ser la excepción y no la norma.
Hay que educar a los vendedores. Ciertamente, verse envuelto en este tipo de situación es costoso para todas las partes, y principalmente, para el Corredor(a) quien se expone a una adjudicación adversa de la querella presentada en su contra.